Retrait administratif de permis de construire : ce qu’il faut savoir

retrait administratif de permis de construire

Le retrait administratif de permis de construire est relativement inconnu du grand public. C’est pourtant le risque d’annulation de permis le plus important après le recours des tiers. Il concerne également les déclarations préalables. C’est aussi un mécanisme que les demandeurs de permis concernés ressentent comme le plus injuste. Ce mécanisme ne répond pas aux mêmes conditions et délais que le recours des tiers. Il est préférable de les connaître si on souhaite éviter une obligation de démolition ou de lourdes amendes…

Qu’est-ce qu’un retrait administratif de permis de construire ?

Lorsqu’un maire accorde une autorisation d’urbanisme, il envoie le dossier au préfet pour que celui-ci contrôle sa légalité. L’autorisation d’urbanisme concernée peut être un permis de construire, de démolir, d’aménager ou une déclaration préalable.

En cas d’illégalité de l’autorisation, le préfet demande au maire de la retirer. Le maire peut également la retirer de lui-même dès lors qu’il s’aperçoit de son illégalité. Dans ces cas, il prend alors un arrêté de retrait. Cet arrêté annule purement et simplement le permis. Il est alors considéré comme n’ayant jamais existé…

L’illégalité de l’autorisation d’urbanisme peut aussi bien avoir comme cause une irrégularité de forme comme de fond. Les causes d’irrégularité peuvent être très diverses : non-consultation des commissions spécifiques au type de projet, l’incompétence du signataire de l’arrêté de permis, non-respect de l’obligation de recours à un architecte, non-respect des règles d’urbanisme, etc.

Quel délai pour un retrait administratif ?

Le retrait administratif de permis de construire peut intervenir dans les 3 mois qui suivent la date de son obtention. On notera la différence entre la date de départ du délai de retrait et la date de départ du délai de recours des tiers. Dans le premier cas, c’est la date de délivrance du permis (date de l’arrêté). Tandis que dans le second cas, c’est la date d’affichage du permis sur le terrain.

Si la mairie n’a ni accepté ni refusé le permis de construire avant la fin du délai d’instruction, on considère qu’il y a obtention tacite du permis (sauf exceptions). La date retenue pour l’obtention du permis est alors la date de fin du délai d’instruction. Le délai de retrait de 3 mois commence également à partir de cette date.

Quel risque réel de retrait administratif ?

En règle générale, le risque de retrait administratif de permis de construire est relativement faible, mais non négligeable. Pour supprimer tout risque lié à un retrait, il faut attendre la fin du délai de retrait avant de débuter les travaux, soit 3 mois. Cependant, dans certains cas particuliers, et suivant les conseils de votre architecte, il est possible de gagner du temps. Vous pourrez ainsi commencer les travaux dès la fin des 2 mois de délai de recours des tiers. C’est votre architecte qui élaborera au cas par cas le calendrier de réalisation des travaux le plus sécurisant pour vous.

Voici des exemples de cas où nous conseillons impérativement d’attendre la fin du délai de retrait avant de commencer tous travaux :

  • lorsque vous avez obtenu votre permis de façon tacite, la mairie n’a pas instruit le dossier. Il manque donc une étape visant à déceler les irrégularités éventuelles du dossier de PC.
  • lorsque le maire a accordé le permis sans suivre l’avis simple négatif de l’Architecte des Bâtiments de France.
  • quand vous avez obtenu votre permis grâce à une adaptation mineure, une dérogation ou toute règle d’urbanisme sujette à multiples interprétations. Votre architecte jugera ici de ce risque au cas par cas.
  • quand le maire a accordé le permis suivant un règlement d’urbanisme qui a été annulé pendant l’instruction de la demande de permis.
  • lorsque votre architecte constate une irrégularité de forme sur l’arrêté de permis de construire.
  • lorsque votre architecte décèle une irrégularité quant au déroulement de l’instruction, notamment lorsque des services extérieurs doivent émettre un avis.

Le cas particulier du retrait pour fraude

Attention, il existe un cas particulier de retrait administratif de permis de construire pour lequel il n’y a pas de délai !

En effet, “un permis de construire obtenu par fraude ne crée pas de droits au profit de son bénéficiaire de sorte que l’autorité qui l’a délivrée est tenue d’en opérer le retrait sans délai dès lors qu’un tiers lui demande ce retrait et que le permis de construire est illégal » (CAA MARSEILLE, 19 mai 2011, req. n° 09MA02311).

Concrètement, en cas de fraude avérée, le maire annulera purement et simplement votre permis, potentiellement des années après la fin de la construction ! Une fraude peut être par exemple : une cote de terrain fausse qui, si sa vrai valeur avait été donnée, n’aurait pas permis de réaliser le projet conformément à la réglementation, des arbres protégés abattus peu de temps avant le dépôt de PC, une fausse déclaration de surface de plancher ou d’emprise au sol (existantes ou à créer), une signature de complaisance d’architecte, une usurpation du titre d’architecte, toute autre fausse déclaration ayant pour but d’induire l’administration en erreur, etc…

De plus, vous encourez également des poursuites et des sanctions pénales, en plus de l’annulation de votre permis de construire.

