Recours des tiers contre un permis de construire : comment les éviter ?

recours des tiers

Le recours des tiers contre un permis de construire est un risque réel qu’il vaut mieux ne pas négliger. En effet, on considère que le permis n’est définitif qu’après les délais de recours expirés. Ces recours peuvent conduire à des situations dramatiques (démolition et lourdes amendes). Il existe cependant différents moyens pour les éviter.

Qu’est-ce qu’un recours des tiers ?

Le recours des tiers est le type de recours le plus connu, le plus utilisé, mais aussi le plus facile à éviter. Il constitue un droit pour les tiers de contester la légalité d’une autorisation d’urbanisme afin d’en obtenir l’annulation. L’autorisation en question peut être un permis de construire, mais aussi un permis de démolir, d’aménager ou bien une déclaration préalable. Dans la forme, il s’agit d’un recours contre l’arrêté de permis de construire et donc contre la mairie qui l’a délivré. Mais en fin de compte, c’est le demandeur du permis qui en fait les frais… Attention, un permis de construire est attribué uniquement au regard des règles d’urbanisme (code de l’urbanisme et règlements locaux). Ainsi, le recours des tiers ne pourra se fonder que sur des irrégularités liées à cette réglementation.

Qui peut déposer un recours des tiers ?

Afin d’éviter les recours abusifs et de sécuriser les demandeurs de permis de construire, la loi limite à certaines personnes le droit de déposer un recours. En effet, les tiers qui bénéficient de ce droit sont les voisins immédiats du terrain d’assiette du permis. Le voisin doit alors démontrer que “les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien”. De plus, le voisin doit apporter toutes les explications précises sur les éléments non conformes aux règles d’urbanisme. Ainsi, un recours des tiers fondé uniquement sur un trouble de jouissance, qui relève de la justice civile, ne pourra pas aboutir. Enfin, le non respect de ces conditions exposerait le tiers au paiement de dommages et intérêts pour recours abusif.

Quel délai pour déposer un recours des tiers ?

Pour déposer un recours, le tiers dispose d’un délai de 2 mois à compter de la date de début d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain. Le bénéficiaire du permis de construire doit effectuer l’affichage selon des formalités très précises (contenu, lisibilité, visibilité) pendant 2 mois continus. Il doit aussi être en mesure de justifier par tout moyen qu’il a bien rempli ces formalités d’affichage si jamais un recours venait à être déposé après le délai de 2 mois.

En cas de non-respect de ces formalités, le délai de recours ne commence pas à courir. La possibilité de recours n’a plus de limite dans le temps et expose le bénéficiaire du permis à une grande insécurité. Toutefois, la justice considère dans ce cas que les recours ne sont plus recevables au delà d’un an après l’achèvement de la construction.

Quelles procédures pour déposer un recours des tiers ?

Le tiers dispose de deux procédures pour effectuer un recours : le recours gracieux et le recours contentieux.

Le recours gracieux est déposé directement auprès du maire de la commune qui a délivré le PC. Le maire dispose alors de 2 mois pour statuer sur le recours. Soit il accepte le recours et il retire le PC, soit il rejette le recours. En cas de rejet, le tiers peut effectuer la seconde procédure possible : le recours contentieux. Le recours contentieux s’effectue auprès du tribunal administratif. Cette procédure peut durer jusqu’à 18 mois.

Quelles conséquences en cas de recours des tiers fondé ?

En cas de recours fondé, le maire annule le permis. Il faudra alors déposer un nouveau permis conforme aux règles d’urbanisme. Si par malheur le bénéficiaire a déjà commencé les travaux, non seulement le permis est illégal mais la construction l’est aussi. Il encourt alors une obligation de mise en conformité des travaux (modification de la construction, voire démolition…). Et tant qu’il n’a pas mis en conformité sa construction, le bénéficiaire devra généralement payer des amendes journalières.

Comment sécuriser sa construction face au recours des tiers ?

Évidemment, la première chose à faire est d’établir un projet de construction qui respecte scrupuleusement toutes les règles d’urbanisme ! Il sera ainsi inattaquable. Pour cela, il n’y a rien de plus efficace que de faire établir la demande de permis de construire par un architecte. En effet, le contrôle de l’administration pour déceler toutes les irrégularités est souvent insuffisant, et elle peut en laisser passer. C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles le recours des tiers existe !

