La servitude de tour d’échelle (ou droit d’échelle)

par | 13 décembre 2020

La servitude de tour d’échelle, aussi appelée droit d’échelle, est une servitude souvent utilisée mais pourtant peu connue ! Elle permet d’entrer sur la propriété de son voisin pour effectuer des travaux sur son bien immobilier. L’exemple typique est celui de la réfection d’un enduit d’un mur situé en limite de propriété, pour lequel le passage sur la propriété voisine est indispensable. Faisons donc le point sur la notion de servitude de tour d’échelle et ses modalités d’application.

Qu’est-ce que la servitude de tour d’échelle ?

Le droit d’échelle est le droit d’accéder temporairement à la propriété voisine pour effectuer des travaux sur sa propre propriété. Ainsi, il s’agit généralement de travaux sur des constructions situées en mitoyenneté et nécessitant la pose d’un échafaudage.

Concrètement, on ne peut pas refuser l’accès à son voisin si celui-ci remplit tous les critères d’établissement de la servitude. Cependant, la servitude de tour d’échelle ne donne pas tous les droits à son bénéficiaire. Le droit d’échelle reste en effet considéré par les juges comme une atteinte au droit de propriété. C’est pourquoi le bénéficiaire de la servitude devra limiter au maximum la gêne pour son voisin. Ce dernier devra ainsi recevoir une indemnisation proportionnée à l’éventuel trouble de jouissance subi.

Pour quels types de travaux s’applique le tour d’échelle ?

Les critères dégagés par la jurisprudence pour bénéficier d’une servitude de tour d’échelle correspondent aux travaux suivants :

  • travaux impossibles à réaliser depuis sa propre propriété. L’impossibilité peut être technique ou bien financière (surcoût disproportionné par rapport au prix normal des travaux).
  • travaux sur une construction existante dont l’entretien est indispensable : ravalement de façade, réfection de bardage ou couverture.
  • certains travaux sur une construction neuve : travaux de finition de façade indispensables à l’étanchéité de celle-ci (enduit ou bardage). Les travaux de fondations ou gros-oeuvre en limite de propriété ne permettent pas de bénéficier du droit d’échelle (C.Cass., Civ. 3ème, 12/11/2020, n°19-22.106).

En revanche, le droit d’échelle ne s’applique pas à l’entretien des haies séparatives.

Comment utiliser son droit d’échelle ?

Toute personne souhaitant entreprendre les travaux précédemment décrits doit demander à son voisin une autorisation de passage.

L’établissement de la servitude peut se faire par voie amiable, mais il est préférable de passer une convention avec son voisin. La convention devra définir précisément l’emprise et la durée d’occupation et les éventuelles conditions de remise en état ou d’indemnisation. Il n’existe pas de barème d’indemnisation : c’est généralement l’objet de négociations entre voisins et aussi une grande source de litiges…

De plus, nous recommandons vivement de faire constater par huissier l’état du terrain avant et après travaux.

En cas de refus du voisin, l’autorisation de passage pourra être délivrée par le juge civil (tribunal judiciaire). Le juge définira ainsi si le refus est abusif ou non. Mais il pourra aussi juger que l’occupation temporaire porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété du voisin.

Nous attirons donc l’attention des personnes construisant en mitoyenneté : ne considérez jamais le droit d’échelle comme acquis sans conditions. L’obtention d’un permis de construire ne vous donne aucun droit vis à vis de votre voisin. La propriété voisine ne devra souffrir d’aucun empiètement ou dégradation à l’occasion de la construction. Le droit d’échelle ne sera possible que pour les finitions de façade. Enfin, même si votre voisin ne peut pas refuser votre passage, vous devez prévoir une indemnisation couvrant le trouble subi. 

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Par Joris Périé, architecte expert judiciaire - Réponse sous 2 jours ouvrés

par Joris Périé

par Joris Périé

Architecte, expert-conseil et expert judiciaire

Créé en 2016, le cabinet Périé architecte réalise des missions d’expertise, conseil et maîtrise d’œuvre pour les particuliers et les entreprises. Grâce à ses implantations multiples, le cabinet intervient aujourd’hui dans toute la France, Belgique et Suisse francophones.