Quelles conséquences en cas de retrait ?

Un permis de construire retiré est réputé n’avoir jamais existé. Pour construire votre projet, vous devrez alors déposer une nouvelle demande de PC, cette fois-ci conforme à la réglementation.

Si vous avez débuté les travaux lorsque le retrait survient, c’est plus problématique. Soit vous pouvez encore modifier votre construction pour la mettre en conformité avec le nouveau PC, et vous limitez la casse. Soit il est impossible de modifier la construction, et vous risquez une condamnation à démolir et de lourdes amendes.

Vous pouvez également contester le retrait et faire un recours auprès du tribunal administratif pour que votre PC initial soit rétabli.

Enfin, sachez qu’une commune qui opère un retrait administratif de permis de construire pourra parfois être reconnue responsable de votre préjudice. L’arrêt d’un projet, une interruption de chantier ou une démolition sont des préjudices réels parfois très lourds. Ainsi, une commune qui délivre un permis illégal commet une faute pour laquelle elle engage sa responsabilité. Pour obtenir une réparation de votre préjudice par une indemnisation, vous devrez saisir le tribunal administratif. Il faudra alors pouvoir prouver que l’administration a commis une faute en délivrant un permis pour une construction qui ne respectait manifestement pas une règle d’urbanisme.

Comment éviter un retrait administratif ?

Une fois que l’on connaît les risques, les éviter est assez simple. Lorsque les risques listés ici sont présents, il faut attendre la fin du délai de retrait pour débuter les travaux. De plus, cela va de soi, mais il faut respecter scrupuleusement toutes les réglementations lorsqu’on dépose un PC. Pour toutes ces raisons, n’hésitez pas à faire appel à un architecte afin de sécuriser votre chantier.

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60 réactions sur “ Retrait administratif de permis de construire : ce qu’il faut savoir ”

  1. Duval Réponse

    Bonjour,
    Mon frère a acheté terrain. Il a obtenu son permis de construire. Celui-ci viens de lui etre retiré 15 jours avant la date butoir. Il a perdu l argent de son terrain. Quel recours peut il avoir ?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Il peut attaquer la mairie pour obtenir réparation du préjudice qu’il a subit du fait de cette annulation de permis.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  2. andre Réponse

    JORIS PÉRIÉ Bonjour,L’expert à trouver que le voisin a construit le mur de son garage, contre mon mur qui m’appartient, avec un plan de géomètre expert, le voisin a monté le mur de son garage sans poser, un solin entre le mur de ma clôture est le mur de son garage, pour éviter l’humidité sur mon mur, mais aussi sur le sien, la hauteur ne correspond pas au permis , le permis de construire la hauteur et de 4 m , , il a construit la hauteur du mur à 4m,30 , le panneau du permis de construire, était au fond d’une impasse privée, sans que personne puisse le voir,, sur le panneau du permis de construire il n’y avait pas le nom de l’architecte, , ce permis de construire, n’aurait pas dû être accordé, par la commission après Lexpert en bâtiment et promoteur, alors que le maire à signer le permis de construire, cela va me faire de l’ombre énormément dans le jardin de 8 h à 12 h , notre voisin interdit à une huissier de justice, de rentrer chez lui, c’est son droit, pour venir constater la construction qu’il a faite, et le désordre qu’il a provoqué , nous allons peut-être aller devant le tribunal, pour faire casser le permis de construire, qui a été donné par le maire, notre voisin se permet beaucoup de choses, sans respecter le code sur l’urbanisme, si un expert judiciaire vient d’être nommé, il va avoir du souci à se faire, sur les autres bâtiments qu’il a faits, sur un terrain enclavé sans que ce terrain soit équipé en réseau pluviale mais aussi pour la sécurité des pompiers, du moment, qu’il n’y a pas d’autres sorties que la sortie principale, dans une impasse, pour aller rejoindre la route

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Merci pour votre commentaire. Il ne contient aucune question pour une fois, où je l’ai loupée… 😉 Bon courage pour la suite de vos démarches.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  3. Aurélie Réponse

    Une fausse affirmation dans le PC4 (notice décrivant le terrain et présentant le projet) rend-il le permis illégal, dont on peut demander le retrait pour fraude à tout moment : exemple du PC4 : “le projet n’entraîne aucun impact (vues, ensoleillement) sur des maisons voisines déjà existantes” … alors que la perte d’intimité est flagrante sur ces maisons !