Ensuite, même si le projet est parfaitement régulier, un voisin s’estimant lésé peut quand même tenter de faire un recours. Tout recours, même abusif, est source de tracas et retardera la construction tant que le litige n’est pas réglé. Pour démarrer la construction en toute sécurité, il faut attendre la fin du délai de recours des tiers. A la fin de ce délai, on dit que le délai de recours des tiers est purgé. Nous l’avons dit, ce délai est de 2 mois. Mais pour cela, il faut parfaitement respecter les obligations d’affichage du PC pendant ces 2 mois. Il faut aussi remplir correctement le panneau d’affichage. Enfin, le bénéficiaire doit être en mesure de prouver cet affichage de façon continue.

Attention : le tiers dispose de 15 jours pour notifier son recours au bénéficiaire du permis. Ainsi, s’il dépose son recours auprès de la mairie la veille de la fin du délai, le bénéficiaire pourrait recevoir cette notification 15 jours après la fin du délai. C’est pourquoi nous conseillons aux bénéficiaires de permis de contacter la mairie 2 jours après expiration du délai, le temps de réception d’un recommandé. De cette façon, le bénéficiaire pourra vérifier l’absence de recours. Il pourra également demander à la mairie une attestation de non recours des tiers.

Demandeurs d’un permis, si vous avez suivi tous nos conseils, vous pourrez envisager de démarrer les travaux. Mais avant, n’oubliez pas de prendre connaissance des autres risques d’annulation de permis !

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7 réactions sur “ Recours des tiers contre un permis de construire : comment les éviter ? ”

  1. Kournier Réponse

    Bonjour nous sommes promo accédants et nous avons déposé un permis de construire.
    Mais le soucis c’est que nous n’avons pas fait appel à un huissier pour économiser et nous avons pris des photos le premier jour et envoyé à nous même avec accusé de réception.
    Nous avons commis une erreur et nous ne savions pas quels risques nous prenions en ne le faisant qu’une seule fois.
    Nous ne l’avons pas fait trois fois c’est à dire au début, au milieu du délai et à la fin.
    Maintenant le délai est passé mais malheureusement nous sommes dans l’insécurité et à n’importe quel moment une contestation et un recours peut avoir lieu, car il ny a rien qui prouve que l’affichage à bien été là durant les deux mois.
    Qu’est ce que nous risquons réellement et qu’est ce qu’on peut faire pour changer ça et entamer les travaux.
    Nous ne sommes pas sûr que le notaire puisque nous faire signer l’acte authentique.
    Merci pour votre réponse.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Effectivement, vous n’êtes pas en capacité de prouver l’affichage du panneau pendant 2 mois consécutifs. Si vous ne faites rien aujourd’hui pour prouver cet affichage, vous risquez un recours jusqu’à un an après l’achèvement de la construction. Le fait de ne pas avoir récolté les preuves de l’affichage ne vous empêche pas de le faire maintenant. Utilisez une ou plusieurs des solutions décrites dans cet article dès aujourd’hui et pendant 2 mois consécutifs et vous serez à l’abri d’un recours des tiers dans 2 mois. Malheureusement pour vous, le droit de recours des tiers est un droit qui ne peut être ni enlevé au tiers ni raccourci en durée.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  2. de Sagazan Réponse

    Bonsoir,
    j’ai déposé un permis de construire “pour régularisation” d’un abri de jardin qui date maintenant de 4ans et demi .Si j’ai un accord (pour l’instant “avis favorable verbal du Maire”) , dois je apposer aussi un panneau de “permis de construire” alors que l’abri de jardin est bien sûr terminé ?
    Merci d’avance.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonsoir,
      Oui, c’est un permis de construire comme un autre. La notion de permis de régularisation n’existe pas dans la loi. Il est donc soumis aux mêmes formalités et les voisins bénéficient du même droit de recours contre celui-ci.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  3. Réponse

    Bonjour, est-ce qu’il n’y a pas des solutions moins chères que des constats d’huissier ?? Merci d’avance

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le constat d’huissier est la solution la plus fiable pour prouver l’affichage. D’autres solutions moins chères mais ayant moins de force probante existent : photo avec journal du jour, constat d’un agent assermenté, témoignage d’un tiers, application smartphone de constat d’huissier “lowcost”. Ces solutions feront justement l’objet d’un article sur ce blog très prochainement.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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