Travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme : que faire ?

infractions aux règles d'urbanisme

Construire ou modifier un bâtiment sans avoir obtenu d’autorisation d’urbanisme peut constituer une infraction. C’est également le cas si vous n’avez pas respecté le permis de construire ou la déclaration préalable obtenus. Oublier de déclarer ses travaux est une infraction pénale passible de lourdes sanctions. Les peines peuvent être des amendes, l’obligation de remise en état, voire l’emprisonnement. Il existe cependant un délai de prescription pour les infractions aux règles d’urbanisme. Vous aurez aussi peut-être la possibilité d’effectuer un permis de construire de régularisation.

Quelles formalités administratives avant travaux ?

En règle générale, tous les travaux de construction, agrandissement ou rénovation nécessitent une autorisation d’urbanisme. Selon l’importance des travaux, cette autorisation peut être un permis de construire ou une déclaration préalable. Vous devez même déclarer en mairie une légère modification de façade ! Lorsqu’une autorisation est obligatoire, vous devez toujours l’obtenir avant de réaliser les travaux.

Nous vous invitons à consulter notre article expliquant quelle formalité administrative accomplir avant vos travaux.

Quels contrôles réalise l’administration ?

Si vous avez demandé l’autorisation d’urbanisme adéquate et que vous avez effectué la Déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT), l’administration peut réaliser un contrôle des travaux pendant le chantier et jusqu’à 3 mois après réception de la DAACT (art. L.462-2 et R.462-6 du CU). Ce délai est porté à 5 mois pour certains projets. Passé ce délai, l’administration ne peut plus contester la conformité des travaux.

Si vous n’avez pas demandé d’autorisation ou omis d’effectuer la DAACT, l’administration dispose alors d’un droit de visite beaucoup plus long. Elle peut ainsi contrôler la construction pendant le chantier et jusqu’à 6 ans après son achèvement (art. L.461-1 du CU).

Quelles sanctions en cas d’infractions aux règles d’urbanisme ?

Plusieurs infractions d’urbanisme sont considérées comme des délits et sont condamnables pénalement, parmi lesquelles :

  • réaliser des travaux sans avoir obtenu d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir, d’aménager ou déclaration préalable) ;
  • ne pas respecter les prescriptions de l’autorisation d’urbanisme obtenue ;
  • réaliser des travaux non conformes aux règles d’urbanisme, même si aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessaire ;
  • réaliser des travaux après la péremption de l’autorisation d’urbanisme.

Pour toutes les infractions aux règles d’urbanisme listées ci-dessus, vous encourez les sanctions pénales suivantes (art. L.480-4 du CU) :

  • amende de 1200 € à 6000 € par m2 de surface de plancher construite ou démolie irrégulièrement. Ces montants sont multipliés par 5 pour les personnes morales.
  • en cas de récidive, 6 mois d’emprisonnement ;
  • pour les personnes morales, l’interdiction d’exercer une activité professionnelle ou l’exclusion des marchés publics ;
  • obligation de mise en conformité ou de démolition des travaux irréguliers.

L’auteur du délit ne peut pas s’abriter derrière une prétendue ignorance des règles. Ainsi, la simple constatation d’une violation des règles établit le caractère intentionnel de l’infraction.

Quel délai de prescription pour les infractions aux règles d’urbanisme ?

Les infractions aux règles d’urbanisme sont un délit. Au-delà d’un délai dit “de prescription”, vous ne pourrez faire l’objet d’aucune poursuite pénale. Le délai de prescription pénale est de 6 ans à partir de l’achèvement des travaux.

Cependant, la commune peut vous assigner au civil (tribunal de grande instance) pendant 10 ans après achèvement des travaux. À l’issue de cette procédure, le juge peut ordonner la mise en conformité des travaux ou la démolition.

Par conséquent, si vous êtes l’auteur d’une infraction aux règles d’urbanisme, vous ne serez à l’abri de poursuites qu’au bout de 10 ans après l’achèvement des travaux.