    Merci à vous pour votre aide

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      L’affirmation ne concerne pas le respect des règles d’urbanisme et n’a pas permis au demandeur d’obtenir le PC. Donc même si cette affirmation est fausse, selon moi, le PC n’a pas été obtenu par fraude.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  4. andre Réponse

    Le voisin a construit un garage avec un permis de construire, le mur de ce garage est collé contre mon mur de ma clôture qui m’appartient, le voisin n’a pas fait un solin entre le mur de ma clôture ,et le mur de son garage il est à 37 cm plus hauts par rapport au permis de construire De 4 m que dit la loi

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La loi dit qu’il doit respecter son PC !
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  5. andre Réponse

    Le maire de ma commune a donné un permis de construire, sur un terrain enclavé au fond d’une impasse privée, il y a aucune sortie sur ce terrain enclavé sauf la sortie privée, le panneau du permis de construire a été posé au fond de cette impasse privée sans que personne ne puisse le voir, une huissier de justice a constaté que le panneau était conforme à l’écriture, mais ne mentionne pas que ce panneau se trouve au fond de l’impasse privée, au lieu de se trouver à l’entrée de cette impasse côté route, le maire ne veut pas nous confirmer si c’est 1, impasse privée ou publique, alors que c’est une impasse privée, nous avons perdu deux procès au tribunal administratif ainsi qu’à un appel, par la faute du maire, du moment qui nous a pas mentionné, par écrit que c’est une impasse privée, le greffe du tribunal administratif m’a fait part que je dois envoyer une lettre recommandée à Monsieur le maire pour que celui-ci nous confirme que c’est une impasse privée, ici ne répond pas dans deux mois on peut engager une procédure devant le tribunal administratif contre le maire

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Quelle est votre question par rapport à ce récit ?
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  6. JRG Réponse

    bonjour,
    Quel est le délais de retrait administratif d’une demande d’autorisation de travaux dans un bâtiment classé MH?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, il est toujours à 3 mois.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  7. DURAND Thibault Réponse

    Bonjour,

    J’ai pour projet de construire une maison sur un terrain constructible décrit par le PLU en zone Ub, le PLU mentionne plusieurs fois également le lieu dit comme zone possible à densifier. J’ai obtenu mon permis de construire mais la préfécture m’a fait suivre un courier en Accusé de réception pour demander au maire un recours gracieux car le terrain ne respecte pas l’article 121.8 du code de l’urbanisme car considéré comme zone d’urbanisation diffuse…
    Le PLU stipule pourtant que le lieu dit est légalement constructible en respectant l’article 146 du code de l’urbanisme. De plus le lieu dit en question a été amménagé afin de recevoir les réseaux en tout genre (il y a d’ailleurs des frais à verser à la mairie pour cela si j’achete le terrain).

    Avez vous une idée des recours possible, dois je passer uniquement par le biai de la mairie qui a soutenu mon projet jusqu’à présent, ou dois je faire un recours gracieux auprès du préfét en exposant mes arguments?

    Au dela de cela, cela veut-il dire que la mairie doit modifier son PLU et rendre les terrains concerné non constructible?

    Je n’ai pas encore

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Nous ne traitons ici que les simples demandes de précisions en rapport avec l’article. Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Une analyse de votre situation sera faite et une réponse précise et argumentée vous sera communiquée sous 48 h ouvrées.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  8. Amélie Réponse

    Bonjour,

    Nous avons acheté un terrain dans un lotissement. La mairie vient de nous refuser le PC suite à la remise en cause de la conformité du lotissement, le débit d’eau de la borne à incendie n’est pas suffisant.
    Nous avons déjà signé l’acte authentique chez le notaire. Nous sommes les seules a avoir signé chez le notaire.
    Qu’elles sont nos recours possibles? Nous avons acquis un terrain dans un lotissement ou la conformité a été remit en cause.
    Pouvons nous réclamer des dommages suite à ce préjudices? ils nous ont donné aucun délais de remise en conformité actuellement.
    Merci beaucoup

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Un refus de PC n’est pas un retrait. Vous pouvez cependant contester ce refus auprès du tribunal administratif. Prenez conseil auprès d’un avocat dans ce cas.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  9. Christelle Réponse

    Bonjour,

    Je reviens vers vous au sujet de mon permis tacite. Nous avions un délai de retrait de 3 mois qui courait donc jusqu’au 20 décembre. Nous avons reçu le 20 décembre un accord de permis retraçant tout l’historique et qui confirme notre permis tacite. Seulement mon notaire ne veut pas que nous signons avant les 3 mois de retrait qui pour elle, commence le 20 décembre, date de l’arrêté.

    L’affichage ayant eu lieu sur le terrain avec le même n°de permis depuis la notification de la mairie d’un possible retrait, doit-on tenir compte du permis tacite validé par l’arrêté le 20 décembre donc délai des 3 mois passé? Ou doit-on reprendre tous les délais dès lors que nous avons eu un arrêté???

    Merci de votre aide car nous ne souhaitons pas attendre les delais de recours qui pour nous sont pratiquement purgé.

    Joyeuses fêtes.

    Christelle

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      L’arrêté de PC reçu le 20/12 est hors délai et il est tout à fait contestable. Mais en attendant d’être contesté et annulé, il existe et fait donc repartir tous les délais de recours et de retrait.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  10. Christelle Réponse

    Bonsoir,
    J’ai de nouveau une question concernant mon permis tacite! Nous avons été voir la mairie et avons pu régler le problème à l’amiable. Seulement, depuis 3 semaines nous attendons un document nous indiquant que nous disposons bien d’un permis tacite. Notre délai de retrait arrive à échéance le 20 décembre. Que faire si je n’ai toujours pas ce document? Car sans cela, le notaire ne veut pas nous donner de date pour la signature de l’acte 🙁

    Merci de votre aide.

