Perte d’ensoleillement, perte de vue et trouble anormal de voisinage

perte d'ensoleillement

La perte d’ensoleillement et la perte de vue peuvent constituer un trouble anormal de voisinage. C’est aussi une cause de contentieux très mal connue du grand public. On le confond souvent avec le recours des tiers contre les permis de construire mais il est très différent. Il est pourtant la source de nombreuses procédures judiciaires qui peuvent conduire à la démolition des constructions attaquées. Que vous souhaitiez l’éviter ou que vous en soyez victime, faisons le point sur le trouble anormal de voisinage.

Qu’est-ce qu’un trouble pour perte d’ensoleillement ou de vue ?

La perte d’ensoleillement ou la perte de vue sont des préjudices que l’on peut subir lorsqu’une nouvelle construction est proche de notre maison. Ces deux préjudices caractérisent un trouble de jouissance, et plus précisément un trouble anormal de voisinage (TAV). Tout voisin s’estimant lésé par une construction peut ainsi saisir le juge civil pour obtenir réparation.

Faisons dès maintenant la différence avec le recours des tiers contre les permis de construire. Le recours des tiers est une action visant à contester la légalité d’un permis, et s’engage donc contre la mairie qui l’a délivré. C’est pourquoi c’est la justice administrative qui est compétente pour ce litige. Dans le cas du TAV, la victime du trouble attaque directement son voisin car il est à l’origine du trouble. Il s’agit donc d’un litige civil, qui est de la compétence du tribunal d’instance ou grande instance.

Même si le permis de construire est légal !

C’est uniquement le préjudice subi par le voisin qui déterminera le trouble anormal de voisinage. Le fait que la construction litigieuse respecte parfaitement toutes les règles d’urbanisme est totalement étranger au concept de TAV ! Concrètement, si un règlement d’urbanisme permet de construire en mitoyenneté, mais qu’un voisin juge qu’une construction lui fait de l’ombre, il peut tout à fait assigner en justice le propriétaire de la construction mitoyenne et obtenir réparation de son préjudice. Donc même avec un PC parfaitement légal, sans recours des tiers, un procès est tout à fait possible !

Quel délai de prescription ?

Toute personne estimant subir un trouble de voisinage dispose de 5 ans à compter de la fin de la naissance du trouble pour agir en justice ! (art. 2224 du code civil)

Là aussi, la différence avec le recours des tiers est grande : c’est la construction terminée qui donne naissance au trouble, et non l’obtention du permis de construire. En 5 ans, non seulement la construction est terminée mais en plus toutes les finitions sont faites : les clôtures, espaces verts, piscine, etc.. Vous aurez donc compris que le dénouement de ce type de litige est souvent lourd de conséquences…

Quelle jurisprudence en cas de perte d’ensoleillement ou de vue ?

Il convient de différencier la perte de vue et la perte d’ensoleillement.

La seule perte de vue, même importante, n’est généralement pas suffisante pour obtenir une quelconque indemnisation ou remise en état. En effet, la vue dont bénéficie un propriétaire n’est pas un droit et il n’existe pas de “privilège de vue”. La perte de vue semble cependant prise en compte par la justice lorsqu’elle s’ajoute à une perte d’ensoleillement.

En revanche, dans le cas d’une perte d’ensoleillement, il est beaucoup plus facile d’obtenir réparation du préjudice. Généralement, la justice condamne l’auteur du trouble à indemniser la victime. Les dommages-intérêts sont essentiellement calculés selon la dépréciation de la valeur vénale de la maison de la victime. Mais il arrive de plus en plus souvent que les juges ordonnent la démolition de la construction litigieuse. Précisons également que pour obtenir une réparation du trouble en justice, la perte d’ensoleillement doit être importante. De plus, les juges seront moins cléments avec la victime lorsque le trouble survient en milieu urbain plutôt qu’en milieu diffus. Voici quelques décisions de justice selon l’importance et la localisation du trouble :

