Servitude de vue et ouverture sur propriété voisine

servitude de vue

Les servitudes de vue répondent à la règlementation la plus ancienne du domaine de la construction. En effet, elles datent de 1804, date de promulgation du Code civil ! Cependant, beaucoup oublient encore les règles de distances minimales des ouvertures ou balcons par rapport à une propriété voisine. Faisons le point sur la réglementation et sur les conditions d’acquisition et disparition d’une servitude de vue.

Qu’est-ce qu’une servitude de vue ?

Une servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien au profit du propriétaire d’un autre bien.

Deux types de servitude de vue existent :

  • la servitude de vue “légale”. Le Code civil cherche à préserver l’intimité de chacun en limitant les vues entre deux propriétés contigües. Ainsi, il impose des distances minimales d’implantation des ouvertures entre deux propriétés voisines. Dans ce cas, c’est la loi qui fixe la servitude. C’est pourquoi on l’appelle “servitude légale”.
  • la servitude de vue “acquise” (établie par le fait de l’homme). Il existe plusieurs modes d’acquisition d’une servitude de vue (voir paragraphe en fin d’article). Ainsi, lorsque vous bénéficiez d’une servitude de vue pour votre ouverture donnant sur une propriété voisine, le voisin ne pourra pas l’obstruer. Ce dernier devra en outre respecter les distances minimales imposées par le Code civil.

Quelle qu’en soit l’origine, la servitude de vue s’applique aux éléments suivants qui génèrent des vues :

  • Ouverture en façade ou toiture : fenêtre, porte-fenêtre, fenêtre de toit, lucarne ;
  • Élément bâti extérieur avec plancher accessible : terrasse surélevée, balcon, loggia, escalier.

Quelles distances minimales vis à vis d’une propriété voisine ?

Le Code civil distingue deux configurations, suivant l’orientation de la vue.

Vue droite

Toute ouverture ou élément bâti extérieur devront être implantés à plus de 1,90 m de la propriété voisine (art. 678 C.civ).

servitude de vue droite

Vue oblique

En cas de vue oblique, les ouvertures devront alors être implantées à plus de 0,60 m de la propriété voisine (art. 679 C.civ).

servitude de vue oblique

Dérogations et cas particuliers

Les règles précédentes ne sont pas applicables dans les cas suivants :

  • vous bénéficiez déjà d’une servitude de passage sur la propriété voisine. Vous pouvez donc librement créer des ouvertures dans votre mur donnant sur cette servitude ;
  • il y a une voie publique entre votre propriété et la propriété voisine sur laquelle s’exerce la vue.

Quelles règles d’ouvertures sur un mur en limite de propriété ?

Ouverture dans un mur mitoyen

Il est interdit de créer toute ouverture, quelle qu’elle soit, dans un mur mitoyen. Toutefois, vous pourrez la créer si vous obtenez l’accord du voisin concerné (art. 675 C.civ.).

Ouverture dans un mur non mitoyen situé en limite de propriété

Lorsqu’un mur situé sur la limite de propriété vous appartient entièrement, vous pourrez y créer uniquement des jours de souffrance. Vous n’avez pas besoin d’obtenir l’accord du voisin pour réaliser ce type d’ouverture.

Un jour de souffrance est une ouverture avec menuiserie fixe (qu’on ne peut ouvrir) et vitrage translucide (type verre dépoli). Ainsi, il laisse passer la lumière mais pas l’air ni le regard.

La loi ne réglemente pas la dimension des jours de souffrance, mais elle réglemente leur emplacement. En rez-de-chaussée, vous devrez le placer à plus de 2,60 m de hauteur par rapport au plancher de votre pièce. En étage, il devra être au-delà de 1,90 m par rapport au plancher de cet étage (art. 676 C.civ.).

La création d’un jour de souffrance est un droit si vous êtes propriétaire du mur. Cependant, cela ne crée pas pour autant de servitude de vue à votre profit. Ainsi, le voisin a tout à fait le droit d’obstruer ce jour par une construction ou de la végétation.

On notera enfin qu’on ne considère pas les parois en briques de verre comme des jours de souffrance. Ce type d’ouvrage est assimilable à une partie constitutive du mur et son emplacement en hauteur est donc libre.

Comment acquérir une servitude de vue ?