Toutefois, si vous souhaitez réaliser d’autres travaux soumis à permis après les 10 ans de prescription, la mairie peut refuser ce permis dans certains cas. Ce sera notamment le cas si vous êtes en zone protégée, si les travaux irréguliers sont dangereux ou si toute la construction a été réalisée sans aucun permis (art. L.421-9 du CU).

Peut-on régulariser ses travaux réalisés sans autorisation ?

Les mairies qui constatent les infractions aux règles d’urbanisme ne les transmettent pas toujours au parquet. Mais elles imposent aux auteurs des infractions de régulariser leur situation, si celle-ci est possible. La régularisation n’efface pas l’infraction, mais elle dispense de peine.

La régularisation n’est possible que si les travaux réalisés sans autorisation sont conformes aux règles d’urbanisme en vigueur. Sinon, il faudra mettre en conformité la construction. Si c’est l’implantation de la construction qui est irrégulière, la démolition sera alors inévitable.

Quand et comment régulariser ses travaux ?

Si vous avez commis une des infractions aux règles d’urbanisme listées ci-dessus il y a moins de 10 ans, vous devez régulariser vos travaux. Généralement, l’administration se montrera clémente, ne saisira pas le parquet et vous ne recevrez aucune sanction pénale.

Il n’existe pas de permis de régularisation à proprement parler. La régularisation se fait sous la forme d’un nouveau permis ou d’un permis modificatif. Il faut simplement déposer un permis comme si vous n’aviez pas encore réalisé les travaux.

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31 réactions sur “ Travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme : que faire ? ”

  1. Daignault Réponse

    Faisant suite à votre réponse il apparait que la Cour de Cassation donne la solution suivante :
    “En l’état des dispositions de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, lorsqu’une construction a été irrégulièrement édifiée sans permis de construire, la délivrance ultérieure d’un permis [tacite, de régularisation…], ne fait pas disparaître l’infraction consommée”.
    Cc, Chambre criminelle, du 18 juin 1997 ; 1992-03-19

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Oui, l’article précise bien “La régularisation n’efface pas l’infraction, mais elle dispense de peine.”
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  2. Daignault Réponse

    L’auteur de la construction d’un mur mitoyen et qui a été achevé avant d’avoir reçu l’ autorisation (qui lui sera ultérieurement accordée, encoure-t-il une peine pénale si un tiers averti la commune que cette construction a été achevée avant que celle-ci accorde son autorisation (le tiers dispose d’un PV de constat d’Huissier et a en sa possession la copie de l’autorisation de la commune dont la date d’autorisation est postérieure à cette construction).

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      C’est comme une régularisation, normalement on évite la peine dans ce cas.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  3. Fleury Réponse

    Bonjour, j’ai acheté un bois de 10 hectares, avec une cabane de chasse de 45m2 en parpaing. Le bois est en zone naturelle. La construction a plus de 30 ans et a été stipulée sur l’acte notarié. Est-il possible de régulariser cette construction pour y vivre. Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      C’est le document d’urbanisme applicable à votre commune qui le précisera. Demandez à votre mairie.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  4. LEBERVET Réponse

    Bonjour,
    j’ai une maison en pierres dans un périmètre protégé. Travaux suivants désirés : déconstruction par le haut avec grue (1 ouverture dans toiture pour passage godet), suppr. de 2 cheminées dépassant du toit, des 2 murs int. ,épais,en pierres), 2 planchers, escalier, vieilles cheminées int. …je ne garde que les 4 murs ext. et la toiture.+ isolation par l’ext. aussi.
    Demande à un architecte ? avec une D.P. ou un P.C. ? Merci par avance.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Une DP suffira dans votre cas, car il s’agit de modifications de façades et toiture.
      Vous pouvez confier la réalisation du dossier à un architecte ou le réaliser vous-même si vous vous en sentez capable.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  5. LAURENT Jacques Réponse

    Très intéressant et illustre le pouvoir tentaculaire des ABF et de l’administration.
    Tout Français est un contrevenant qui s’ignore…