  • en zone pavillonnaire, perte d’ensoleillement de la piscine “dès le milieu de l’après-midi”, perte de vue et d’intimité : indemnisation de 148 000 €, soit 40% de la valeur vénale, ainsi que 50 000 € au titre du trouble de voisinage (CA Limoges, 08/10/13, n°12/00625)
  • en zone pavillonnaire, perte d’ensoleillement de 60 à 70% : démolition avec amende journalière de 50 € par jour de retard (CA Nancy, 29/06/15, n°14/01346)
  • en zone urbaine dense, perte d’ensoleillement de 6 à 46% : indemnisation de 30 000 €, soit 10% de la valeur vénale, ainsi que 3 000 € au titre du trouble de voisinage (CA Rennes, 22/09/15, n°13/08681)
  • en zone urbaine, perte d’ensoleillement de 7h à 13h : indemnisation de 12 000 € (CA Reims, 17/06/14)

Avant toute démarche amiable ou contentieuse, la victime du trouble devra prouver l’existence de la privation d’ensoleillement ainsi que son intensité. Seule une étude de perte d’ensoleillement permet de démontrer et quantifier précisément le trouble subi. Elle seule permet à un avocat ou un juge d’évaluer le préjudice.

etude de perte d'ensoleillement
ÉTUDE DE PERTE D’ENSOLEILLEMENT
En 5 jours – Forfait dès 399€ TTC

Comment éviter un litige pour perte d’ensoleillement ?

Vous souhaitez construire et vous craignez d’être attaqué pour trouble anormal de voisinage ?

Dès la conception de votre maison, il faut prendre en compte la distance des constructions voisines et l’orientation de leurs fenêtres et anticiper l’ombre portée de votre projet. Suivant le type d’ouvertures de votre voisin (grande baie vitrée ou petite fenêtre de salle de bain), il faudra peut-être reculer votre construction ou la rabaisser. Votre meilleur conseil à ce moment là est votre architecte. Il évalue le risque de troubles pour votre voisin et vous protège d’une action en justice.

Vous souhaitez éviter d’être l’auteur d’un trouble ? Notre cabinet d’architecte réalise des études de perte d’ensoleillement : découvrez ce service ici.

Ensuite, nous vous conseillons de consulter les voisins concernés avant de déposer votre permis. Si vous avez un architecte, c’est lui qui s’en occupera. Après leur avoir présenté le projet, vous recueillerez leur signature et “bon pour accord” sur un exemplaire du dossier de demande de permis. Vous conserverez alors l’exemplaire signé et vous leur laisserez un exemplaire supplémentaire. Cette précaution peut être limitée aux cas pour lesquels le risque de trouble est important : construction mitoyenne, à étage, existence d’une servitude privée, etc. Avec l’accord des voisins sur votre projet, ceux-ci pourront difficilement vous assigner en justice plus tard.

Enfin, lorsque votre construction est terminée, il faut bien sûr veiller à maintenir de bonnes relations de voisinage !

Existe-t’il d’autres troubles anormaux de voisinages ?

Oui, la perte d’ensoleillement et la perte de vue ne sont pas les seuls cas de trouble anormal de voisinage. On considérera que tout non-respect d’une servitude ou d’un règlement de droit privé constitue un trouble de jouissance. Ainsi, le non-respect d’un règlement de copropriété ou de lotissement, de servitudes de passage, d’écoulement des eaux ou de vue sont des préjudices pour lesquels un voisin peut demander réparation au civil selon les mêmes conditions que pour la perte d’ensoleillement ou de vue.

Quant aux autres types de TAV, ils sont davantage liés à l’activité qui se déroule dans la construction qu’à la construction elle-même. Cependant, il vaut mieux les anticiper dès la conception d’un projet. Ainsi, des nuisances sonores, olfactives ou visuelles peuvent caractériser un TAV. Par exemple, le stockage d’encombrants dans un jardin peut constituer un préjudice esthétique pour le voisin.

Ces nuisances peuvent avoir lieu également pendant le chantier de construction : bruit, poussière, vibrations, ou même dégradation d’un ouvrage mitoyen.

Le point de départ du délai de prescription de 5 ans est alors le jour de la naissance du préjudice.

conseil d'architecte en ligne
UN ARCHITECTE VOUS CONSEILLE
EN LIGNE Réponse sous 48H – Forfait 49€ TTC

À lire sur le même sujet :

Vous avez une question au sujet de cet article ?

