Calcul de la surface habitable d’une construction

par | 8 février 2018

Le calcul de la surface habitable (SHAB) est important car c’est une surface de référence dans le domaine de la construction et de l’immobilier. Elle est non seulement mentionnée dans les baux de location, mais aussi dans les contrats de vente de maisons. La SHAB sert également à définir les conditions minimales d’habitabilité. De plus, depuis le 1er janvier 2022, la surface habitable est la surface de référence de la RE 2020 pour les bâtiments d’habitation. Enfin, notons qu’elle est identique à la surface dite “loi Boutin”. Découvrons donc comment s’effectue le calcul de la surface habitable.

Calcul de la surface habitable : définition

En premier lieu, la surface habitable (SHAB) trouve sa définition dans l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres […]

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Calcul de la surface habitable en détail

Afin de ne rien oublier, nous conseillons d’effectuer le calcul en procédant aux deux étapes suivantes :

1. Calcul des surfaces de plancher avant déduction

Pour calculer la surface de base avant déductions, il faudra additionner toutes les surfaces qui correspondent effectivement à du plancher :

  • tous les niveaux hors sous-sol
  • toutes les surfaces closes par des menuiseries et possédant une toiture

À ce stade, il faudra également compter les surfaces non isolées ou non chauffées. Ce n’est qu’ensuite que nous pourrons déduire certaines de ces surfaces.

2. Surfaces à déduire

Puis, une fois que vous avez calculé votre surface de base, il conviendra de déduire les surfaces suivantes pour obtenir la SHAB :

  • toutes les surfaces de plancher de hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
  • les épaisseurs de murs et cloisons, ainsi que leurs embrasures
  • tout vide et toutes trémies d’escaliers
  • les marches d’escaliers et rampes d’accès
  • les gaines et conduits de cheminée si leur partie la plus basse est sous une hauteur de 1,80 m
  • toutes les surfaces de combles non aménageables ou non aménagées
  • toutes les surfaces en sous-sol
  • les garages, ainsi que les remises
  • les vérandas, chauffées ou bien non chauffées
calcul de la surface habitable

Pour rappel, restent toutefois compris dans la surface habitable les éléments suivants :

  • toutes les surfaces de placards, ainsi que les foyers de cheminées
  • les locaux techniques et celliers, quand ils ne sont ni en combles ni en sous-sol
  • les combles aménagés, pour leur partie avec hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m

Une question ? Consultez-nous en ligne !

Par Joris Périé, architecte expert judiciaire - Réponse sous 2 jours ouvrés

Schémas et tableaux comparatifs avec les autres surfaces

Tableau comparatif des surfaces (pdf)

tableau comparatif des surfaces réglementaires

Schémas comparatifs des surfaces (pdf)

schémas comparatifs des surfaces réglementaires
par Joris Périé

par Joris Périé

Architecte, expert-conseil et expert judiciaire

Créé en 2016, le cabinet Périé architecte réalise des missions d’expertise, conseil et maîtrise d’œuvre pour les particuliers et les entreprises. Grâce à ses implantations multiples, le cabinet intervient aujourd’hui dans toute la France, Belgique et Suisse francophones.

63 Commentaires

  1. Bonjour, je voudrais savoir si un sous sol aménagé est a prendre en compte dans le calcul de la SHAB.
    Faut il qu’il y ai eu une autorisation de travaux pour changer la destination du local.
    Je ne trouve pas de texte précis sur ce point particulier votre tableau de surface indique qu’ils ne sont pas prix en compte même aménagés.
    Merci.

    Réponse
    • Bonjour,
      Il est clairement indiqué dans l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation que les sous-sols sont à exclure de la SHAB.
      L’article ne faisant pas de différence entre sous-sol aménagé et sous-sol non aménagé, tous les sous-sols sont donc concernés par l’exclusion.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  2. Bonjour,

    Dans le cadre d’un DPE ou d’un audit énergétique (version 2024), la « surface habitable » à prendre en compte est en fait la SHAB + les vérandas (chauffée ou ouverte sur le logement), des pièces au sous-sol dans certains cas, etc…