    Cordialement,

    • De Carvalho Réponse

      Bonjour,
      Notre voisin est entrain de construire un mur mitoyen sur notre chemin d’accès à notre propriété. Nous nous sommes aperçus que sa construction n’était pas réglementaire car il dépassait de 3,5 m sa borne et par conséquent ne respectait pas la distance de retrait minimale de 5 mètres pour la future installation de son portail.
      Nous sommes donc allés signaler le problème à la Mairie et là, stupéfaction, il semblerait que la Mairie est acceptée son PC sans vérifier le respect du PLU et que notre voisin soit donc dans son droit!! Madame le Maire a reconnu oralement cette irrégularité et nous avons de loin dépassé les délais de retrait administratif puisque les permis ont été acceptés en 2017!
      Quels sont nos recours car si le mur est finalisé ainsi nous n’avons plus de visibilité pour sortir de chez nous sur une départementale à forte influence?!
      Je vous remercie par avance pour vos conseils.
      Cordialement,
      Mme De Carvalho

      • Joris Périé Auteur Article

        Bonjour,
        Si délai de retrait dépassé, il ne pourra être retiré que s’il y a eu fraude avérée.
        Sinon, vous pouvez entamer une procédure au civil pour trouble anormal de voisinage.
        Cordialement,
        Joris Périé architecte

  11. Boury Frédéric Réponse

    Bonjour,

    Un PC pour un projet de construction a été accordé par la Mairie de notre commune, sur la base du PLU actuel. Ce projet de construction prévoit le bouchement d’une mare, non repérée au PLU actuel. Le délai de recours des tiers est terminé. Le dossier de déclaration “Loi sur l’eau” ne porte aucune restriction puisque la mare n’est pas repérée au PLU.

    Le nouveau PLU est en cours d’enquête public et cette mare y est repérée en tant que “Zone à Dominante Humide”, portant obligation d’investigation environnementale (équivalent à un dossier d’autorisation “Loi sur l’eau”). On peut supposer, au vu du caractère exceptionnel de cette mare, que le futur PLU interdirait son comblement et que l’opération serait non conforme au futur PLU.

    Peux-t’on aujourd’hui, alors que le délai de recours des tiers est clos, faire une demande de recours gracieux ou administratif, en arguant du fait d’un nouvel élément porté à notre connaissance (l’ouverture de l’enquête publique pour le nouveau PLU) et d’un projet qui sera surement non conforme à ce futur PLU ?

    Merci de votre avis éclairé sur la question, le démarrage des travaux (bouchement de la mare) est imminent.
    Bonne journée,
    Frédéric

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Si le délai de recours est dépassé, donc si l’affichage a été réalisé et prouvé pendant 2 mois, vous ne pouvez plus faire de recours.
      De plus, le PC n’a pas été accordé illégalement, donc pas de retrait possible par le maire dans les 3 mois après obtention.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  12. Christelle Réponse

    Bonjour,
    J’ai obtenu un permis tacite le 20 septembre. J’ai reçu un courrier le 8 novembre m’informant que la mairie va procéder au retrait de mon Pc dans les 3 mois car mon terrain est dans une zone 1AUm qui était destiné à la construction d’un groupe scolaire, d’une maison de retraite et de logements sociaux et terrains a bâtir. Or, ils souhaitent modifier le PLU et cette zone à plus long terme après construction de l’école.
    La construction a eu lieu sur un autre terrain pour des raisons matérielles. Elle est en cours de construction et sera hors d’eau hors d’air d’ici la fin de l’année.
    Ma question est donc la suivante: peuvent-ils invoquer le futur PLU qui n’est pas encore soumis à enquête publique pour le retrait? Et si j’avais eu un refus pour modification de PLU celui-ci aurait-il été justifié ?
    Merci de votre aide.
    Nous allons essayer de régler cela à l’amiable avant d’aller au contentieux!

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Un PC doit être délivré selon le règlement d’urbanisme en vigueur à la date de la délivrance (et non à la date de dépôt de la demande). Cependant, la commune à la possibilité de vous opposer un sursis à statuer dans certains cas.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      • Christelle

        Bonjour,
        Merci pour votre réponse.
        La mairie peut-elle émettre un sursis à statuer si la révision du PLU n’a pas encore donner lieu à enquête publique?

      • Joris Périé Auteur Article

        Bonjour,
        En théorie oui.
        Cordialement,
        Joris Périé architecte

  13. Ian Réponse

    Bonjour,
    Merci pour ces précisions. Existe-t-il des dispositions particulière en ZAC, avec CPAP et architecte coordinateur qui permettent d’écourter ce délai de 3 mois.
    Je suis en attente de validation de mon PC. Je construit dans une ZAC avec un archi co qui valide la conformité au CPAP avant de transmettre en Mairie. Dois-je quand même attendre ces 3 mois ? Le risque de retrait est-il diminué par la présence d’un CPAP et la présence de la ZAC ? Le constructeur nous dit que le risque est négligeable. Je ne voudrais pas avoir un potager à 130k€
    Cordialement
    Ian

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le fait que votre projet soit dans une ZAC n’a pas d’impact sur le délai de retrait administratif, qui est toujours de 3 mois après obtention du PC.
      Le risque de retrait est faible mais pas négligeable.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      • Ian

        Je vous remercie pour votre réponse. Je trouve limite abusif le fait que la procédure d’obtention soit durcie par un architecte coordinateur (souvent payé par l’acheteur du terrain), un CPAP toujours plus délirants sur des obligations d’architecture ou des espèces végétales à mettre dans son jardin, avec des délais de traitement hallucinants et tout ca pour rien. Ne même pas garantir la validité du PC et pouvoir, malgré les 10aines de personnes qui ont eu le dossier entre les mains, le retirer pendant encore 3 long mois.