Laissez un commentaire ci-dessous, nous vous répondrons dans les plus brefs délais.*

* Nous ne traitons que les demandes de précisions en rapport avec l’article. Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne.

20 réactions sur “ Perte d’ensoleillement, perte de vue et trouble anormal de voisinage ”

  1. Michel G. Réponse

    Bonjour,
    Je suis locataire du 2e étage d’un pavillon de 2 étages. L’appartement est “sous le toit en pente” et un Velux apporte la lumière du jour dans la salle de bain. Ce Velux de 70×90 cm est la seule ouverture donnant sur l’extérieur. Il est orienté vers le nord. Son bord inférieur est situé à 30 cm de la gouttière (donc, du mur de la maison).
    Un nouvel immeuble de 18 mètres de haut est en train de se construite sur le terrain mitoyen. Un des murs de cet immeuble est collé au mur du pavillon. Le pavillon de 2 étages fait environ une dizaine de mètre de haut. Donc, lorsque l’immeuble sera terminé, le mur mitoyen sera à 30 cm du Velux, bouchant toute la vue en bloquant la lumière.
    Que puis-je faire en tant que locataire ? D’après ce que j’ai pu lire dans différents articles, je pourrais demander une indemnité au promoteur.
    Merci pour vos conseils judicieux.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Même en tant que locataire vous pouvez demander réparation du trouble anormal de voisinage puisque c’est vous qui subissez le trouble. En parallèle, le propriétaire peut demander réparation pour la perte de valeur vénale de son bien. Au préalable, il faudra prouver et quantifier cette perte d’ensoleillement par une expertise. Nous pouvons nous en charger et nous vous invitons à découvrir ce service sur cette page.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  2. BREHERET Réponse

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour votre article qui m’a appris beaucoup de choses.
    Dans mon cas, une maison se construit derrière chez moi. Le terrain est en pente et la maison voisine se trouve plus haute. Pour couronner le tout, il s’agit de 2 maisons individuelles à étage, qui seront mis en locatif.
    Nos baies vitrées donnant sur notre terrain font directement face à cette nouvelle construction. Nous sommes exposé sud-ouest, nous allons donc perdre beaucoup d’ensoleillement.
    Les troubles que nous allons subir sont les suivants: perte de vue, perte d’ensoleillement, perte de la valeur vénale de la maison (valeur estimée de la maison par des agences immobilières en mars 2017 = 240 000€, et valeur estimée en mars 2019 = 200 000€).
    De plus nous avons essayez de dialoguer avec notre voisin qui fait construire, mais il n’est pas ouvert à échange. Nous lui avons demandé de réaliser des aménagements extérieurs pour cacher ne serait-ce que le vis-à-vis, mais il ne souhaite rien faire… La voie d’un arrangement à l’amiable est donc très faible.
    Quelle démarche préconisez-vous pour nous défendre?
    Merci d’avance
    Cordialement,

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Faites-vous accompagner par un avocat. Il pourra sans doute vous permettre de trouver l’arrangement que vous n’avez pas réussi à trouver tout seul. Si l’arrangement est impossible, la voie judiciaire sera nécessaire. Là, l’avocat sera indispensable.
      L’avocat commencera par vous demander de faire une étude de perte d’ensoleillement. C’est cette étude qui va prouver votre préjudice et crédibiliser votre demande de réparation au voisin. Nous proposons ce service, que vous pouvez découvrir sur cette page. N’hésitez pas à nous contacter pour définir ensemble comment réaliser cette étude.
      Cordialement, Joris Périé architecte

  3. Le Deuc Réponse

    Bonjour,

    J’ai fait construire en limite de propriété contre une autre maison (livraison juin 2018).
    Jusque la tout allait bien aucun trouble.
    En septembre mes voisins ont débuté une extension contre le pignon en limite separative.

    A partir du moment ou celle-ci etait hors d’eau hors d’air j’ai commencé a constater des nuisances sonores :
    -L’onde de choc de leur nouvelle porte d’entrée si elle est claquée fait vibrer ma dalle comme si c’était celle de ma propre maison.
    -Pire encore quand des chaises ou des meubles sont tirés sur leur nouvelle dalle cela remonte a l’etage et se repend dans toutes les chambres (seuls des bruits solidiens passent).

