Calcul de la surface habitable d’une construction

calcul de la surface habitable

La surface habitable (SHAB) est une surface de référence dans le domaine de la construction et de l’immobilier. Elle est non seulement mentionnée dans les baux de location, mais aussi dans les contrats de vente de maisons. La SHAB sert également à définir les conditions minimales d’habitabilité. Enfin, notons qu’elle est identique à la surface dite “loi Boutin”. Découvrons donc comment s’effectue le calcul de la surface habitable.

Calcul de la surface habitable : définition

En premier lieu, la surface habitable (SHAB) trouve sa définition dans l’article R.111-2 du code de la construction et de la l’habitation.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres […]

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Calcul de la surface habitable en détail

Afin de ne rien oublier, nous conseillons d’effectuer le calcul en procédant aux deux étapes suivantes :

1. Calcul des surfaces de plancher avant déduction

Pour calculer la surface de base avant déductions, il faudra additionner toutes les surfaces qui correspondent effectivement à du plancher :

  • tous les niveaux hors sous-sol
  • toutes les surfaces closes par des menuiseries et possédant une toiture

À ce stade, il faudra également compter les surfaces non isolées ou non chauffées. Ce n’est qu’ensuite que nous pourrons déduire certaines de ces surfaces.

2. Surfaces à déduire

Puis, une fois que vous avez calculé votre surface de base, il conviendra de déduire les surfaces suivantes pour obtenir la SHAB :

  • toutes les surfaces de plancher de hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
  • les épaisseurs de murs et cloisons, ainsi que leurs embrasures
  • tout vide et toutes trémies d’escaliers
  • les marches d’escaliers et rampes d’accès
  • les gaines et conduits de cheminée si leur partie la plus basse est sous une hauteur de 1,80 m
  • toutes les surfaces de combles non aménageables ou non aménagées
  • toutes les surfaces en sous-sol
  • les garages, ainsi que les remises
  • les vérandas, chauffées ou bien non chauffées
calcul de la surface habitable

Pour rappel, restent toutefois compris dans la surface habitable les éléments suivants :

  • toutes les surfaces de placards, ainsi que les foyers de cheminées
  • les locaux techniques et celliers, quand ils ne sont ni en combles ni en sous-sol
  • les combles aménagés, pour leur partie avec hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m

Schémas et tableaux comparatifs avec les autres surfaces

tableau comparatif des surfaces réglementaires

>> Tableau comparatif des surfaces (format pdf) <<

schemas comparatifs surfaces

>> Schémas comparatifs des surfaces (format pdf) <<

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32 réactions sur “ Calcul de la surface habitable d’une construction ”

  1. Inès Réponse

    Bonjour,
    Nous souhaitons acheter une maison de 100m2, Incluant 25m2 de sous sol semi enterré aménagé en chambre et WC avec plus de 180cm de haut, fenêtres, accès par escalier extérieur.
    Est-ce bien légal de les intégrer dans la surface habitable ?
    Cette maison ne devrait-elle pas plutôt être estimée à 75m2 ?
    D’avance merci

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Des pièces semi-enterrées aménagées et avec des fenêtres sont à inclure dans la surface habitable.
      Cordialement,
      L’équipe perie-archi.fr

  2. Kaiser Réponse

    Bonjour ,
    J’ai actuellement une maison sur sous sol qui fait 75 m2 sur la partie habitable(étage) et le sous sol fait également 75 m2 mais n’est pas isolé et fait office de garage .Nous voulons agrandir notre maison de cette façon:
    Extension de 68 m2 de sous sol qui servira toujours de garage.et à l étage faire un salon de 21 m2 avec une terrasse 45 m2
    Du coup nous ne savons pas si il faut une demande préalable de travaux ou un permis ou un permis avec architecte .
    Merci
    Cordialement

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Nous n’avons pas bien compris en quoi consistent vos travaux. N’hésitez pas à utiliser notre service de consultation en ligne pour poser une question plus détaillée.
      Cordialement,
      L’équipe perie-archi.fr

  3. Herve lancien Réponse

    Bonjour ,
    Les murs de mon appartement font entre 40 et 60 cm d’épaisseur, puis je compter les embrasures de porte comme surface habitable
    Merci Cordialement

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Non il ne faut pas les compter.
      Cordialement,
      Le responsable web

  4. ARTHUR Réponse

    Bonjour,

    Merci pour ce détail,
    Une question particulière me vient, je vais faire construire et je suis en train de déterminer ma surface habitable. J’ai un Rdc et un sous sol semi enterré. Une réservation de 2x2m est réalisé pour la cage d’escalier;
    Vu que j’ai plus d’1m80 au dessus de l’escalier, dois-je compter ces 4m² dans ma surface habitable?