  14. MONAUD Jacques Réponse

    Bonjour,
    Il semble impossible d’obtenir d’un maire le retrait d’un permis, je suis en train de le constater.
    Mon voisin immédiat a obtenu un PC pour ajout de pergolas et casquettes en fournissant seulement un plan de masse et un montage photo montrant le projet en perspective (sans aucunes cotes) et sans plans de façades, j’ai écrit au maire qui n’a jamais répondu, je suis encore dans les deux mois pour saisir le TA suite au rejet implicite de ma demande, à votre avis l’absence de plans de façades peut elle être suffisante pour former un recours contentieux ?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Les plans de façades sont des pièces obligatoires d’une demande de PC ou d’une DP. Une demande d’autorisation d’urbanisme ne peut être instruite si elle ne comporte pas toutes les pièces obligatoires. Cette demande aurait dû faire l’objet d’une demande de pièces complémentaires et l’autorisation n’aurait pas dû être accordée.
      Il est possible de faire un recours contentieux. Mais avant, il serait plus simple de contacter le service contrôle de légalité de la préfecture. Ce service a la possibilité de faire retirer le PC s’il est illégal, dans les 3 mois suivant obtention.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  15. Filaudeau Réponse

    Bonjour,

    malheureusement, je n’ai pas trouvé d’exemple d’annulation pour fraude par un tribunal administratif pour cause de signature de complaisance…
    Avez-vous des références de cas ?
    Merci d’avance.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, ce sont les maires qui retirent les permis dans la très grande majorité des cas. Le TA n’intervient que quand il est saisi, quand on souhaite contester la décision d’un maire. Les arrêtés de retrait ne sont pas publiés sur internet.
      Cordialement
      Joris Périé architecte

      • Filaudeau

        Merci beaucoup pour votre réponse. Malheureusement, certains maires aussi sont “complaisants”…

      • Joris Périé Auteur Article

        Les maires sont le reflet de la population 😉

  16. Vasse Réponse

    Le tribunal administratif a annulé l arrêté pris par la commune pour notre déclaration préalable de travaux pour incompétence de la personne qui a signé le maire a reconnue l erreur .les travaux sont terminés et nous avons le certifica de conformité .nous avons 2 mois pour faire appel que devons nous faire pouvez vous nous conseiller merci.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      En principe dans ce genre de cas, il est plus simple de redéposer une déclaration préalable que de faire appel contre l’annulation. En plus a priori l’arrêté est bien illégal à cause de l’incompétence du signataire, donc je ne vois pas comment le recours contre l’annulation aurait une chance d’aboutir.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      • MONAUD

        Bonjour,
        Je vous remercie pour votre réponse, j’avais bien trouvé l’Art R 431-10 du code de l’urbanisme mais vu que l’urbanisme n’a jamais répondu à mes demandes je doutais un peu.
        Hélas le délai de trois sera bientôt atteint, le PC ayant été accordé le 26 juin, vu que le responsable de l’urbanisme n’a jamais répondu à ma demande j’ai tout de même déposé un recours gracieux le 24 août auprès de Monsieur le maire, ce qui a pour effet de rallonger le délai de recours.
        S’il ne répond avant le 24 octobre il me restera 2 mois jusqu’au 24 décembre pour former un recours contentieux.
        Cet une procédure que je connais bien puisque j’ai obtenu voilà 5 ans l’annulation d’une modification d’implantation d’un bâtiment annexe qui avait été accordée en violant les prescriptions du cahier des charges de la ZAC mais dans la petite ville où je réside les permis ne sont pas accordés en fonction des règlements mais selon que l’on ait ami ou pas de certaines personnes, j’ai bien l’intention de mettre le pied.