Il est possible d’acquérir une servitude de vue selon les modalités suivantes :

  • Prescription trentenaire. Lorsque vous n’avez pas respecté les distances légales et sans contestation de votre voisin, vous bénéficiez automatiquement d’une servitude de vue 30 ans après création de la vue. Il faudra cependant être en mesure de prouver la date de création de la vue en question.
  • Accord avec votre voisin. Pour vous affranchir des distances minimales imposées par le Code civil, vous pouvez passer une convention avec votre voisin. Nous conseillons vivement de déposer cette convention chez un notaire. Ainsi, la servitude s’appliquera aux futurs acquéreurs.
  • Destination du père de famille (en cas de division foncière). Concrètement, il peut arriver qu’en cas de division de terrain, une ouverture existante ne respecte pas les distances légales vis à vis de la nouvelle limite créée. Dans ce cas, cette ouverture bénéficie automatiquement d’une servitude de vue.

Une servitude de vue peut également disparaître par prescription trentenaire ou suite à un accord entre voisins.

Le propriétaire qui subit la servitude de vue acquise doit absolument respecter les distances minimales imposées par le Code civil. Il ne pourra donc pas construire à moins de 1,90 m (vue droite) ou 0,60 m (vue oblique) de l’ouverture bénéficiant de la servitude.

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44 réactions sur “ Servitude de vue et ouverture sur propriété voisine ”

  1. anthony cartwright Réponse

    Bonjour,
    Désolé j’ai mal écrit le message hier, il faudrait dire “véranda au dessus”

    J’ai un voisin qui a une fenêtre donnant sur ma cour. J’ai obtenu son acte de vente et sous la désignation de la propriété au premier étage son écrit; une chambre, salle de bain, salle avec cheminée, véranda au-dessus.
    Ma question est de savoir ce que veut dire Veranda au-dessus , quand elle n’indique pas de pièce. Je crois qu’il a mis les fenêtres par la suite.
    Merci d’avance

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Ca ne me parle pas plus ! Je pense que la dénomination est maladroite…
      Cordialement,
      Le responsable web

  2. anthony cartwright Réponse

    Bonjour,
    J’ai un voisin qui a une fenêtre donnant sur ma cour. J’ai obtenu son acte de vente et sous la désignation de la propriété au premier étage son écrit; une chambre, salle de bain, salle avec cheminée, véranda au-dessous.
    Ma question est de savoir ce que veut dire Veranda au-dessous , quand elle n’indique pas de pièce. Je crois qu’il a mis les fenêtres par la suite.
    Merci d’avance

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Désolé, nous n’avons jamais rencontré le terme “véranda au-dessous”.
      Cordialement,
      Le responsable web

  3. LEFEVRE Réponse

    Bonjour,
    Nous souhaitons construire une terrasse surélevée qui respecterait les 1,90m en vue directe de chaque face.
    Sauf mauvaise compréhension/lecture de notre part, le PLU de notre ville ne mentionne pas d’obligation de mise en place de brise-vue.
    Est ce qu’il est malgré tout obligatoire de mettre en place un brise-vue, notamment sur les côtés de la future terrasse ?
    Merci d’avance pour votre aide.

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le PLU est totalement indépendant du code civil. Vous devez respecter le code civil et donc mettre en place des pare-vues afin de respecter les servitudes de vue décrites dans l’article ci-dessus.
      Cordialement,
      Le responsable web

  4. JAMINET Réponse

    bonjour,
    Nous sommes un quartier avec maisons individuelles. Une résidence menace de se construire voisinant notre terrain.
    Forcément la servitude de vue sur un bâtiment de 2 étages aura une vue directe sur notre jardin, piscine… par vue oblique
    Doivent-ils respectés 1,90 m ?
    Avons nous des recours ou textes pouvons défendre le trouble du voisinage ?
    Merci pour votre réponse
    M JAMINET

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Ils doivent respecter une distance de 60 cm en vue oblique. Les schémas de l’article ci-dessus vous aideront à comprendre.
      Il existe aussi la notion de trouble anormal de voisinage pour perte d’intimité. Vous pouvez en parler à un avocat.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  5. Bouhier Réponse

    Bonjour,
    J’ai bien compris le recul nécessaire pour une construction, sur une servitude de vue, mais qu’elle est la hauteur maximale de cette construction ?
    Merci par avance

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le code civil ne règlemente pas la hauteur que vous évoquez.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  6. Philament Réponse

