Perte d’intimité et trouble anormal de voisinage

perte d'intimité

La perte d’intimité est un des troubles de voisinage les plus fréquents. En effet, il arrive bien souvent qu’une nouvelle construction crée une vue plongeante sur une propriété voisine. L’atteinte à l’intimité d’un voisin entraîne généralement la dégradation de sa qualité de vie et une dépréciation de la valeur de son bien. Le trouble pour perte de vue est un préjudice dont on demande la réparation via une procédure civile. L’auteur du trouble peut ainsi être condamné à des dommages-intérêts, voire la démolition. Vous êtes victime d’une perte d’intimité ? Vous voulez éviter d’en être l’auteur ? Faisons le point sur la notion de perte d’intimité.

Qu’est-ce qu’un trouble pour perte d’intimité ?

Une nouvelle construction peut, salon sa hauteur et son implantation, générer de nouvelles vues sur une propriété voisine. Même si la construction respecte les servitudes de vue légales, la proximité et le nombre de vues plongeantes créées peuvent engendrer un gêne pour le voisinage. En effet, on peut aisément imaginer que la jouissance paisible de sa terrasse ou piscine puissent être troublée par la création de vis-à-vis qui n’existaient pas auparavant. Ce trouble de jouissance, s’il est important, peut être constitutif d’un trouble anormal de voisinage (TAV). Outre la dégradation du cadre de vie de la victime, le trouble conduit également à une dépréciation de la valeur vénale de son bien immobilier.

La perte d’intimité, comme tout trouble anormal de voisinage, est un litige d’ordre civil. C’est pourquoi on en demande réparation au tribunal judiciaire. On associe souvent la perte d’intimité avec la perte d’ensoleillement ou la perte de vue.

Rappelons enfin que le trouble de voisinage est sans rapport avec le recours des tiers contre un permis de construire. Il est tout à fait possible d’assigner un voisin au tribunal judiciaire dès lors qu’il nous cause un préjudice. Il n’y a donc pas besoin de prouver l’illégalité de son permis ou une éventuelle infraction à l’urbanisme.

Quel délai de prescription ?

Si vous êtes victime d’un trouble de voisinage, vous avez 5 ans à compter de l’apparition de ce trouble pour saisir la justice ! (art. 2224 du code civil)

En ce qui concerne la perte d’intimité, l’apparition du trouble correspond à la fin de la construction litigieuse.

Quelle jurisprudence en cas de perte d’intimité ?

La jurisprudence sur la perte d’intimité est plutôt fournie. Le moins que l’on puisse dire est que la justice est relativement sévère envers les auteurs de trouble relatif à l’intimité. En effet, on constate l’augmentation du nombre de condamnations au paiement de dommages-intérêts.

On notera par ailleurs que le type d’environnement urbain ne semble pas entrer en compte pour caractériser l’anormalité du trouble. De plus, le non-respect d’une servitude de vue légale n’est aujourd’hui qu’une circonstance aggravante.

Voici quelques exemples de décisions de justice relatives à une perte d’intimité :

  • Surélévation en R+1 d’une maison d’habitation dont une ouverture, située à 9 m de la limite de propriété voisine, à une vue plongeante sur la piscine voisine : indemnisation de 20 000 € au titre du trouble de jouissance et de la perte de valeur vénale (Aix-en-Provence, 3e Civ., 29/01/2014, n° 12-24.156)
  • Construction d’un immeuble de 4 niveaux dont les ouvertures et balcons ont une vue plongeante sur 2 villas : indemnisation de 20 000 € au titre du trouble de jouissance et de la perte de valeur vénale (CA Aix-en-Provence, 08/06/17, n°15/15960)
  • Construction d’un immeuble de 4 niveaux dont les balcons ont une vue plongeante sur la terrasse et le jardin d’une maison d’habitation : indemnisation de 10 000 € au titre du trouble de jouissance (CA Nîmes, 04/12/14, n°13/04214)

Mon voisin a une vue plongeante sur ma propriété : comment me défendre ?

Il faut d’abord prouver l’existence du trouble et déterminer son importance grace à une expertise de perte d’intimité. Si la construction litigieuse n’a pas débuté, l’expertise permet de simuler les futures vues créées.

Nous vous conseillons d’agir avant le début des travaux litigieux. En effet, c’est le meilleur moment pour négocier avec votre voisin une modification de son projet. L’expertise de perte d’intimité démontre que vous êtes en droit d’obtenir réparation en justice si le projet voit le jour. C’est donc un puissant argument pour obtenir une modification ou un abandon du projet.

Si vous devez aller en justice pour obtenir des dommages-intérêts, l’expertise est tout aussi utile et permet d’éclairer le juge sur le préjudice subi.

Vous êtes victime d’un trouble ? Notre cabinet d’architecte réalise des expertises de perte d’intimité : contactez-nous.

Comment éviter d’être l’auteur d’un trouble pour perte d’intimité ?

Pour éviter de causer une perte d’intimité sur un voisin, il faudra anticiper les vues plongeantes dès la conception de votre projet. C’est à votre architecte de simuler les vues créées et d’éviter tout risque de trouble de voisinage.

Si vous venez d’obtenir votre permis et que votre voisin estime que vous lui causerez un trouble, ne paniquez pas ! Généralement, le voisin n’aura pas démontré son futur préjudice au moyen d’une expertise sérieuse. En revanche, vous ne devriez pas débuter vos travaux en prenant le risque de vous voir assigné au tribunal pendant 5 ans… Il est ainsi plus prudent de faire réaliser une étude de perte d’intimité afin de savoir si votre voisin est en droit de vous demander une quelconque indemnisation.

Vous voulez éviter d’être l’auteur d’un trouble ? Notre cabinet d’architecte réalise des expertises de perte d’intimité : contactez-nous.

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