  17. David Réponse

    Bonjour,
    Mes voisins sont rentrés chez moi pour faire un coffrage sur mon mur afin de lié leur mur jardin sans joint de dilatation et sans mon accord.jai essayé de discuter avec eux, refus total de leurs part. J’ai contesté leur permis de construire, et j’ai appris qu’ils n’avaient pas déposé de permis pour leur démolition et reconstruction de leur mur ainsi que leur extension. L’urbanisme leur a laissé la possibilité de se mettre en conformité en déposant un permis pour leurs travaux. Sauf que leur permis a été validé sur de fausses déclarations, superficie diviser par deux, pièces de vie déclarées en garage ou cave .
    Donc j’ai encore contesté ce permis pour obtention sur de fausses déclarations .
    L’urbanisme de ma ville, me répond qu’ils vont leur laisser encore une possibilité de se mettre en conformité !
    Je ne comprends plus rien, il y a des lois d’urbanisme qui ne sont plus obligatoires ?
    Que pensez-vous de ce dossier ?
    Merci par avance de vos conseils.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La possibilité de déposer un permis de régularisation après une construction illégale existe, parfois sans sanction. Des communes sont plus clémentes que d’autres.. Pour la fraude, il devrait normalement y avoir retrait immédiat du PC, et le pétitionnaire devrait redéposer un nouveau permis. Là aussi, des sanctions sont prévues par la loi. Si la mairie est trop laxiste, contactez la préfecture, c’est eux qui veillent à ce que la loi soit bien respectée par les mairies.
      Cordialement
      Joris Périé architecte

  18. Corinne CARTEREAU Réponse

    Bonjour
    Nous venons de recevoir l’annulation de notre permis de construire parce que certains points de la construction sont supérieurs à 3,50 m (POS) par rapport au terrain naturel et l’égout de toit. En effet notre terrain étant pentu l’architecte n’a pas pu respecter cette hauteur sur toutes les parties (4,50 m à plusieurs points).
    Quel recours pourrions nous faire ?
    Merci pour votre aide.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Si vous avez déjà un architecte, c’est à lui de vous conseiller, il connaît les détails de l’affaire et doit être capable de vous dire si le retrait de permis peut être contesté. S’il n’est pas contestable, l’architecte a fait une faute, qu’il doit donc réparer.
      Cordialement
      Joris Périé architecte

  19. BOISARD Marie-Françoise Réponse

    Bonjour,

    Je suis acheteur d’un pavillon existant dont le terrain a été partagé par les vendeurs pour y faire construire un autre pavillon. Le premier délai d’un mois suivant le dépôt de permis est écoulé depuis le 14 juin, et nous devons donc attendre pour signer l’acte d’achat le délai de retrait administratif.
    Est-il possible de raccourcir ce délai en demandant une décision plus rapide ? Nous souhaiterions faire quelques travaux dans le pavillon que nous achetons, et ce délai nous pose problème, car nous sommes actuellement hébergés dans de la famille et souhaiterions emménager pour la rentrée des classes, début septembre.
    Merci

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Il n’est pas possible de réduire le délai de retrait, il est inscrit dans la loi. En fait, ce n’est pas une décision (contrairement au permis), c’est un droit pour le maire de revenir sur sa décision. Même si le maire et le préfet vous certifiaient aujourd’hui par écrit qu’ils ne retireront pas le PC (ce qui est peu probable), ils en auraient quand même le droit si un élément nouveau était porté à leur connaissance. Si le notaire fait bien son travail, il vous dira comme moi et ne voudra pas faire signer l’acte de vente avant la fin du délai.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  20. Laura Saudret Réponse

    Bonjour, je possède un terrain constructible et viabilisé pour lequel je viens d’obtenir un permis de construire. J’ai mis un an à monter ce projet qui représente pour moi le projet d’une vie.

    L’urbanisme de ma commune est régit par plusieurs documents tels que le POS ou le PPRI (plan de prévention des risques inondations ). Ce dernier impose entre autre une hauteur de plancher à 70 cm.

    Lors de mon dépôt de permis, je me suis heurté à un premier refus (oral) m’indiquant qu’un autre document était en vigueur : non officiellement mais le préfet demandais aux instructeurs d’en tenir compte : le PGRI. (plan de gestion des risques inondations). Apparemment ce document est contradictoire sur certains points au PPRI, notamment sur la hauteur du premier plancher. J’ai donc déposé des nouveaux plans avec une hauteur de plancher à 1.20ml.
    J’ai reçu quelques semaines plus tard un permis de construire accordé de la part de la mairie.

    Je reçois aujourd’hui un courrier de la préfecture m’annonçant qu’il est demandé au maire de ma commune d’annuler mon permis de construire.
    Selon ce courrier, le PGRI classe ma parcelle en zone inondable (risque de montée d’eau de 1m à 1m50) alors que le PPRI annonce un risque de montée d’eau de moins de 50cm. Ma parcelle se retrouve donc en zone d’aléas fort et à ce titre : elle devient inconstructible.

    Plusieurs questions me viennent :
    Que puis-je faire?
    Comment deux documents peuvent s’opposer et etre contradictoire ? Comment une mairie ne peut elle pas être au courant qu’une nouvelle réglementation est en cours et stopper au plus tôt toutes démarches onéreuse pour le dépositaire d’un permis de construire ?
    Comment peut on délivrer un permis de construire et en demander l’annulation trois semaines plus tard?
    Peux on qualifier de préjudice les frais dépensé ” pour rien ” (bornage, viabilisation, plans, …..) et qui en sera tenu responsable?

    Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Les documents contradictoires ne sont pas rares… Je ne pourrai pas vous renseigner sur l’éventuelle prévalence de l’un sur l’autre, il n’y a pas de PGRI dans mon secteur et n’y ai jamais été confronté.
      Les services instructeurs des communes ou intercommunalités ne savent pas tout, ils sont humains, font des erreurs, certains sont plus compétents que d’autres, c’est un fait.. Il faut se dire qu’ils ne sont qu’une étape dans la délivrance du permis et qu’un permis n’est définitif qu’après les 3 mois de délai de retrait. C’est pourquoi il existe le contrôle de légalité du préfet et le recours des tiers.
      Que faire ? Prendre un avocat, voir si le retrait est contestable et, si oui, le contester devant le tribunal administratif.
      Et effectivement, si le retrait n’est pas contestable, vous pouvez assigner la commune en réparation du préjudice subi.
      Bon courage.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  21. Julie Réponse

    Bonjour,
    Nous avons déposé un permis de construire pour une maison individuelle qui a été accepté le 06 mars 2018 par la mairie. Le 04 mai 2018 nous recevons un courrier recommandé de la sous préfecture nous informant qu’ils ont demandé l’annulation de notre permis auprès du maire. Nous sommes abattus par cette nouvelle… La cause invoquée est que le poteau incendie le plus proche est à 525 m au lieu de 400m. Nous avons contacté le service urbanisme de la mairie qui nous annonce qu’en fait cela fait déjà pas mal de temps qu’ils s’étaient engagés à le faire et ne l’ont pas fait !! Ils vont demander au sous préfet de ne pas annuler notre permis en s’engageant à faire les travaux pour le mois de juin. Quels sont nos recours en cas de refus du sous préfet ? Si l’annulation est prononcée, qu’adviendra-t-il des frais engagés (étude de sol, architecte etc.) ? Pour information, notre parcelle fait partie d’un terrain divisé en 3, la maison du dessus est quasi fini et celle du dessous est en cours (nous sommes donc au milieu). Sont ils aussi concernés ?

    Je vous remercie pour votre aide.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, se faire retirer son PC est effectivement très stressant, mais vous mentionnez des éléments qui indiquent que ça devrait bien se terminer. La cause du retrait (poteau incendie absent) est réparable, ce n’est pas le cas de tous les retraits ! Si retrait il y a, vous pourrez le contester devant le tribunal administratif. Mais avant, voyez si la mairie peut régler le problème elle-même. C’est dans son intérêt de le régler, car c’est elle qui pourrait être tenue pour responsable de votre préjudice s’il y avait retrait. Les frais d’études engagés pour rien peuvent par exemple être considérés comme un préjudice.
      Pour l’instant, vous perdez du temps dans votre projet, mettez simplement la pression sur la mairie pour qu’elle règle le problème au plus vite.
      Les voisins ne seront a priori pas concernés car les PC ne peuvent pas être retirés au delà de 3 mois après obtention.
      Bonne chance
      Cordialement
      Joris Périé architecte

  22. RIPERT Réponse

    Bonjour ,
    Trois copropriétaires ont obtenu du syndicat des copropriétaires lors d’une AG en bonne et due forme, de pouvoir adjoindre un balcon sur une façade de l’immeuble de la copropriété (à leur frais bien entendu).
    Le PLU ne permet pas d’ajouter de balcons avant 10 mètres, soit le 4° étage ; l’immeuble à 8 étages et les balcons projetés sont au 8, 7, et 5 étage ; la façade aujourd’hui est celle d’un immeuble des années 60 sans caractère qualitatif. . Notre copropriété est dans un site avec covisibilité.
    Dans un premier contact informel par mel (sans architecte pour l’instant) , l’ABF nous indique qu’il faut des balcons sur tous les niveaux. Nous pensons que l’adjonction de balcon même avec une répartition désordonnée ne fera qu’améliorer esthétiquement la façade actuelle. C’est une question purement d’esthétisme et la référence à l’ordonnancement ne nous convainc pas. D’autre part le PLU ne permet rien avant le 4° étage . Que pensez-vous de cela et notre projet est-il plaidable.
    Bien cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Je n’ai pas bien compris quel est votre rôle dans l’affaire, mais ce n’est pas grave. L’ABF demande pour l’instant quelque chose qui n’est pas conforme au PLU (sauf si une petite ligne du PLU qui parle de dérogation vous a échappé..), mais son avis officiel devra forcément être conforme au PLU. Le dossier doit être pris en charge par l’architecte de copropriété pour que celui-ci défende l’intérêt des copropriétaires en s’entretenant avec l’ABF avant dépôt de la demande d’autorisation en mairie.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  23. KOENIG Réponse