    Bonjour,
    Mon voisin un professionnel constructeur a construit une habitation sans respecter le niveau zéro du terrain. Il a monté celui ci de 1,40 m d’après notre plan de bornage et altimétrique amiable et contradictoire signé par les propriétaires voisins et le Maire.
    De plus il a fait une fenêtre en plus du plan déposé en Mairie pour le P C.
    Cette fenêtre donne directement sur Notre piscine, terrasse et cuisine d’été.
    Quels sont nos recours ?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Recours au tribunal judiciaire s’il ne respecte pas une servitude de vue, et vous pouvez informer la mairie de son non respect du PC obtenu pour qu’il y ait un contrôle de conformité.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  7. JULIEN Réponse

    Bonjour et merci pour votre réponse du 11 juillet.
    Si j’ai bien compris, je peux construire accolé à cette façade avec un toit directement sous le bord inférieur de l’ouverture, mais, toute la surface du toit ne doit jamais dépasser le bord inférieur de l’ouverture de la fenêtre, et ce, jusqu’à 1.91m.
    Mes voisins en regardant chez moi verront sous leur fenêtre une partie de mon toit en vue droite et oblique.
    Est-ce-que je respecte bien les règles de servitude de vue?
    Merci

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Oui, c’est ça.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  8. wolf Réponse

    Bonjour,
    notre voisin fait une 2e terrasse en limite de propriété, , au 2e étage, celle-ci aura des vues direct par dessus il lui suffira de baisser les yeux ,il pourra voir à l’intérieur de notre cuisine que nous comptons refaire en verre transparent, peut-on exiger un pare vue et selon les art.678 et 679 avec un retour de 0.60 cm au bout sur une hauteur de 1.90 m peut-on exiger qu’elle soit fixer afin qu’elle ne tombe sur notre nouvelle verrière?
    Merci.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Vous pouvez exiger un pare-vue si le voisin ne respecte pas le code civil. Le voisin est libre des modalités de mise en œuvre de ce pare-vue (type de pare-vue, mode de fixation, etc).
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  9. Dalle Réponse

    Bonjour,
    pour une terrasse en hauteur en limite de propriété, 0.60 cm et 1.90 cm sont une obligation, a défaut il faut un pare-vue.
    Sans réglementation spécifique du PLU sur notre commune peut-on exiger un pave-vue en dur tout le long, sur une hauteur de 1.90 m avec un retour de 0.60 cm sur le bout, et aussi qu’il soit fixer, afin d’éviter tout risque de chute. et aussi que sa surface soit pleine et non avec des jours, du style canisse etc…

    Merci je vous remercie.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Sans règles locales d’urbanisme, ce sera sans doute faisable.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  10. JULIEN Réponse

    Bonjour,
    Au fond de mon jardin se trouve une maison de village avec une façade limitrophe avec ma propriété. La façade de cette maison a 2 fenêtres au niveau du 1er étage avec servitude de vue directement chez moi.
    A priori, je peux construire accolé à cette façade sous les fenêtres, mais y a-t-il une distance d’éloignement à respecter entre le toit de la construction et les fenêtres ?
    Merci d’avance

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Toutes les parties de votre toit doivent se situer à plus de 1,90 m en vue droite et 0,60 m en vue oblique, tout ceci en face et au dessus de la fenêtre qui bénéficie de la servitude de vue.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  11. Gilou8 Réponse

    Bonjour, ma question porte sur un droit de vue qui était déjà en place. Un ancien immeuble avec une porte et deux fenêtres était situé à 0.8M de la limite de propriété. Le bâtiment en question à été détruit et reconstruit quasiment à l identique sur les fondations de l’ancien bâtiment. Ma question: la nouvelle construction peut elle conserver les droits de vue situé moin 1.90 M alors que ceci ont été démonté?
    Dans l attente de vous relire bien cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Je dirais que le propriétaire conserve sa servitude de vue s’il s’agit d’une reconstruction à l’identique. Si elle n’est pas identique, il la perd.
      À faire confirmer par un avocat.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  12. castella Réponse

    Bonjour,
    Les règles de servitude de vue pour une fenêtre ( avec barreaudage) située en limite d’un fonds voisin demandent un éloignement sur le plan horizontal ( vue droite 1.90M et vue oblique 60cm à droite et à gauche de l’ouverture. Qu’en est-il du plan vertical (au-dessus et en dessous de l’ouverture de la fenêtre)? Un plancher construit sous le côté de l’ouverture respecte-t-il la règle pour la vue oblique ?
    Merci bcp

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Je ne suis pas sûr de bien comprendre la configuration que vous décrivez. Il faudrait que je vois un schéma pour vous répondre.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  13. castella Réponse