    Source : V2_Guide diagnostiqueurs DPE logement 2021

    Réponse
    • Bonjour,
      Merci.
      L’article ci-dessus traite uniquement du calcul de la SHAB.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  3. bonjour ,on a fait un plan avec un SHOB de 157m2 et le constructeur nous a fixer un prix ..on a décidé d’enlever la terrasse et le SHOB est de 126m2 mais le prix ne baisse de 10000€ est-ce normal s’il vous plaît
    merci cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Votre question ne concerne pas le sujet de l’article et, dans tous les cas, il nous est impossible de répondre à cette question sans connaître le contenu de votre contrat.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  4. Bonjour,
    Peut on utiliser la surface habitable de chauffe (comprenant les murs) définie dans le DPE pour estimer un bien immobilier ? Est ce que les dépendances peuvent être inclus dans la surface habitable ?
    Cordialement,

    Réponse
    • Bonjour,
      Non elle ne correspond pas à la surface habitable.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  5. Bonjour,
    Une annonce immobilière fait mention de la surface totale d’une maison (140m2).
    Après recherche, la surface habitable est de 92m2 + s/sol de 49m2.
    Peut-on calculer un prix de vente en incluant le Sous/Sol non aménagé, ni chauffé à la même valeur que la surface habitable ?
    Merci pour votre éclairage,
    Cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Normalement, on utilise la surface Carrez pour indiquer la surface d’un bien à vendre. Les sous-sols non aménagés n’en font pas partie.
      Par contre, pour le calcul du prix de vente du bien immobilier, le vendeur fait comme il veut 😉
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  6. Bonjour,

    Je voudrais ajouter une echelle du grenier dans un couloir pour access le grenier (qui va etre vers 6m2, mais, moins de 1.80m haut) dans mon apartment.

    Pourtant, le couloir est 3.6m2 (90cm x 4m), si, j’ ajoute la echelle du grenier (.70cm x 100cm), puis-je compter l’espace sous le echelle toujours a 3.6m2?

    Cordialment,
    Martin

    Réponse
    • Bonjour,
      Une échelle est par définition amovible, sinon c’est un escalier, et on ne déduit donc pas la surface sous l’échelle.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  7. Bjr,
    A propos des cheminées des appartements de type haussmanien. Vous êtes clair sur la différence entre conduit et foyer. Mais quid du bâti en marbre inamovible qui encadre la porte du foyer tel une embrasure, réduit le plancher dispo d’environ 0,5 m² et rend le mur inaménageable ? Peut-on la déduire de la surface habitable Boutin ? Merci.

    Réponse
    • Bonjour,
      Cela fait partie du foyer et c’est à inclure dans la surface habitable.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  8. Bonjour
    J’ai une maison avec un sous sol de 90m2 au 2 tiers enterré. j’ai aménagé une partie du sous-sol en chambre de 25m2 (avec fenêtre et chauffée) ; et une pièce de 10m2 (sans fenêtre) pour rejoindre le Rez-de-chaussée par l’escalier. Une double porte vitrée sépare cet espace du garage. Cette surface de 35m2 rentre t-elle dans la SHAB?

    Réponse
    • Bonjour,
      Oui tout à fait.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  9. Bonjour je souhaite faire mais comble mon y mettre 2 chambre et 1 salle de bain.
    J’ai une surface habitable actuellement de 110 m2 + je rejouterais après travaux 60m2.
    Es ce que j’ai besoin d’un architecte et es ce que j’ai besoin d’un permis de construire ou juste une demande de travaux ?

    Réponse
    • Bonjour,
      Une déclaration préalable pourrait être nécessaire si vous modifiez vos façades ou toiture.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  10. Bonjour,
    J’ai actuellement une maison avec une mezzanine d’une surface de 8 m2 supérieure à 1.80 m, cette surface compte t’elle comme surface habitable ?
    D’avance merci
    Cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Oui tout à fait 😉
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  11. Bonjour,
    Peut-on compter dans la SHAB d’une maison un studio qui est situé à 20m de celle-ci. Il est indépendant et aménagé.
    Merci par avance!
    Bien cordialement
    Mr BERTHELOT

    Réponse
    • Bonjour,
      Tout dépend de la raison pour laquelle est calculée la SHAB.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
      • La SHAB est, dans ce cas précis, calculée pour une vente. Le studio est aménagé et loué mais n’est pas attenant ou relié à la maison principale. C’est un ancien garage aménagé.
        Merci par avance!