    En vous remerciant par avance.
    Arthur

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Les escaliers ne sont pas compris dans la surface habitable.
      Cordialement,
      Le responsable web

  5. Eric VOLPOET Réponse

    Bonsoir
    Le problème que je souhaite vous soumettre est le suivant :
    Dans une pièce est installée une cabine sanitaire comprenant porte, vasque, wc, douche, accessoires, etc.
    Quelle est la surface habitable à prendre en compte ?
    Celle de la pièce ou celle de l’intérieur de la cabine sanitaire ?
    A l’avance, je vous remercie pour votre réponse.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, il faut tout prendre en compte et déduire les cloisons.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  6. Mattei Réponse

    Bonjour,

    J’ai également une question en ce qui concerne le calcul de la surface d’un appartement :
    la surface qui se situe au dessous d’un escalier en colimaçon qui relie deux étages d’un espace privatif doit elle être comptabilisée ou exclue de la surface totale ?
    je ne trouve pas de mesures très claires sur ce sujet.

    Je vous remercie par avance,

    Pauline Mattei

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La surface qui a une hauteur inférieure à 1,80m sous escalier n’est pas comptée dans la surface habitable.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

    • coullomb Réponse

      Bonjour j ai un problème avec mon permis de construire car il me compte mes deux escaliers extérieurs dans la surface habitable alors que c’est juste pour accéder à mon logement les escaliers sont compté ou pas merci par avance

      Cordialement

      • Périé Architecte Auteur Article

        Bonjour,
        La surface habitable n’est pas une surface d’urbanisme et n’a pas de rapport avec les permis de construire.
        Cordialement,
        Le responsable web

  7. Amalric Réponse

    Bonjour,
    Pour le calcul des tantièmes d’une copropriété, qu’elle surface un expert géomètre utilise ?
    J’ai aménagé des combles mansardés et donc il y a une surface en dessous de 1M80 non négligeable.
    Cordialement,

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      C’est de la surface loi Carrez.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  8. Juliette Réponse

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour cet article !
    Pourriez-vous m’éclairer au sujet des dépendances ?
    Nous avons construit une dépendance dans notre jardin.
    Cette dépendance est divisée en deux.
    Un local piscine de 3m2 et une pièce de 9 m2 habitable qui sert de chambre d’amis (avec WC et douche)
    Cette dépendance n’est pas reliée à la maison.
    Peut-on compter cette chambre d’amis en superficie habitable ? En carrez ? Et le local piscine ?

    D’avance merci de votre aide !

    Très cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La chambre d’amis est bien de la shab, et normalement le local technique aussi mais cela me paraît bizarre lorsqu’il est dans une dépendance..
      Sans faire de recherches, je n’ai donc pas la réponse à votre question pour le local technique.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      • Riehl

        Bonjour, Le RDC d’une maison est il considéré en surface habitable en zone inondable ? Merci

      • Périé Architecte Auteur Article

        Bonjour,
        Le fait qu’il soit en zone inondable ou pas n’a pas de rapport avec le calcul de la surface habitable.
        Cordialement,
        Le responsable web

  9. jimenez aude Réponse

    Bonjour

    Pouvez vous me dire sur quoi on peut s appuyer pour dire qu’une chambre doive faire 9m2 pour être qualifiée de chambre SVP
    Merci de votre reponse

    AJ

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Aucune réglementation ne l’impose.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  10. Julie Réponse

    Bonjour,

    Je suis locataire d’un logement. La surface habitable n’a pas fait l’objet d”‘un diagnostic Boutin par un professionnel à la demande du propriétaire.