45 Commentaires

  1. SI elle doit faire des travaux sur son mur elle veut également faire passer les artisans par mon appartement, puis-je refuser ?
    Merci pour votre retour

    Réponse
    • Bonjour,
      Si les travaux sont absolument nécessaires et qu’ils ne peuvent être réalisés qu’en passant par votre propriété, vous ne pouvez pas refuser, c’est le principe du droit d’échelle. Mais le désagrément que cela provoque doit être indemnisé par votre voisine. Les litiges sur le montant de cette indemnisation sont fréquents, n’hésitez pas à vous faire assister par un avocat.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  2. Bonjour,
    ma voisine souhaite passer 2x par an dans mon appartement pour prendre des photos de son mur mitoyen, on y accède par mon appartement ainsi que ma terrasse qui est enclavée, en prétextant le droit à l’échelle, a t’elle le droit de rentrer chez moi ? Merci

    Réponse
    • Bonjour,
      A priori, une fréquence de 2 fois par an semble être un abus du droit d’échelle.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  3. Bonjour
    Notre voisin n accepte pas notre passage afin de réparer notre gouttière, pouvons nous passer par notre fenêtre de salle de bain pour y accéder, nous resterions sur notre parcelle. Le mur de notre voisin dépasse notre borne et ceci nous empêche d accéder sur notre façade.
    Merci de votre réponse
    Cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Vous indiquez « pouvons nous passer par notre fenêtre de salle de bain pour y accéder, nous resterions sur notre parcelle ».
      Oui, bien sûr vous pouvez passer n’importe où si vous restez sur votre propriété.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  4. Bonjour, d’ après le code civil , la mitoyenneté s’ entend pour la totalité du mur. Si donc je veux faire des travaux pour restaurer intégralement ce mur ( mauvaise volonté du voisin) ,suis-je obligée de demander un droit d’ échelle ? Votre mise en garde concernant la mitoyenneté me rend perplexe… Cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Nous n’avons pas parlé du cas de la restauration d’un mur mitoyen dans l’article. Si le mur est mitoyen, ce n’est tout simplement pas à vous d’entretenir ou restaurer ce mur du côté de votre voisin 😉
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
      • Bonjour
        Mon voisin peut il planter des bambous (pouvant monter à 7-8m de haut) à moins de 2 m de mon mur limite de propriété
        Précisons que le mur est le pignon Nord de ma maison et qu’il est aveugle
        Merci de vos commentaires éclairés
        Très cordialement
        Marc Soufflet

      • Bonjour,
        Le Code civil l’interdit.
        L’équipe perie-archi.fr

      • Bonjour
        Construction neuve en limite de propriété
        nous somme en plein procès avec notre voisin ( passage en novembre 2024)
        Le mur en question étant l’objet du litige, car empiètement et dégradation de notre pignon complet . nous sommes bien d’accord que nous pouvons refuser l’accès à notre maison pour son enduit de façade ?

      • Bonjour,
        Ce n’est pas si évident.
        Dans votre cas, c’est sans doute le juge qui le dira.
        L’équipe perie-archi.fr

    • bonjour une construction neuve de trois maisons mitoyennes va être fait sur un terrain voisin un pignon de 11,34m de haut sur 9m de large va être en limite de propriété ai je droit de refuser le droit d’échelle pour le futur enduit ou bardage

      Réponse
      • Bonjour,
        Non, vous n’avez pas le droit de refuser de droit d’échelle dans ce cas.
        L’équipe perie-archi.fr

  5. Bonjour,
    Que faire si le voisin a installé pendant la journée son échafaudage sur notre servitude de passage (il est le bénéficiaire) sans nous avertir ? , A qui s’adresser pour des réclamations, il refuse de nous parler.

    Réponse
    • Bonjour,
      Consulter un avocat 😉
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  6. mon voisin veut poser une gouttierre qui passera sur son mais dans mon terrain a t il le droit de le faire sans mon accord car il dise que droit d echelle

    Réponse
    • Bonjour,
      Votre voisin n’a pas le droit de construire une gouttière qui empiète sur votre terrain. Le droit d’échelle ne s’applique pas à ce cas.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  7. Mon voisin veut construire une clôture en limite de notre propriété. Il veut passer les engins chez nous pour arracher les palmes .
    Nous avons un sous-bois planté de cyclamens qui ont 30 ans.
    Sommes nous tenus de donner une autorisation de passage et dans quelles conditions.
    Merci d’avance.

    Réponse
  8. Bonjour,
    Il ne semble pas si évident de négocier une indemnité même dans un cas extrême, surtout face à un promoteur. Aucun des avocats que nous avons sollicités ne s’est risqué à confirmer une indemnisation, et encore moins son montant. Il est étonnant que cela ne soit pas encadré légalement. Bien cdlt,

    Réponse
    • Bonjour,
      Rien n’est évident dans ce domaine 😉
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  9. Bonjour,
    Quel est en général le montant de l’indemnité pour une servitude de tour d’échelle avec trouble de jouissance d’une terrasse?
    Cordialement,

    Réponse
    • Bonjour,
      À demander à un avocat 😉
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  10. Bonjour,
    Notre garage est en limite de propriété, d’après notre géomètre la clôture de notre voisin empiète sur notre terrain de 20cm. Que devient la servitude de la tour d’échelle par rapport à notre voisin ?
    Merci pour votre réponse
    Bien cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Cela ne change rien 😉
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
      • Mon voisin a décider de construire une maison mitoyenne à ma terrasse, celle ci a 15 ans et est fragilisée entraînant l’impossibilité de poser échelle ou échafaudage dans la partie sur laquelle pourrait s’exercer le droit d’échelle, suis je tenue de faire les réparations avant leur intervention ?