  6. Martin C Réponse

    Bonjour
    Afin d’éviter une servitude de passage sur le terrain de mon voisin je voudrais faire construire un escalier extérieur pour accéder à ma propriete
    Dois je faire une déclaration préalable ?
    Dans l’affirmative quels sont les delais d’obtention d’un accord?
    Vous en remerciant par avance
    Merci

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, oui une DP. Sauf cas particulier, le délai d’instruction est d’un mois. Cordialement, Joris Périé architecte

  7. Laurent P Réponse

    Bonjour
    J’ai réalisé des travaux d’agrandissement il y a 11 ans pour 19m2 sans avoir demandé d’autorisation… j’ai donc passé le délai de prescription mais je me demande 2 choses:
    1- comment justifie t’on de la date de fin des travaux? qu’est ce qui fait foi ?
    2- je cherche à vendre ma maison et les acheteurs (et leur notaire) souhaitent être sûr que le délai est prescrit ? Comment puis-je leur assurer que c’est le cas?
    Merci d’aVance de votre réponse rapide.
    Laurent

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, les factures d’artisans sont un bon moyen de preuve.
      Cordialement, Joris Périé architecte

  8. MICHEL Réponse

    Bonjour,
    J’ai sur ma propriété un bâtiment préfabriqué (environ 20m2) que j’ai déplacé, pour le rapprocher de ma maison, il y a une quizaine d’années. Aurait-il fallu déposer une demande de démolition + une autorisation de reconstruire ? N’ayant rien fait de tout cela à l’époque, peut-on m’obliger à quelque chose aujourd’hui ? Précision : on est en zone U.
    Merci d’avance.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Il aurait fallu demander un PC, effectivement.
      Mais vous avez normalement passé les délais de prescription.
      Attention toutefois : “Toutefois, si vous souhaitez réaliser d’autres travaux soumis à permis après les 10 ans de prescription, la mairie peut refuser ce permis dans certains cas. Ce sera notamment le cas si vous êtes en zone protégée, si les travaux irréguliers sont dangereux ou si toute la construction a été réalisée sans aucun permis (art. L.421-9 du CU).”
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  9. Dd Réponse

    Bonjour
    J’ai besoin d’être éclairée
    Je vais tenter d’expliquer brièvement mon souci.
    Je devais acheter une maison et signer le compromis il y à deux jours. Mais j’ai appris :
    Que la maison qui mesure 211m2 a été construite en 2006 sans le recours d’un architecte mais d’un Dessinateur,
    Que le vendeur n’a pas fait la déclaration d’achèvement des travaux et s’y refuse,
    Que la construction n’est pas conforme ( couleur des huisseries, positionnement de la porte d’entree,
    Et enfin que en lieu et place d’un préau de 25m2 autorisé sur le permis, le vendeur a construit une chambre sans jamais en aviser l’urbanisme ni les impôts.
    Le vendeur refuse de régulariser et me dit de le faire quand je déposerai une demande de permis pour une piscine, la clôture et changer les huisseries.
    Est ce légal? Peut il refuser de mettre en conformité/ légalité? Que serait le coût pour moi du recours à un architecte pour régulariser au moins le préau et les huisseries?
    Je vous remercie d’avance. De cela dépend mon achat.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Une analyse de votre situation sera faite et une réponse précise et argumentée vous sera communiquée sous 48 h ouvrées.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  10. Yves Réponse

    Bonjour,
    Merci pour cet article très intéressant. J’envisage d’acheter une maison qui possède une extension de 30m2 réalisée il y a plus de 15 ans. Cette extension est mitoyenne à la maison avec une entrée indépendante sans communication avec la maison. La surface totale de plancher de la maison avec l’extension est de plus de 180 m2 et respecte l’emprise au sol du PLU.
    Devons-nous faire une demande de permis de construire pour régulariser la situation ? Si oui, faut-il un permis avec un architecte ? Risquons-nous une amende ?
    Merci d’avance pour vos conseils

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Il n’y a pas à régulariser, sauf si vous voulez faire d’autres travaux et que vous êtes dans un cas évoqué par l’art. L.421-9 du CU.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  11. Blanc Serge Réponse