  12. Bonjour,
    Le diagnostiqueur a retiré de la SHAB sous prétexte qu’elles ne sont pas chauffées une cuisine d’été en RDC mais parfaitement habitable, un WC indépendant attenant ainsi qu’un cellier (pièce aveugle) entre l’entrée et le garage servant de passage.
    Ont-ils le droit car j’ai perdu ainsi 20m² sur 120m²?
    Merci par avance
    Mr BERTHELOT

    Réponse
    • Bonjour,
      Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Une analyse de votre situation sera faite et une réponse précise et argumentée vous sera communiquée sous 48 h ouvrées.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
      • Bonjour on a une maison de 60m carré avec une dépendance d’une 20m carré collé a la maison et on voudrait rajouté un etaj aquivalant de 60m carré sur la maison initiale et ensuite démonter le 20m carré ma question est si l’impôt va augmenter après c’est reamenagement de notre maison

      • Bonjour,
        Votre question n’est pas liée au calcul de la surface habitable.
        Mais sinon, vous devrez déclarer vos travaux d’agrandissement aux impôts quand ils seront terminés (déclaration modèle IL) et vos impôts fonciers seront augmentés en proportion de l’augmentation de surface.
        L’équipe perie-archi.fr

  13. Bonjour,
    Un maître d’œuvre me propose la construction d’une maison de 110 m2.
    Une fois les plans établis celui-ci me réplique qu’il faut y retrancher l’épaisseur des blocs et de l’isolation intérieure soit 15 m2 de moins.
    En temps que client je me demande si ceci est légal ?
    Pourriez vous m’aider s’il vous plait !!!

    Cordialement.

    Réponse
    • Bonjour,
      Votre maître d’oeuvre doit respecter son contrat.
      Si son contrat mentionne 110 m2 habitables, il doit concevoir une maison de 110 m2 habitables.
      Si son contrat mentionne 110 m2 de surface de plancher, il doit concevoir 110 m2 de surface de plancher, ce qui fait effectivement sans doute 15 m2 de moins en surface habitable.
      Si son contrat ne précise pas le type de surface, cette imprécision est en votre faveur, le maître d’oeuvre doit concevoir le projet que vous souhaitez, donc 110 m2 habitables.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  14. Bonjour,

    Je souhaiterai savoir si un étage composé de combles aménagées accessible par une échelle de fortune peut être inclus dans la surface habitable. La dite échelle n’est pas aux normes de sécurité, ni fixée au plancher.

    Vous remerciant à l’avance.

    Réponse
    • Bonjour,
      Oui c’est à inclure.
      Ça ne serait pas à inclure si c’était inaccessible.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  15. Bonjour,
    Nous souhaitons acheter une maison de 100m2, Incluant 25m2 de sous sol semi enterré aménagé en chambre et WC avec plus de 180cm de haut, fenêtres, accès par escalier extérieur.
    Est-ce bien légal de les intégrer dans la surface habitable ?
    Cette maison ne devrait-elle pas plutôt être estimée à 75m2 ?
    D’avance merci

    Réponse
    • Bonjour,
      Des pièces semi-enterrées aménagées et avec des fenêtres sont à inclure dans la surface habitable.
      Cordialement,
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  16. Bonjour ,
    J’ai actuellement une maison sur sous sol qui fait 75 m2 sur la partie habitable(étage) et le sous sol fait également 75 m2 mais n’est pas isolé et fait office de garage .Nous voulons agrandir notre maison de cette façon:
    Extension de 68 m2 de sous sol qui servira toujours de garage.et à l étage faire un salon de 21 m2 avec une terrasse 45 m2
    Du coup nous ne savons pas si il faut une demande préalable de travaux ou un permis ou un permis avec architecte .
    Merci
    Cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Nous n’avons pas bien compris en quoi consistent vos travaux. N’hésitez pas à utiliser notre service de consultation en ligne pour poser une question plus détaillée.
      Cordialement,
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  17. Bonjour ,
    Les murs de mon appartement font entre 40 et 60 cm d’épaisseur, puis je compter les embrasures de porte comme surface habitable
    Merci Cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Non il ne faut pas les compter.
      Cordialement,
      Le responsable web

      Réponse
  18. Bonjour,

    Merci pour ce détail,
    Une question particulière me vient, je vais faire construire et je suis en train de déterminer ma surface habitable. J’ai un Rdc et un sous sol semi enterré. Une réservation de 2x2m est réalisé pour la cage d’escalier;
    Vu que j’ai plus d’1m80 au dessus de l’escalier, dois-je compter ces 4m² dans ma surface habitable?

