Certificat d’urbanisme : pourquoi et comment l’obtenir ?

certificat d'urbanisme

Un certificat d’urbanisme permet de connaître toutes les informations sur la règlementation applicable à un terrain. Il permet aussi de vérifier la faisabilité d’une opération. Enfin, la démarche est très utile pour figer dans le temps les règles et taxes applicables à un terrain. Faisons le point sur le certificat d’urbanisme et l’intérêt de cette procédure.

Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme est un document fourni par la mairie qui informe sur les règles applicables à un terrain. C’est en général une étape préalable à une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable).

Il existe deux types de certificat d’urbanisme :

  • le certificat d’urbanisme d’information (CUa) : il vous indique seulement les règles et taxes d’urbanisme applicables à votre terrain.
  • le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) : outre les renseignements apportés par le CUa, le CUb indique si un projet de construction est faisable. Il vous renseigne également sur l’état et la disponibilité des réseaux desservant le terrain. Le CU opérationnel nécessite que vous sachiez déjà le type et la surface approximative du bâtiment à édifier.

Un certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois. Il est possible de prolonger sa durée de validité d’une année autant de fois que nécessaire. La prolongation n’est possible que s’il n’y a pas eu de changement des règles applicables au terrain.

Demander un CU est souvent nécessaire pour sécuriser son opération. En effet, la démarche est intéressante dès que l’on veut confirmer la faisabilité règlementaire d’un projet ou figer les règles applicables au terrain. Ainsi, lors d’un achat de terrain constructible, le vendeur fournit un CU à l’acquéreur pour lui prouver la constructibilité du terrain.

La cristallisation des règles d’urbanisme applicables

Voici un des principaux intérêts de la démarche : un certificat d’urbanisme cristallise les règles d’urbanisme applicable au terrain. Ainsi, les règles applicables à votre terrain au jour de la délivrance du certificat seront figées pendant 18 mois. L’administration examinera toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée dans les 18 mois suivant la délivrance du CU au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance, même si elles ont évolué défavorablement. Le CU est donc un document qui permet de sécuriser grandement son opération.

La cristallisation des règles est valable pour les CU d’information et opérationnels, qu’ils soient positifs ou négatifs.

On notera également que le certificat d’urbanisme fige également le taux des taxes d’urbanisme applicables au terrain pendant 18 mois.

Il existe cependant un cas particulier qui pourrait compromettre la cristallisation des règles : le sursis à statuer. L’administration peut opposer un sursis à statuer à un permis de construire si les travaux objets de la demande de permis sont de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur Plan Local d’Urbanisme en cours d’élaboration. Le sursis à statuer est possible dès que l’administration a engagé le débat sur les orientations générales du PADD.

Comment faire une demande de certificat d’urbanisme ?

Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du terrain pour faire une demande de certificat d’urbanisme. N’importe qui peut en faire la demande.

Il faudra réaliser la demande de certificat d’urbanisme au moyen du formulaire cerfa n°13410. Le formulaire est valable autant pour les CU d’information qu’opérationnels.

Il faudra fournir les informations suivantes :

  • localisation du projet, avec superficie et références cadastrales du terrain ;
  • description du projet, avec destinations et sous-destinations des constructions ;

Il faudra également joindre au formulaire les documents suivants :

  • un plan de situation
  • pour les CU opérationnels : une note descriptive, un plan d’implantation des constructions existantes et à édifier, des croquis et photos.

En cas de document manquant, l’administration ne pourra instruire la demande.

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Vous devrez ensuite déposer votre demande de certificat d’urbanisme à la mairie de la commune de votre projet. Le délai d’instruction est d’un mois pour les CU d’information et de deux mois pour les CU opérationnels.

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