Maître d’œuvre ou constructeur : quelle différence ?

construction maisonToute personne souhaitant construire une maison individuelle a le choix de faire appel à deux types de professionnels : maître d’œuvre ou constructeur. Le maître d’œuvre (dont l’architecte) vous proposera un contrat de maîtrise d’œuvre, tandis que le constructeur vous proposera un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Les différences entre les deux contrats sont importantes et ils ont chacun leurs avantages. Ainsi, suivant vos besoins, vous vous dirigerez vers l’un ou vers l’autre. Notre dossier complet avec comparatif vous donnera les clés pour faire votre choix entre maître d’œuvre ou constructeur.

Maître d’œuvre ou constructeur : fonctionnement

Tout d’abord, regardons ce qui est commun à tout projet de construction de maison individuelle. Dans tous les cas, vous aurez besoin de faire réaliser les tâches suivantes :

  1. Le plan : conception sur mesure ou fourniture d’un modèle-type standard
  2. La gestion des démarches administratives, notamment la demande de permis de construire
  3. Les études techniques nécessaires aux travaux
  4. La réalisation des travaux

Sauf si vous faites le choix de l’autoconstruction, les travaux seront toujours réalisés par plusieurs artisans spécialisés. Le type de professionnel (constructeur ou maître d’œuvre) à qui vous allez confier les 3 premières étapes va alors déterminer votre relation avec ces artisans. Regardons alors les différences de fonctionnement entre les deux types de professionnels :

maître d’œuvre ou constructeur

Le constructeur (CCMI)

Le constructeur de maison individuelle est un intermédiaire entre les artisans et vous. Vous contractez uniquement avec lui par un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). En principe, il ne réalise pas les travaux lui-même. Il se charge des démarches administratives, des études techniques et du suivi des artisans. Les artisans sont ses sous-traitants. Vous n’avez ainsi pas de lien contractuel avec les artisans et leur relation avec le constructeur n’est pas votre problème.

Le CCMI s’apparente à un acte d’achat : le constructeur vous vend un produit, une maison, puis vous lui payez entièrement le prix de cette maison. Ce système est surtout adapté à des modèles standardisés de maisons, qui limitent les aléas de chantier au maximum et qui trouvent leur compétitivité dans le volume important des commandes et le temps de conception limité.

Le maître d’œuvre ou architecte

Le maître d’œuvre (dont l’architecte) est totalement indépendant des artisans. Vous contractez avec lui par un contrat de maîtrise d’œuvre. Il assure la conception, les démarches administratives, les études techniques et le suivi des artisans pour votre compte et dans votre intérêt exclusif. Vous le rémunérez pour qu’il vous défende et vous représente objectivement. Vous contractez avec les artisans (contrat de travaux préparé par le maître d’œuvre) et donc vous les payez directement (sur conseil du maître d’œuvre).

Le contrat de maîtrise d’œuvre (ou d’architecte) est un contrat de services. Ainsi, le maître d’œuvre ne vous vend pas une maison comme le constructeur, mais il vous accompagne, vous conseille, vous défend et vous représente. Ce système est le plus adapté et le plus compétitif pour les constructions personnalisées. Car, plus on s’éloigne d’un produit standardisé, plus l’indépendance du concepteur vis à vis des artisans est primordiale.

Au fait, quelle est la différence entre un maître d’œuvre et un architecte ?

Maître d’œuvre est un métier, architecte est un titre. Tout architecte est maître d’œuvre, mais l’inverse n’est pas vrai. Le titre d’architecte garantit une compétence (formation minimale de 6 ans) et le respect d’un code de déontologie, gages de qualité et sécurité supplémentaires pour le client.

Nous utiliserons dans cet article le terme de “maître d’œuvre” pour désigner à la fois les maîtres d’œuvre architectes et les maitres d’œuvre non architectes.