    En vous remerciant par avance.
    Arthur

    Réponse
    • Bonjour,
      Les escaliers ne sont pas compris dans la surface habitable.
      Cordialement,
      Le responsable web

      Réponse
  19. Bonsoir
    Le problème que je souhaite vous soumettre est le suivant :
    Dans une pièce est installée une cabine sanitaire comprenant porte, vasque, wc, douche, accessoires, etc.
    Quelle est la surface habitable à prendre en compte ?
    Celle de la pièce ou celle de l’intérieur de la cabine sanitaire ?
    A l’avance, je vous remercie pour votre réponse.

    Réponse
    • Bonjour, il faut tout prendre en compte et déduire les cloisons.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      Réponse
  20. Bonjour,

    J’ai également une question en ce qui concerne le calcul de la surface d’un appartement :
    la surface qui se situe au dessous d’un escalier en colimaçon qui relie deux étages d’un espace privatif doit elle être comptabilisée ou exclue de la surface totale ?
    je ne trouve pas de mesures très claires sur ce sujet.

    Je vous remercie par avance,

    Pauline Mattei

    Réponse
    • Bonjour,
      La surface qui a une hauteur inférieure à 1,80m sous escalier n’est pas comptée dans la surface habitable.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      Réponse
    • Bonjour j ai un problème avec mon permis de construire car il me compte mes deux escaliers extérieurs dans la surface habitable alors que c’est juste pour accéder à mon logement les escaliers sont compté ou pas merci par avance

      Cordialement

      Réponse
      • Bonjour,
        La surface habitable n’est pas une surface d’urbanisme et n’a pas de rapport avec les permis de construire.
        Cordialement,
        Le responsable web

  21. Bonjour,
    Pour le calcul des tantièmes d’une copropriété, qu’elle surface un expert géomètre utilise ?
    J’ai aménagé des combles mansardés et donc il y a une surface en dessous de 1M80 non négligeable.
    Cordialement,

    Réponse
    • Bonjour,
      C’est de la surface loi Carrez.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      Réponse
  22. Bonjour,
    Tout d’abord merci pour cet article !
    Pourriez-vous m’éclairer au sujet des dépendances ?
    Nous avons construit une dépendance dans notre jardin.
    Cette dépendance est divisée en deux.
    Un local piscine de 3m2 et une pièce de 9 m2 habitable qui sert de chambre d’amis (avec WC et douche)
    Cette dépendance n’est pas reliée à la maison.
    Peut-on compter cette chambre d’amis en superficie habitable ? En carrez ? Et le local piscine ?

    D’avance merci de votre aide !

    Très cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      La chambre d’amis est bien de la shab, et normalement le local technique aussi mais cela me paraît bizarre lorsqu’il est dans une dépendance..
      Sans faire de recherches, je n’ai donc pas la réponse à votre question pour le local technique.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      Réponse
      • Bonjour, Le RDC d’une maison est il considéré en surface habitable en zone inondable ? Merci

      • Bonjour,
        Le fait qu’il soit en zone inondable ou pas n’a pas de rapport avec le calcul de la surface habitable.
        Cordialement,
        Le responsable web

  23. Bonjour

    Pouvez vous me dire sur quoi on peut s appuyer pour dire qu’une chambre doive faire 9m2 pour être qualifiée de chambre SVP
    Merci de votre reponse

    AJ

    Réponse
    • Bonjour,
      Aucune réglementation ne l’impose.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      Réponse
  24. Bonjour,

    Je suis locataire d’un logement. La surface habitable n’a pas fait l’objet d »‘un diagnostic Boutin par un professionnel à la demande du propriétaire.

    La détermination de la surface habitable du logement en location a été définie par les mesures du plan d’architecte.
    Est-ce que cela suffit de s’appuyer sur les plans de l’architecte ? Ou un professionnel du mesurage doit intervenir et faire un diagnostic ?

