Servitude de vue et ouverture sur propriété voisine

servitude de vue

Les servitudes de vue répondent à la règlementation la plus ancienne du domaine de la construction. En effet, elles datent de 1804, date de promulgation du Code civil ! Cependant, beaucoup oublient encore les règles de distances minimales des ouvertures ou balcons par rapport à une propriété voisine. Faisons le point sur la réglementation et sur les conditions d’acquisition et disparition d’une servitude de vue.

Qu’est-ce qu’une servitude de vue ?

Une servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien au profit du propriétaire d’un autre bien.

Deux types de servitude de vue existent :

  • la servitude de vue “légale”. Le Code civil cherche à préserver l’intimité de chacun en limitant les vues entre deux propriétés contigües. Ainsi, il impose des distances minimales d’implantation des ouvertures entre deux propriétés voisines. Dans ce cas, c’est la loi qui fixe la servitude. C’est pourquoi on l’appelle “servitude légale”.
  • la servitude de vue “acquise” (établie par le fait de l’homme). Il existe plusieurs modes d’acquisition d’une servitude de vue (voir paragraphe en fin d’article). Ainsi, lorsque vous bénéficiez d’une servitude de vue pour votre ouverture donnant sur une propriété voisine, le voisin ne pourra pas l’obstruer. Ce dernier devra en outre respecter les distances minimales imposées par le Code civil.

Quelle qu’en soit l’origine, la servitude de vue s’applique aux éléments suivants qui génèrent des vues :

  • Ouverture en façade ou toiture : fenêtre, porte-fenêtre, fenêtre de toit, lucarne ;
  • Élément bâti extérieur avec plancher accessible : terrasse surélevée, balcon, loggia, escalier.

Quelles distances minimales vis à vis d’une propriété voisine ?

Le Code civil distingue deux configurations, suivant l’orientation de la vue.

Vue droite

Toute ouverture ou élément bâti extérieur devront être implantés à plus de 1,90 m de la propriété voisine (art. 678 C.civ).

servitude de vue droite

Vue oblique

En cas de vue oblique, les ouvertures devront alors être implantées à plus de 0,60 m de la propriété voisine (art. 679 C.civ).

servitude de vue oblique

Dérogations et cas particuliers

Les règles précédentes ne sont pas applicables dans les cas suivants :

  • vous bénéficiez déjà d’une servitude de passage sur la propriété voisine. Vous pouvez donc librement créer des ouvertures dans votre mur donnant sur cette servitude ;
  • il y a une voie publique entre votre propriété et la propriété voisine sur laquelle s’exerce la vue.

Quelles règles d’ouvertures sur un mur en limite de propriété ?

Ouverture dans un mur mitoyen

Il est interdit de créer toute ouverture, quelle qu’elle soit, dans un mur mitoyen. Toutefois, vous pourrez la créer si vous obtenez l’accord du voisin concerné (art. 675 C.civ.).

Ouverture dans un mur non mitoyen situé en limite de propriété

Lorsqu’un mur situé sur la limite de propriété vous appartient entièrement, vous pourrez y créer uniquement des jours de souffrance. Vous n’avez pas besoin d’obtenir l’accord du voisin pour réaliser ce type d’ouverture.

Un jour de souffrance est une ouverture avec menuiserie fixe (qu’on ne peut ouvrir) et vitrage translucide (type verre dépoli). Ainsi, il laisse passer la lumière mais pas l’air ni le regard.

La loi ne réglemente pas la dimension des jours de souffrance, mais elle réglemente leur emplacement. En rez-de-chaussée, vous devrez le placer à plus de 2,60 m de hauteur par rapport au plancher de votre pièce. En étage, il devra être au-delà de 1,90 m par rapport au plancher de cet étage (art. 676 C.civ.).

La création d’un jour de souffrance est un droit si vous êtes propriétaire du mur. Cependant, cela ne crée pas pour autant de servitude de vue à votre profit. Ainsi, le voisin a tout à fait le droit d’obstruer ce jour par une construction ou de la végétation.

On notera enfin qu’on ne considère pas les parois en briques de verre comme des jours de souffrance. Ce type d’ouvrage est assimilable à une partie constitutive du mur et son emplacement en hauteur est donc libre.

Comment acquérir une servitude de vue ?