    Bonjour,
    Lorsqu’une façade est en limite de propriété et qu’elle bénéficie d’une servitude de vue directement sur la propriété voisine (fenêtre avec barreaux ). Après avoir cassé le mur d’un local accolé à la façade et son ouverture il reste le plancher du local qui jouxte par son angle le niveau de l’angle inférieur de l’ouverture et le toit en surplomb jusqu’aux angles de l’ouverture. Faut-il casser également le plancher et le toit?
    Merci bcp

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Je ne comprends pas la configuration des lieux, il faudrait un plan ou un schéma.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  14. EUDINE Réponse

    Bonjour
    Nous connaissons le même problème que cité ci dessus, notre voisine a une fenêtre ouvrante qui donne sur notre terrasse, elle peut rentrer chez nous en enjambant le mur. Il est à préciser que cette ouverture était une porte (+ de 30 ans) qui a été modifiée en fenêtre en 2002 .
    peut on lui demander de monter un mur de verre à la place?
    Peut on poser une grille de défense devant?
    Merci pour votre réponse

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La servitude de vue acquise par votre voisine est toujours là.
      Vous pouvez lui demander ce que vous voulez mais elle n’est pas obligée d’accepter.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  15. castella Réponse

    Bonjour Monsieur,
    Lorsqu’une façade est en limite de propriété et qu’elle bénéficie d’une servitude de vue directement sur la propriété voisine cela implique-t-il que la servitude de vue est aussi bien droite que oblique, ou la servitude de vue ne peut-être que droite?
    Nous avons construit un local piscine accolée à la façade de nos voisins, au ras du bord d’une ouverture qui donne chez nous.
    Merci bcp
    Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, la servitude est droite et oblique.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  16. Dad 987 Réponse

    est ce qu’un agrandissement de terrain permis par un mur de soutènement à moins de 1,90m de la limite crée les conditions d’une servitude de vue chez un voisin?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, je ne crois pas s’il n’y a pas de plancher.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  17. CLERC Réponse

    Bonjour Mr PERIE
    où peut on trouver les contraintes établies par l’ABF de la région 05220 afin de lui proposer un projet évitant le plus possible d’être retoqué ?
    Merci d’avance.
    Bien coridalement.
    S. CLERC

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Ce que vous demandez n’existe pas.
      Il peut y avoir des règlements locaux tels que des PSMV ou PVAP, ils sont à demander en mairie.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  18. Desse Réponse

    Bonjour
    Si la porte de mon voisin se trouve a 1m46 de la fenêtre de ma véranda en vue droite .
    A t il de droit d’apposer une marquise sur celle -ci?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Du point de vue du code civil, la marquise ne change rien si elle est sur terrain.
      Pour les règles d’urbanisme, cela dépend de chaque commune donc je ne peux pas vous répondre.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  19. Darthenucq Réponse

    Bonjour, nous allons créer une terrasse surélevée parallèlement au mur mitoyen à une distance de 80 cm de celui ci et avec un brise vue d’une hauteur de 2m du côté voisin. Y a t il besoin de faire une servitude de vue?
    Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Non, vous respectez a priori les règles de distances imposées par le code civil (vue droite et vue oblique).
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  20. BÉRENGÈRE MOTUELLE Réponse

    Bonjour,

    Notre voisin a trois fenêtres donnant dans notre entrée… Lui considère que c est une cours couverte mais c est notre entrée d habitation… En gros s il ouvre ses fenêtres il peu s’introduire chez nous. Les fenêtres pvc semblent avoir moins de 30ans… Est il possible de contester ces dernières ?
    Bien à vous.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, si ses fenêtres donnent directement sur votre propriété, il ne respecte clairement pas le code civil. Si ses fenêtres ont été créées il y a moins de 30 ans, vous êtes en droit de lui demander de les supprimer.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  21. Amykems Réponse

    Qu’en est-il pour la création d’une terrasse surélevée ? La distance minimale d’1m90 de la vue droite s’applique-t-elle sur chaque « face » créée de la terrasse surélevée?
    Merci

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Oui elle s’applique depuis toute la zone accessible de cette terrasse.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  22. GIMONT Réponse

    Bonjour,
    La distance de la fenêtre par rapport au voisin se compte-t-elle depuis la vitre de cette fenêtre ?
    Merci d’avance

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La distance se compte depuis le mur où se situe la fenêtre (face extérieure du mur).
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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