Maître d’œuvre ou constructeur : comparatif, avantages et inconvénients

Le prix

 CCMIMaître d’œuvre
Marge du constructeur VS rémunération du maître d'œuvre
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De 25 à 35% du coût des travaux
Marge non connue lorsque vous signez un CCMI, elle intègre les frais commerciaux, frais de caution, redevances de franchisé, etc. Cependant, la standardisation et le volume important des commandes peuvent permettre de faire baisser le coût des matériaux par rapport à une construction en maîtrise d'œuvre. Il est très difficile de savoir si cette économie sur les matériaux permet de compenser la marge du constructeur. Chaque cas est unique. Globalement, moins vous demanderez de modifications, plus une maison de constructeur pourra être compétitive face à une maison avec maître d’œuvre.
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De 10 à 15% du coût des travaux
Connue de vous dès le départ, cette rémunération s'entend pour une mission complète (de la conception jusqu'à la livraison). Pour la comparer avec la marge du constructeur, il faut rajouter le coût des études de sol, thermiques, etc., soit 1 à 2% du coût des travaux. Ainsi, la rémunération du maître d'œuvre sera à peu près équivalente à la moitié de la marge du constructeur.
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Respect du budgetGarantie de livraison à prix convenu
Le prix est fixé au CCMI de façon globale et forfaitaire. Le constructeur a l'obligation d'avoir un garant (assurance ou établissement bancaire) se portant caution pour vous rembourser tout dépassement du prix convenu au CCMI.
Sachez toutefois que pour faire jouer cette garantie, il vous en coûtera une franchise allant jusqu'à 5% du prix convenu.
Budget contractuel
Le maître d’œuvre a une obligation de résultat sur le respect du budget : il doit vous fournir des devis d'artisans rentrant dans votre budget maximal. Vous pouvez faire jouer son assurance si jamais le budget n'était pas respecté. Le contrat de travaux avec les artisans est aussi à prix global et forfaitaire. Votre budget maximal définitif est ainsi connu dès la signature du contrat de maîtrise d’œuvre.
Attention, des maîtres d’œuvre prévoient des marges de tolérance dans leur contrat : choisissez plutôt ceux qui n'en ont pas !
Plus-values et moins-valuesÀ négocier à chaque fois
- lorsque des économies sont trouvées en cours d'opération, vous n'avez pas la garantie que le constructeur vous fera bénéficier de la totalité de la moins-value.
- quand vous voulez faire des modifications de prestations, vous êtes déjà lié au constructeur et vous ne connaissez pas le détail des prix unitaires du contrat. Vous pouvez alors difficilement juger si le tarif est raisonnable ou pas.
- suivant les constructeurs, le prix fixé au CCMI peut augmenter entre la signature du contrat et le début du chantier selon l'indice BT01.
Transparence et accompagnement
- en maîtrise d’œuvre, les économies qui sont trouvées sont obligatoirement et entièrement à votre bénéfice.
- lorsque vous souhaitez modifier des prestations, les artisans auront l'obligation de garder les mêmes prix unitaires que ceux de leur contrat de travaux. Ainsi, le fait que vous soyez déjà lié avec eux ne leur permet pas d'être en position de force pour imposer leurs tarifs. De plus, un maître d’œuvre est là pour vous défendre.
- il n'y a pas de notion de revalorisation suivant l'indice BT01 en maîtrise d'œuvre. Le budget maximal contractuel reste le même du début à la fin du contrat.
Modalités de paiementSuivant un échéancier, avec acomptes
Vous payez chaque phase suivant un échéancier réglementé qui s'apparente à des acomptes. En effet, à chaque étape, vous payez plus que la valeur des travaux qui ont été réellement exécutés.
À la réception, le rapport s'inverse puisqu'il reste un solde de 5% que vous verserez à la levée de toutes les éventuelles réserves (imperfections).
À l'avancement réel, sans acompte
C'est la règle de base en maîtrise d'œuvre : chaque ouvrage est payé uniquement quand il est terminé et parfaitement réalisé.
Une retenue de 5% minimum est appliquée sur les paiements aux artisans tout au long du chantier. Là aussi, les 5% leur sont versés après la réception, après levée des éventuelles réserves.