Il est possible d’acquérir une servitude de vue selon les modalités suivantes :

  • Prescription trentenaire. Lorsque vous n’avez pas respecté les distances légales et sans contestation de votre voisin, vous bénéficiez automatiquement d’une servitude de vue 30 ans après création de la vue. Il faudra cependant être en mesure de prouver la date de création de la vue en question.
  • Accord avec votre voisin. Pour vous affranchir des distances minimales imposées par le Code civil, vous pouvez passer une convention avec votre voisin. Nous conseillons vivement de déposer cette convention chez un notaire. Ainsi, la servitude s’appliquera aux futurs acquéreurs.
  • Destination du père de famille (en cas de division foncière). Concrètement, il peut arriver qu’en cas de division de terrain, une ouverture existante ne respecte pas les distances légales vis à vis de la nouvelle limite créée. Dans ce cas, cette ouverture bénéficie automatiquement d’une servitude de vue.

Une servitude de vue peut également disparaître par prescription trentenaire ou suite à un accord entre voisins.

Le propriétaire qui subit la servitude de vue acquise doit absolument respecter les distances minimales imposées par le Code civil. Il ne pourra donc pas construire à moins de 1,90 m (vue droite) ou 0,60 m (vue oblique) de l’ouverture bénéficiant de la servitude.

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16 réactions sur “ Servitude de vue et ouverture sur propriété voisine ”

  1. castella Réponse

    Bonjour Monsieur,
    Lorsqu’une façade est en limite de propriété et qu’elle bénéficie d’une servitude de vue directement sur la propriété voisine cela implique-t-il que la servitude de vue est aussi bien droite que oblique, ou la servitude de vue ne peut-être que droite?
    Nous avons construit un local piscine accolée à la façade de nos voisins, au ras du bord d’une ouverture qui donne chez nous.
    Merci bcp
    Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, la servitude est droite et oblique.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  2. Dad 987 Réponse

    est ce qu’un agrandissement de terrain permis par un mur de soutènement à moins de 1,90m de la limite crée les conditions d’une servitude de vue chez un voisin?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, je ne crois pas s’il n’y a pas de plancher.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  3. CLERC Réponse

    Bonjour Mr PERIE
    où peut on trouver les contraintes établies par l’ABF de la région 05220 afin de lui proposer un projet évitant le plus possible d’être retoqué ?
    Merci d’avance.
    Bien coridalement.
    S. CLERC

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Ce que vous demandez n’existe pas.
      Il peut y avoir des règlements locaux tels que des PSMV ou PVAP, ils sont à demander en mairie.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  4. Desse Réponse

    Bonjour
    Si la porte de mon voisin se trouve a 1m46 de la fenêtre de ma véranda en vue droite .
    A t il de droit d’apposer une marquise sur celle -ci?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Du point de vue du code civil, la marquise ne change rien si elle est sur terrain.
      Pour les règles d’urbanisme, cela dépend de chaque commune donc je ne peux pas vous répondre.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  5. Darthenucq Réponse

    Bonjour, nous allons créer une terrasse surélevée parallèlement au mur mitoyen à une distance de 80 cm de celui ci et avec un brise vue d’une hauteur de 2m du côté voisin. Y a t il besoin de faire une servitude de vue?
    Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Non, vous respectez a priori les règles de distances imposées par le code civil (vue droite et vue oblique).
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  6. BÉRENGÈRE MOTUELLE Réponse

    Bonjour,

    Notre voisin a trois fenêtres donnant dans notre entrée… Lui considère que c est une cours couverte mais c est notre entrée d habitation… En gros s il ouvre ses fenêtres il peu s’introduire chez nous. Les fenêtres pvc semblent avoir moins de 30ans… Est il possible de contester ces dernières ?
    Bien à vous.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, si ses fenêtres donnent directement sur votre propriété, il ne respecte clairement pas le code civil. Si ses fenêtres ont été créées il y a moins de 30 ans, vous êtes en droit de lui demander de les supprimer.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  7. Amykems Réponse

    Qu’en est-il pour la création d’une terrasse surélevée ? La distance minimale d’1m90 de la vue droite s’applique-t-elle sur chaque « face » créée de la terrasse surélevée?
    Merci

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Oui elle s’applique depuis toute la zone accessible de cette terrasse.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  8. GIMONT Réponse

    Bonjour,
    La distance de la fenêtre par rapport au voisin se compte-t-elle depuis la vitre de cette fenêtre ?
    Merci d’avance

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La distance se compte depuis le mur où se situe la fenêtre (face extérieure du mur).
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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