Calcul de la surface habitable d’une construction

calcul de la surface habitable

La surface habitable (SHAB) est une surface de référence dans le domaine de la construction et de l’immobilier. Elle est non seulement mentionnée dans les baux de location, mais aussi dans les contrats de vente de maisons. La SHAB sert également à définir les conditions minimales d’habitabilité. Enfin, notons qu’elle est identique à la surface dite “loi Boutin”. Découvrons donc comment s’effectue le calcul de la surface habitable.

Calcul de la surface habitable : définition

En premier lieu, la surface habitable (SHAB) trouve sa définition dans l’article R.111-2 du code de la construction et de la l’habitation.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres […]

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Calcul de la surface habitable en détail

Afin de ne rien oublier, nous conseillons d’effectuer le calcul en procédant aux deux étapes suivantes :

1. Calcul des surfaces de plancher avant déduction

Pour calculer la surface de base avant déductions, il faudra additionner toutes les surfaces qui correspondent effectivement à du plancher :

  • tous les niveaux hors sous-sol
  • toutes les surfaces closes par des menuiseries et possédant une toiture

À ce stade, il faudra également compter les surfaces non isolées ou non chauffées. Ce n’est qu’ensuite que nous pourrons déduire certaines de ces surfaces.

2. Surfaces à déduire

Puis, une fois que vous avez calculé votre surface de base, il conviendra de déduire les surfaces suivantes pour obtenir la SHAB :

  • toutes les surfaces de plancher de hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
  • les épaisseurs de murs et cloisons, ainsi que leurs embrasures
  • tout vide et toutes trémies d’escaliers
  • les marches d’escaliers et rampes d’accès
  • les gaines et conduits de cheminée si leur partie la plus basse est sous une hauteur de 1,80 m
  • toutes les surfaces de combles non aménageables ou non aménagées
  • toutes les surfaces en sous-sol
  • les garages, ainsi que les remises
  • les vérandas, chauffées ou bien non chauffées
calcul de la surface habitable

Pour rappel, restent toutefois compris dans la surface habitable les éléments suivants :

  • toutes les surfaces de placards, ainsi que les foyers de cheminées
  • les locaux techniques et celliers, quand ils ne sont ni en combles ni en sous-sol
  • les combles aménagés, pour leur partie avec hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m

Schémas et tableaux comparatifs avec les autres surfaces

tableau comparatif des surfaces réglementaires

>> Tableau comparatif des surfaces (format pdf) <<

schemas comparatifs surfaces

>> Schémas comparatifs des surfaces (format pdf) <<

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8 réactions sur “ Calcul de la surface habitable d’une construction ”

  1. Sam Réponse

    Bonjour,
    Merci pour tous les renseignements sur votre site.
    Pour le formulaire H1, si j’ai bien compris les sous-sols de comptent pas dans la ‘Surface Total des Pièces et Annexes Affectées à l’habitation’. Mais j’ai quelques question par rapport aux sous-sols:
    1. Si un sous-sol est enterré coté route, mais ouvert sur côté jardin avec porte et fenêtres est ce que cela compte toujours comme un sous-sol pour la H1?
    2. La surface des sous-sols est-elle à mettre dans la section 4.41.B de la H1 “Garages et Autres Eléments Incorporés à la Maison”, ligne 2: Caves, Cellier… ?
    3. Dans la surface des sous-sols faut-il compter les couloirs?
    4. Et si ce sous-sol (enterré coté route et ouverture sur jardin) est aménagé un jour, est ce que la surface passera dans la section A. “Pièces et Annexes Affectées à l’habitation” ou est ce que ca restera en B?

    Pour finir une dernière question
    5. L’entrée de ma maison est une tour carrée avec un escalier qui monte en desservant les étages (qui eux font partie de la baisse principale). L’escalier tourne en longeant les 4 murs de la tour. Il n’y a que l’escalier dans cette tour. Est ce que les paliers comptent dans les surfaces en section 4.41.A “Pièces et Annexes Affectées à l’habitation”? Et la partie centrale, vide, autour de laquelle tourne l’escalier?

    Un grand grand merci pour votre aide,
    S

  2. Pascal MORIN Réponse

    Bonjour,
    Les avis divergent souvent concernant les surfaces à prendre en compte quand on souhaite entrer dans les détails. Aussi, je suis surpris de votre raisonnement :
    – Il faut déduire de la Shab “les gaines et conduits de cheminée si leur partie la plus basse est sous une hauteur de 1,80 m”.
    – Mais vous dites qu’il faut inclure “les foyers de cheminées”…
    A mon sens, un foyer de cheminée est généralement situé sous un “conduits de cheminée” et a une partie basse < 1,80m.
    Pouvez-vous me dire ce qui a conduit à votre point de vue ?
    Merci pour la belle présentation des surfaces.
    Bien cordialement.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Un foyer de cheminée est effectivement très souvent situé sous un conduit de cheminée 😉
      Les deux éléments cités ne sont pas contradictoires. Il faudrait un schéma pour comprendre rapidement.
      Prenons quand même l’exemple d’une vieille cheminée : son foyer fait 1m de haut et une surface de 1 m2, son conduit fait 0,6 m2 et a donc sa partie la plus basse à 1m de hauteur par rapport au sol. Dans ce cas, il faudra uniquement déduire de la SHAB le conduit de 0,6 m2.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  3. Pierre Réponse

    Bonjour,
    notre appartement dispose d’une chambre mansardée aménagée dans les combles, avec une fenêtre (sur pignon), plafonnier, prises, parquet et lambris. On y accède depuis une mezzanine en passant sous une ferme (passage d’environ 1 m de haut) et il n’y a pas de porte.
    Est-ce des combles aménagés et cela compte-t-il comme une pièce à vivre (en loi Boutin) sachant qu’il y a plus de 9m² en hauteur > 1,8m ?
    Merci.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La surface de votre chambre est bien inclue dans la surface habitable mais il faudrait qu’elle ait plus de 9 m2 avec minimum 2,20 m de hauteur sous plafond pour la compter comme une pièce principale.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  4. Stalder Gérard Réponse

    Madame, Monsieur,
    Je suis artisan peintre et souhaite agrandir mon dépôt en annexe de ma maison. Cette surface compte-t-elle comme surface habitable?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Non, ça ne sera pas de la surface habitable. Par contre ça sera de la surface de plancher.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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