Les délais

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Respect des délais
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Garantie de livraison à délais convenus
Le constructeur a l'obligation d'avoir un garant prenant le relai pour terminer la construction s'il venait à déposer le bilan. En cas de retard, la garantie vous verse également des pénalités de retard journalières, avec toutefois une franchise de 30 jours.
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Délais de livraison contractuels
Le planning détaillé d'exécution fait partie du contrat de travaux avec les artisans. Il y a un seul calendrier pour tous les artisans, ils sont ainsi solidaires du respect du planning général. En cas de dépassement de délais par un artisan (même pour une tâche intermédiaire), celui-ci vous verse des pénalités de retard journalières, dès le 1er jour de retard. En cas de dépôt de bilan d'un artisan, un nouvel artisan est choisi pour finir le travail.
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Durée du chantierDurée large
Pour une maison de 100 m², comptez entre 9 et 13 mois de travaux. L'échéancier de paiement fournit au constructeur une avance de trésorerie qui ne l'encourage pas vraiment à travailler à flux tendu.
Durée optimale
Comptez entre 7 et 10 mois de chantier pour une maison de 100 m².
En maîtrise d'œuvre, il y a peu de temps morts. Vous ne fournissez aucun acompte aux artisans, donc tout le monde cherche à terminer les travaux dans des délais optimaux.

La qualité de conception et de réalisation

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Personnalisation
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Personnalisation limitée
La compétitivité du constructeur réside avant tout dans la standardisation des plans, des matériaux et des équipements. Généralement, il ne peut pas se permettre d'investir dans un temps de conception important. Même si quelques constructeurs déclarent faire du sur-mesure, il ne s'agira souvent que d'une légère adaptation d'un plan standard.
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Personnalisation illimitée
La conception sur mesure est le cœur de métier du maître d'œuvre. Il n'a aucun accord avec un fabricant ou un fournisseur de matériaux. Il conçoit selon votre cahier des charges. Vous l'aurez compris, c'est clairement le plus compétitif dans ce domaine.
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Qualité de conceptionQualité aléatoire
La conception n'est pas le cœur de métier du constructeur : vous trouverez ici de tout. La qualité dépend de la personne qui dessine ou adapte le plan chez le constructeur : bureau d'étude, dessinateur, parfois le commercial... Heureusement, les modèles-types de maison sont généralement bien pensés, mais hélas la façon dont la maison est implantée sur le terrain peut la rendre totalement inconfortable.
Le professionnel de la conception : l'architecte
Il convient ici de faire la différence entre l'architecte et les autres maîtres d'œuvre. L'architecte est le seul professionnel formé à la conception et son titre garantit cette compétence. La qualité des maisons d'architecte est largement reconnue et elles offrent une bonne plus-value à la revente.
Les maîtres d’œuvre non architectes sont quant à eux non réglementés et peuvent avoir des formations très variées.
Coordination et contrôle des artisansJuge et partie
La coordination et le contrôle des travaux est effectuée par le constructeur. Rappelons que le constructeur rémunère également les artisans, qui sont ses sous-traitants. Selon nous, cette situation pose un problème vis à vis du client. Le constructeur regardera-t-il son intérêt ou le vôtre ? Ne va-t-il pas être tenté de dissimuler des malfaçons puisque celles-ci vont lui coûter de l'argent ?
Indépendance
La coordination et le contrôle des travaux est effectuée par le maître d'œuvre, professionnel totalement indépendant des artisans. En cas d'imperfection dans l'exécution des travaux, celui-ci prendra une décision qui va dans votre intérêt puisque vous le rémunérez pour ça et qu'il n'est pas financièrement lié aux artisans.