      • Bonjour,
        Nous ne répondons ici qu’aux simples demandes de précisions sur le contenu de l’article. Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Une analyse de votre situation sera faite et une réponse précise et argumentée vous sera communiquée sous 48 h ouvrées.
        L’équipe perie-archi.fr

  11. bonjour,
    je souhaite créer dans mon jardin une extension de mon sous-sol, qui sera surélevé d’une véranda, vers la construction voisine (grand hangar). question; une distance est-elle à respecter par rapport à la construction voisine pour le « tour d’échelle », et si oui quelle distance ?

    Réponse
    • Bonjour,
      La servitude de tour d’échelle n’impose pas de distance dans votre cas.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  12. Bonjour, Mon voisin a planté une haie à 0.50 m de la limite de propriété mais elle dépasse les 2 m de hauteur. De même que les branchage et arbustes dépassent la limite de clôture mitoyenne, endommageant mon grillade et le mur.

    Réponse
    • Bonjour,
      Mettez-le en demeure de respecter le code civil 😉
      Cordialement,
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  13. Bonjour,
    Une demande de tour d’echelle peut elle être refuser pour la réalisation des enduits d’un mur d’une construction neuve faite en limite de propriété.
    Bien cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Normalement non, c’est ce que nous indiquons dans notre article 😉
      Cordialement,
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  14. Bonjour, notre voisin d’en face souhaite effectuer une ouverture dans le mur de son jardin pour créer un parking. Ce mur donne sur une impasse où il n’a pas de servitude. Dans notre acte de vente sont seulement spécifiés les servitudes pour les canalisations en tréfonds et la maison mitoyenne à la nôtre. Le permis est-il recevable ?

    Réponse
    • Bonjour,
      Il est possible que cela soit considéré comme une fraude, mais cela dépend d’autres paramètres.
      Pour une analyse plus détaillée, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne.
      Cordialement,
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  15. Le droit d’échelle d’une maison en construction pourra t-il s’imposer à moi dès lors que le mur à finir jouxte ma toiture directement (échafaudage sur ma toiture ) ?
    Merci.

    Réponse
    • Bonjour,
      En théorie oui 😉
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  16. Bonjour,
    Où s’adresser pour obtenir une indemnisation pour trouble concernant une construction (bétonnière, poussière, crépi) en limite de notre propriété le long de notre terrasse ouest face à notre seule baie vitrée de 3m ? Merci
    Cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Il faut assigner l’auteur du trouble au tribunal judiciaire pour que celui ci soit condamné à vous indemniser.
      Cordialement,
      Le responsable web

      Réponse
      • Bonjour Monsieur,

        Le tour d’échelle s’applique t-il aussi à la taille d’une haie ?
        Mon voisin a taillé sa haie : il est passé à travers sa haie pour la tailler. Il était chez nous, dans notre jardin.
        Il ne nous a rien demandé. Il s’est comportait comme si il était chez lui !

        Cordialement,

        Anna

      • Bonjour,
        Vous devriez trouver votre réponse en consultant les articles 671 à 673 du code civil 😉
        Cordialement,
        L’équipe perie-archi.fr

  17. Bonjour Monsieur,

    qu’en est il pour les plantations existantes?
    je pense que pour un enduit ou un habillage sur 6,50 de haut il faut un échafaudage?
    quelle protection est-on en mesure d’attendre?
    bien cordialement
    Nanou

    Réponse
    • Bonjour,
      Il est souvent possible d’élaguer et de poser un échafaudage.
      Dans tous les cas, si en haie en limite est trop dégradée, vous êtes en droit d’obtenir une compensation.
      Cordialement,
      Le responsable web

      Réponse
      • Bonjour
        mon voisin souhaite construire un annexe de 60 m2 à son habitation en limite separative alors que nous disposons d une servitude de tour d échelle dans notre acte notarié.
        Logiquement le PC ne peut pas être accordé ?
        merci de votre éclairage
        cordialement

      • Bonjour,
        Les permis ne sont accordés qu’au regard des règles d’urbanisme.
        Non seulement un PC peut être accordé même si le projet ne respecte pas une servitude privée, mais l’administration n’a pas le droit de le refuser pour ce motif.
        L’équipe perie-archi.fr

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