    Bonjour,

    Nous avons un projet de construction sur un terrain de 241 m2 et avons déposé notre demande de PC en décembre 2017. Ce dernier a été accordé positif le 5 février 2018.
    Le terrain étant petit, le PLUI accordait la possibilité de construire en limites séparatives.
    Cependant, nous ignorions et l’avons appris le 13 avril, veille de signer l’achat du terrain chez le notaire, que le PLUI a été déclaré illégal par décision du tribunal administratif local en date du 19 décembre 2017, date antérieure à l’acceptation de notre PC.
    On nous conseille d’attendre le délai de 3 mois de recours jusqu’au 15 mai 2018 et on nous certifie que passé ce délai, nous ne courrons aucun risque mais nous ne voulons pas prendre de risque car, au vu d’une partie de l’acte de vente qui nous a été soumis pour approbation avant la vente, dans le chapitre sanctions civiles est stipulé qu’il y a un délai de prescription de 5 ans après l’achèvement de la construction si un tiers agit en justice pour violation d’une règle d’urbanisme et la conséquence peut être la condamnation à démolir.
    Dans notre cas, c’est exactement cela car le PLU antérieur en vigueur depuis la décision du tribunal interdit la construction en limites séparatives.
    Tout cela n’est pas de notre fait et nous ne pouvons pas casser la vente du terrain car nous serions redevables de 10 % de sa valeur, ce qui ne serait pas juste étant donné que nous n’y sommes pour rien et avons fait confiance à des services urbanisme et communaux qui semblent être compétents.
    Que pouvons nous faire, nous petites gens qui, arrivés à la soixantaine, voulions vivre dans une petite maison en toute sérénité ?
    Merci de votre réponse.
    LK

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Un permis de construire doit être délivré selon les règles en vigueur à la date de l’arrêté de permis de construire, le 5 février 2018 pour votre cas. Suite à l’annulation du PLUi le 19 décembre 2017, votre PC aurait dû être instruit selon le PLU antérieur. Si votre projet ne respecte pas le PLU antérieur, alors votre PC aurait dû être refusé et il a été accordé illégalement. Soit le préfet va demander au maire de retirer le PC, soit le maire le fera de lui-même. Le délai de retrait administratif est de 3 mois après la date d’obtention. Il faut absolument que vous attendiez ce délai de 3 mois avant de commencer les travaux.
      La prescription de 5 ans dont vous parlez est un autre problème, c’est uniquement civil et ça ne concerne pas le permis de construire (voir le concept de trouble anormal de voisinage). Cependant, si votre PC illégal n’était pas retiré dans les 3 mois et si votre voisin vous attaquait au civil dans les 5 ans après la fin de la construction, il est possible que ce voisin ait là un argument supplémentaire pour obtenir une indemnisation… Le risque est infime mais il existe.
      Effectivement, vous n’y êtes pour rien, ni même l’éventuel professionnel qui vous a fait le dossier de demande de PC. Si le PC est retiré dans ce délai, vous pouvez tenter d’assigner la mairie en réparation du préjudice que vous avez subi, puisque le seul fautif c’est le maire qui a délivré un PC illégal.
      Si vous ne voulez prendre aucun risque et construire en toute sérénité, vous pouvez déposer dès maintenant une nouvelle demande de PC qui respecte le PLU en vigueur.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  24. BAUSSAY Réponse

    Bonjour,

    j’ai une question complémentaire
    Le terrain que je suis en train d’acquérir de 840 m2 est issu d’une division d’une parcelle de 4000 m2 en Zone NBa
    le Certificat d’Urbanisme informatif confirme ce Zonage mais précise qu’en Zone NBa pour être constructible un terrain doit avoir une Superficie supérieure ou égale à 2000 m2
    Cela signifie-t-il que les nouvelles parcelles sont inconstructibles ?
    Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      En théorie il est inconstructible aujourd’hui mais la division dont vous parlez est très certainement un lotissement qui a cristallisé les règles applicables à l’époque de son achèvement. La cristallisation est de 5 ans si je me rappelle bien.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  25. BAUSSAY Réponse

    Bonjour,

    j’ai acheté un terrain d’une parcelle bénéficiant d’une non-opposition à une déclaration préalable en vue de construire.
    Ma demande PC à été déposée le 24/01/2018 pensez vous qu’il existe un risque (autre qu’une non conformité au POS local) qu’elle soit refusée ?

    Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le POS est une chose mais il y a aussi tout le code de l’urbanisme à respecter, voire d’autres codes liés à l’utilisation du sol : environnement, patrimoine, etc. (cela dépend de la situation de votre projet). Chaque projet est unique, je ne peux pas vous répondre plus précisément. Si jamais le POS est en train d’être modifié en PLU, je vous invite également à vous renseigner sur la notion de sursis à statuer.
      Bonne chance dans votre projet.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  26. Veuillet Réponse

    Bonjour,
    Merci pour votre article Il est très claire et précis et permet d’aborder la question du retrait du permis de construire. Cependant, un permis accordé avec une dérogation quant à l’obligation de disposer d’une aire de stationnement peut Il ensuite etre retirer par la mairie apres son délai d’action de 3 mois au motif que la mairie a changé d’avis sans être saisie par personne ?
    Merci d’avance pour ces éclaircissements.
    Cordialement
    Sophie

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      “La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire.” (art. L424-5 du code de l’urbanisme).
      Si vous n’avez pas obtenu le PC par fraude, le retrait ne peut pas intervenir après les 3 mois suivant la date de l’obtention.
      Que le permis ait été accordé avec une dérogation ou non n’impacte en rien le délai de retrait.
      De plus, pour information, la décision de retrait d’un permis de construire doit être motivée et précédée d’une procédure contradictoire.
      Il vous faut demander l’annulation de la décision de retrait devant le tribunal administratif.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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