Le contrat

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Cadre légal et réglementation de la profession
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Une loi qui réglemente le CCMI
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle est réglementé par la loi du 19 décembre 1990. Le législateur a prévu des garanties minimales obligatoires dans les CCMI pour la protection du consommateur.
Cependant, la profession n'est pas réglementée et il n'y a pas de formation minimale pour être constructeur.
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Une seule profession réglementée : architecte
La profession d'architecte, ainsi que le contrat d'architecte, sont réglementés par la loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture et par le code de déontologie des architectes. Ces textes garantissent entre autres les compétences de l'architecte, son indépendance et la protection du consommateur.
Les maîtres d'œuvre non architectes n'ont pas de réglementation professionnelle et ne sont tenus qu'aux obligations propres à tout professionnel de la construction.
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Etendue du contratAttention aux travaux réservés
Les CCMI excluent souvent certains travaux importants, notamment les terrassements et en général tout ce qui est extérieur au modèle standard en lui-même. Ces travaux sont dépendants de chaque terrain et sont ainsi ceux qui présentent le plus de risques d'imprévus, et donc de plus-value. Les autres travaux souvent hors CCMI sont : évacuation et remise en place des terres, clôtures, portails, revêtement de voiries et terrasses, cuisine, peinture intérieure, revêtements de sols, placards.
Vous devrez contracter directement avec les artisans concernés et les gérer vous-même.
Tous les travaux dits "de finition" représentent de 25 à 50% du coût final de l'opération.
Des travaux à la carte
Vous choisissez la liste des travaux à inclure dans le contrat de maîtrise d'œuvre. Rien ne peut la limiter.
TransparenceRelativement opaque
L'idée de l'interlocuteur unique présente l'avantage de ne pas avoir à vous soucier des "coulisses". Son inconvénient est qu'il vous rend le déroulement de l'opération relativement opaque.
Combien coûte chaque élément de la construction ? Qui sont les sous-traitants ? Leur situation est-elle régulière ? Quelle marge prend le constructeur ? Vous ne pouvez pas le savoir.
Rien à cacher
Le maître d'œuvre, responsable du suivi des travaux, vous doit un total éclairage sur leur déroulement. Son devoir de conseil envers vous est immense.
Vous savez combien coûte chaque élément et chaque intervenant.
Vous recevez les comptes-rendus et vous avez un droit d'accès au chantier, aux réunions avec les artisans et aux plans techniques.
InterlocuteursEntreprise unique, interlocuteurs multiples
La grande force du CCMI est sans doute l'interlocuteur unique. Ceci est cependant à nuancer car vous aurez souvent affaire à beaucoup d'interlocuteurs différents : commercial, directeur, bureau d'étude, secrétaire, conducteur de travaux, SAV. De plus, le turnover étant important chez les constructeurs, il n'est pas rare que le commercial ou le conducteur de chantier soient remplacés pendant l'opération. Et en plus, il y a bien sûr tous les artisans hors CCMI que nous avons listés plus haut.
Entreprises multiples, interlocuteur unique
Le maître d'œuvre, surtout l'architecte, est dans la majorité des cas une seule et même personne. Il vous accompagne de la signature du contrat jusqu'à la livraison.
Pendant le chantier, votre maître d’œuvre est votre interlocuteur principal, voire unique si vous le voulez. Il prend en compte vos remarques et les transmets aux artisans.
Choix du terrain, du financement et des artisansLiberté de choix partielle
Vous avez la totale liberté de choisir le terrain et le financement que vous voulez. Attention toutefois à certains commerciaux qui vous encourageront à prendre le package "terrain + maison" après avoir visité le terrain avec vous. Idem pour le financement, nous vous conseillons de le trouver vous-même.
Par contre, vous ne pouvez pas choisir les artisans. Les sous-traitants et le montant de leur devis vous sont inconnus (bien que la loi oblige le constructeur à vous les communiquer et à vous les faire accepter).
Liberté de choix totale
En maîtrise d’œuvre, il n'y a pas de terrain ou financement "appât". Vous choisissez un maître d’œuvre en qui vous avez confiance et sa rémunération ne dépend pas d'une offre promotionnelle.
Pour le choix des artisans, il vous appartient totalement. Le maître d'œuvre vous propose les artisans qui présentent les garanties nécessaires et dont le devis est dans votre budget. Mais il ne peut pas vous forcer à contracter avec un artisan en qui vous n'avez pas confiance.
Pièges à éviterAttention aux publicités trop alléchantes
Le chiffre est suffisamment préoccupant pour le mentionner ici. La DGCCRF a récemment relevé des infractions chez près de 50% des constructeurs français. Les fraudes concernant notamment la publicité mensongère.
Part des constructeurs en infraction : 49% en 2014, 40% 2015, 58% en 2017).
Attention aux maîtres d’œuvre "faux constructeurs"
Certaines entreprises ont l'apparence et la méthode de travail de constructeurs, mais se déclarent comme maîtres d’œuvre ou économistes de la construction et ne proposent pas de CCMI. Elles ne font pas réellement de la maîtrise d’œuvre et contreviennent à tout principe de transparence et indépendance. Également épinglées par la DGCCRF, elles sont à fuir.