    Je vous remercie par avance,

    Salutations

    Réponse
    • Bonjour,
      Il peut y avoir une légère différence de surface entre les plans d’architecte et la réalité. Donc un métrage par un professionnel est en principe plus fiable.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      Réponse
  25. Bonjour,
    Merci pour tous les renseignements sur votre site.
    Pour le formulaire H1, si j’ai bien compris les sous-sols de comptent pas dans la ‘Surface Total des Pièces et Annexes Affectées à l’habitation’. Mais j’ai quelques question par rapport aux sous-sols:
    1. Si un sous-sol est enterré coté route, mais ouvert sur côté jardin avec porte et fenêtres est ce que cela compte toujours comme un sous-sol pour la H1?
    2. La surface des sous-sols est-elle à mettre dans la section 4.41.B de la H1 « Garages et Autres Eléments Incorporés à la Maison », ligne 2: Caves, Cellier… ?
    3. Dans la surface des sous-sols faut-il compter les couloirs?
    4. Et si ce sous-sol (enterré coté route et ouverture sur jardin) est aménagé un jour, est ce que la surface passera dans la section A. « Pièces et Annexes Affectées à l’habitation » ou est ce que ca restera en B?

    Pour finir une dernière question
    5. L’entrée de ma maison est une tour carrée avec un escalier qui monte en desservant les étages (qui eux font partie de la baisse principale). L’escalier tourne en longeant les 4 murs de la tour. Il n’y a que l’escalier dans cette tour. Est ce que les paliers comptent dans les surfaces en section 4.41.A « Pièces et Annexes Affectées à l’habitation »? Et la partie centrale, vide, autour de laquelle tourne l’escalier?

    Un grand grand merci pour votre aide,
    S

    Réponse
    • Bonjour,
      Pour une demande de conseil personnalisée de ce type, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      Réponse
  26. Bonjour,
    Les avis divergent souvent concernant les surfaces à prendre en compte quand on souhaite entrer dans les détails. Aussi, je suis surpris de votre raisonnement :
    – Il faut déduire de la Shab « les gaines et conduits de cheminée si leur partie la plus basse est sous une hauteur de 1,80 m ».
    – Mais vous dites qu’il faut inclure « les foyers de cheminées »…
    A mon sens, un foyer de cheminée est généralement situé sous un « conduits de cheminée » et a une partie basse < 1,80m.
    Pouvez-vous me dire ce qui a conduit à votre point de vue ?
    Merci pour la belle présentation des surfaces.
    Bien cordialement.

    Réponse
    • Bonjour,
      Un foyer de cheminée est effectivement très souvent situé sous un conduit de cheminée 😉
      Les deux éléments cités ne sont pas contradictoires. Il faudrait un schéma pour comprendre rapidement.
      Prenons quand même l’exemple d’une vieille cheminée : son foyer fait 1m de haut et une surface de 1 m2, son conduit fait 0,6 m2 et a donc sa partie la plus basse à 1m de hauteur par rapport au sol. Dans ce cas, il faudra uniquement déduire de la SHAB le conduit de 0,6 m2.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      Réponse
  27. Bonjour,
    notre appartement dispose d’une chambre mansardée aménagée dans les combles, avec une fenêtre (sur pignon), plafonnier, prises, parquet et lambris. On y accède depuis une mezzanine en passant sous une ferme (passage d’environ 1 m de haut) et il n’y a pas de porte.
    Est-ce des combles aménagés et cela compte-t-il comme une pièce à vivre (en loi Boutin) sachant qu’il y a plus de 9m² en hauteur > 1,8m ?
    Merci.

    Réponse
    • Bonjour,
      La surface de votre chambre est bien inclue dans la surface habitable mais il faudrait qu’elle ait plus de 9 m2 avec minimum 2,20 m de hauteur sous plafond pour la compter comme une pièce principale.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      Réponse
  28. Madame, Monsieur,
    Je suis artisan peintre et souhaite agrandir mon dépôt en annexe de ma maison. Cette surface compte-t-elle comme surface habitable?

    Réponse
    • Bonjour,
      Non, ça ne sera pas de la surface habitable. Par contre ça sera de la surface de plancher.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      Réponse

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