    Bonjour,

    J’ai rénover un grange en habitation avec une déclaration de travaux qui à été accepté.
    J’ai réaliser des ouvertures à l’arriere de la maison qui donne sur un mur et qui n’apparait pas dans la déclaration
    Pour la vente, il me fallait la conformité des travaux que j’ai demandé en mairie et reçu quelque jours plus tard ( y’a moins d’un mois )
    Comment es que je peux réparer mon erreur ( qui pour moi n’etait pas importante vu qu’elle donne sur un mur sans fenêtre, sans vis à vis dans une impasse privée )?
    Une visite de conformité doit être effectué la semaine prochaine…
    Je sais pas comment faire et me rends compte de mon erreur maintenant!
    Un compromis étant signé depuis quelque jours

    Quelles sont les conséquences sur ce compromis?
    Quelles vont être les mesures prises par l’urbanisme?
    Quelles sont les différentes solutions?

    Merci par avance de votre réponse,
    Cordialement
    Serge

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Une analyse de votre situation sera faite et une réponse précise et argumentée vous sera communiquée sous 48 h ouvrées.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  12. fusco Réponse

    bonjour,
    j’ai construit sans autorisation un Haut-vent sur ma terrasse qui se situe en zone architecte du bâtiment de France.
    j’ai eu une constatation d’infraction en octobre 2013.
    j’ai été convoqué au commissariat en juin 2017 et au tribunal pour conciliation en novembre 2018. conciliation que j’ai refusé car la solution proposée était inappropriée (destruction du haut-vent mais également d’un muret de protection venant remplacé un pare-vu qui faisait 2 mètres de haut qui était dangereux. photo d’huissier à l’appuie).
    le délai pour demandé la destruction est il fini en octobre 2019? si non, jusqu’à quand suis-je sous le coup d’une destruction potentielle?
    quelles sont les sanctions possibles à ce jour? après octobre 2019? après octobre 2023?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Dans votre situation, un avocat sera plus à même de vous répondre qu’un architecte, car il s’agit d’une question purement juridique.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  13. Annick Griffond Réponse

    Bonjour,nous avons fait un déclaration préalable de travaux pour agrandissement d’une fenêtre existante. Nous avons eu un mail demandant un document complémentaire 1mois et 6 jours après le dépôt de dossier. La commune est donc hors délai(délais de réponse1mois suivant date de dépôt de dossier), nous bénéficions alors d’un accord tacite. Le délai d’instruction de 2mois est dépassé. Pouvons nous commencer nos travaux sans risquer une amende ou autre représaille? Est on dans notre droit ? Comment ne pas être hors la loi? Merci beaucoup

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La demande de pièce complémentaire est non seulement hors délai mais en plus elle aurait dû être en recommandé. Elle n’a pas de valeur.
      La DP est accordée tacitement, sauf si vous êtes en zone protégée.
      Pour être certain que votre DP a été obtenue tacitement, il faut demander à la mairie un certificat de non opposition à DP.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  14. Toga Réponse

    Bonjour
    Si jai bien compris le délai de prescription débute à l’achèvement des travaux, ceci est il valable s’il n’y a pas eu de declaratio prealable ?
    Dans l affirmative, le fait d effectire une declaration prealable en guise de regularisation plus de 6 ans après l’achèvement, relance ce délai de 6 ans ?
    Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, oui le délai est relancé. Cordialement, Joris Périé architecte

  15. MENESTRAUD Réponse

    Bonjour, j’ai construit un abri de 24 m2 sur un terrain agricole m’ appartenant sans aucune déclaration.
    Ce bâtiment a été construit par moi-même en 2011 et terminé cette même année.
    Puis-je être sanctionné sur le plan pénal ou sur le plan administratif ou obligé de démolir?
    Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Oui potentiellement.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  16. Maxime Réponse

    Bonjour et merci pour cet article !
    Quelles sont les réglementations à respecter ? Car j’ai vu sur des sites qu’il existe le PLU mais y a-t-il d’autres règles d’urbanisme ?
    Merci d’avance

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, un permis de construire doit être conforme à plusieurs dizaines de réglementations différentes suivant le type de projet et sa localisation. Impossible de toutes vous les lister ici.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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