Les garanties légales

 CCMIMaître d’œuvre
Garantie de parfait achèvement (1 an)
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Incluse
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Incluse dans le contrat de travaux
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Garantie de bon fonctionnement (2 ans)IncluseIncluse
Garantie responsabilité civileIncluseIncluse
Garantie décennale (10 ans)IncluseIncluse
Garantie dommages-ouvrages (10 ans)A prendre directement par le client (obligatoire), parfois incluse dans le CCMIA prendre directement par le client (obligatoire)

Pour résumer

Enfin, si on devait résumer en deux phrases les raisons qui conduisent à choisir entre maître d’œuvre ou constructeur :

  • Selon vous, construire une maison est avant tout un acte d’achat et vous voulez voir ce que vous achetez avant de vous lancer ? Vous êtes rassuré à l’idée de choisir une maison standard déjà conçue ? Vous ne voulez pas vous embarrasser des détails et des coulisses ? Et vous ne demanderez pas de modifications par la suite ? Alors faites appel à un constructeur.
  • Pour vous, construire une maison est d’abord un projet de vie, qui demande à être conçu pour vous et avec vous ? Vous souhaitez une opération transparente et être accompagné par un professionnel indépendant qui vous défend ? Une personnalisation des prestations sera forcément nécessaire selon vous ? Vous pensez que vous pourrez changer d’avis au cours de l’opération et demander des modifications ? Alors faites appel à un maître d’œuvre ou un architecte.
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6 réactions sur “ Maître d’œuvre ou constructeur : quelle différence ? ”

  1. Ben Réponse

    Bonjour Pourquoi vous dites de ne pas prendre le package terrain + maison si le terrain nous plaît, comment faire alors ?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Ce n’est pas exactement ce que dit l’article. L’article indique que vous avez la liberté d’acheter le terrain et de faire ensuite appel au constructeur ou maître d’oeuvre que vous voulez pour construire sur ce terrain. Contrairement à ce que certains commerciaux de constructeurs laissent entendre, les constructeurs ne sont pas propriétaires des terrains, ils n’ont pas réservé les terrains et n’ont pas d’exclusivité ou quelque chose de ce genre. Le terrain est un appât commercial : si le terrain vous plaît, on vous laisse entendre qu’il faut signer avec le constructeur pour avoir le terrain, ce qui est faux. La DGCCRF a déjà sanctionné des constructeurs qui affichent des prix globaux “terrain+maison” sur leur site (voir cet article), justement car on croît que c’est le constructeur qui vend le terrain.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  2. Lopez Réponse

    Bonjour, je suis entrain de terminer ma maison que j ai confié à un maître d oeuvre. Si je veux prendre possession de ma maison avant la réception..quels risques j encours si il y a des réserves. Merci de me repondre

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Une prise de possession est considérée comme une réception, même s’il n’y a pas de procès verbal de réception. Si les réserves ne sont pas écrites, elles n’existent pas.
      Cordialement
      Joris Périé architecte

  3. Bessières Réponse

    Bonjour, nous sommes en train e rencontrer constructeurs et maître d’œuvre pour construire notre maison, donc forcément nous comparons, et il y a une chose que vous ne mentionnez pas et qu’un constructeur m’a dit et qui est plutôt embêtante pour les maîtres d’œuvre. C’est que, en maîtrise d’œuvre, si on nous vole des matériaux pendant le chantier, il n’y a aucune sécurité, c’est à notre charge… Déjà est-ce vrai ? et pourquoi ne pas mentionner cet inconvénient ? Merci

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Ce n’est pas mentionné car ce n’est tout simplement pas vrai.
      Le contrat de travaux qui vous lie avec l’entrepreneur prévoit que c’est à l’entrepreneur qu’incombe la garde du chantier, et ce jusqu’à la réception. Il doit protéger ses matériaux et ses ouvrages contre les risques de vol et de détournement et ses ouvrages contre les risques de détérioration (norme NF P 03-001). En cas de perte de l’ouvrage, l’entrepreneur ou le sous-traitant doit rembourser le coût de la construction selon les conditions du marché initial ou reconstruire l’ouvrage.
      Je pense qu’il n’y a pas de différence sur ce point là entre CCMI et maîtrise d’œuvre.
      Votre maître d’œuvre ou architecte vérifiera que chaque artisan est assuré contre les risques de vols ou dégradations avant de vous proposer son devis. En CCMI, c’est vous qui devrez faire cette vérification auprès du constructeur.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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