    La détermination de la surface habitable du logement en location a été définie par les mesures du plan d’architecte.
    Est-ce que cela suffit de s’appuyer sur les plans de l’architecte ? Ou un professionnel du mesurage doit intervenir et faire un diagnostic ?

    Je vous remercie par avance,

    Salutations

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Il peut y avoir une légère différence de surface entre les plans d’architecte et la réalité. Donc un métrage par un professionnel est en principe plus fiable.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  11. Sam Réponse

    Bonjour,
    Merci pour tous les renseignements sur votre site.
    Pour le formulaire H1, si j’ai bien compris les sous-sols de comptent pas dans la ‘Surface Total des Pièces et Annexes Affectées à l’habitation’. Mais j’ai quelques question par rapport aux sous-sols:
    1. Si un sous-sol est enterré coté route, mais ouvert sur côté jardin avec porte et fenêtres est ce que cela compte toujours comme un sous-sol pour la H1?
    2. La surface des sous-sols est-elle à mettre dans la section 4.41.B de la H1 “Garages et Autres Eléments Incorporés à la Maison”, ligne 2: Caves, Cellier… ?
    3. Dans la surface des sous-sols faut-il compter les couloirs?
    4. Et si ce sous-sol (enterré coté route et ouverture sur jardin) est aménagé un jour, est ce que la surface passera dans la section A. “Pièces et Annexes Affectées à l’habitation” ou est ce que ca restera en B?

    Pour finir une dernière question
    5. L’entrée de ma maison est une tour carrée avec un escalier qui monte en desservant les étages (qui eux font partie de la baisse principale). L’escalier tourne en longeant les 4 murs de la tour. Il n’y a que l’escalier dans cette tour. Est ce que les paliers comptent dans les surfaces en section 4.41.A “Pièces et Annexes Affectées à l’habitation”? Et la partie centrale, vide, autour de laquelle tourne l’escalier?

    Un grand grand merci pour votre aide,
    S

  12. Pascal MORIN Réponse

    Bonjour,
    Les avis divergent souvent concernant les surfaces à prendre en compte quand on souhaite entrer dans les détails. Aussi, je suis surpris de votre raisonnement :
    – Il faut déduire de la Shab “les gaines et conduits de cheminée si leur partie la plus basse est sous une hauteur de 1,80 m”.
    – Mais vous dites qu’il faut inclure “les foyers de cheminées”…
    A mon sens, un foyer de cheminée est généralement situé sous un “conduits de cheminée” et a une partie basse < 1,80m.
    Pouvez-vous me dire ce qui a conduit à votre point de vue ?
    Merci pour la belle présentation des surfaces.
    Bien cordialement.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Un foyer de cheminée est effectivement très souvent situé sous un conduit de cheminée 😉
      Les deux éléments cités ne sont pas contradictoires. Il faudrait un schéma pour comprendre rapidement.
      Prenons quand même l’exemple d’une vieille cheminée : son foyer fait 1m de haut et une surface de 1 m2, son conduit fait 0,6 m2 et a donc sa partie la plus basse à 1m de hauteur par rapport au sol. Dans ce cas, il faudra uniquement déduire de la SHAB le conduit de 0,6 m2.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  13. Pierre Réponse

    Bonjour,
    notre appartement dispose d’une chambre mansardée aménagée dans les combles, avec une fenêtre (sur pignon), plafonnier, prises, parquet et lambris. On y accède depuis une mezzanine en passant sous une ferme (passage d’environ 1 m de haut) et il n’y a pas de porte.
    Est-ce des combles aménagés et cela compte-t-il comme une pièce à vivre (en loi Boutin) sachant qu’il y a plus de 9m² en hauteur > 1,8m ?
    Merci.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La surface de votre chambre est bien inclue dans la surface habitable mais il faudrait qu’elle ait plus de 9 m2 avec minimum 2,20 m de hauteur sous plafond pour la compter comme une pièce principale.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  14. Stalder Gérard Réponse

    Madame, Monsieur,
    Je suis artisan peintre et souhaite agrandir mon dépôt en annexe de ma maison. Cette surface compte-t-elle comme surface habitable?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Non, ça ne sera pas de la surface habitable. Par contre ça sera de la surface de plancher.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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