    Quel recours ai-je et contre qui ?

    Sachant que surpris j’en avais parlé au conducteur de travaux pendant le chantier, nos deux maisons sont accolées et non mitoyennes avec norme RT2012.

    Merci d’avance.

    Frédéric

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Les nuisances sonores peuvent effectivement constituer un trouble anormal de voisinage. Les recours sont les mêmes que pour les autres TAV : recours auprès du tribunal d’instance. Prenez conseil auprès d’un avocat.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  4. CLAUSS Réponse

    Bonjour,
    La commune où je réside commence le réaménagement de 2 terrains de tennis derrière ma maison. L’un d’eux sera désormais couvert par un bâtiment de 9m de haut. Ce nouvel édifice se trouve à environ 25 mètres plein Est et dans l’axe de ma maison. Ma vue dégagée donnant sur les terrains de tennis, puis le terrain de football puis la forêt va disparaître. De plus, fini le soleil en ouvrant les volets et en déjeunant à l’intérieur ou sur la terrasse, à moins de se lever à 11h.
    Quels sont mes recours?
    Cette situation me stress surtout que je viens juste d’avoir mon permis de construire pour une extension pour un PMR.
    Merci d’avance.

    Emmanuel C.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Cette perte d’ensoleillement, si elle est importante, peut constituer un trouble anormal de voisinage (voir les jurisprudences mentionnées dans l’article).
      Selon l’avancement des travaux des terrains de tennis, il est peut-être encore temps de négocier une modification du projet pour éviter la perte d’ensoleillement. Sinon, vous subirez la perte d’ensoleillement et vous devrez en demander la réparation au tribunal (dommages-intêrets).
      Dans les deux cas, vous devrez prouver l’existence et l’importance du trouble par une étude de perte d’ensoleillement qui quantifie précisément le trouble.
      Nous réalisons ce type d’étude, nous vous proposons de découvrir ce service à cette page et de nous joindre par téléphone si vous le voulez pour toute question complémentaire.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  5. Dominique Réponse

    Bonjour.
    Nous habitons une commune de campagne en périphérie de Lyon et avons contrit une maison sur un terrain avec vue au sud sur des arbres et les collines lointaines.
    Notre propriétaire voisin nous avait dit alors qu’il comptait vendre un morceau de sa parcelle devant notre terrasse et jardinet au Sud pour la construction d’une maison.
    Aujourd’hui le PC de cette maison est obtenu et en consultant le dossier nous nous apercevons qu’un mur variant de 3,5 m à 5,5m de haut à l’égout situé à 8m environ de notre façade Sud, nous bouche toute la vue et nous avons peur que cela fasse ombre… Est ce que cela peut être un motif suffisant pour attaquer le PC au recours des tiers. Est ce considéré comme un recours abusif si le PC respecte les règles d’urbanisme?
    Help!!!
    Merci de vos retours☺

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Ce sera un recours abusif si le PC respecte les règles d’urbanisme.
      Indépendamment du PC, vous pourrez attaquer au civil pour trouble anormal de voisinage seulement si la perte de vue et/ou d’ensoleillement est importante. Pour la démontrer, une étude d’ensoleillement est nécessaire. Nous vous conseillons de la faire réaliser le plus vite possible, avant que le voisin ne construise, pour négocier avec lui et pour qu’il modifie son projet de construction. Pour information, nous réalisons des études d’ensoleillement dans ce cadre (nous contacter pour une demande de devis).
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  6. Ayo Réponse

    Bonjour,
    proprietaires colotis dans un lotissement de 6 lots et souvent a l’etranger.
    en mon absence les autres proprietaires (5 colotis) ont edifié sans me demander(et sans passer par l’ASL qui n’a jamais exercé ses fonctions) un portail sur notre passage commun qui, d’apres le cahier des charges, nous est en indivision, regie par une ASL et doit rester libre a la circulation public.

    Puis je demander l’annulation aupres du tribunal administratif de l’arreté de la mairie l’autorisant ?
    et si oui, une fois annulé, devrais je les poursuivre au judiciaire ou la mairie se chargera elle seule de d’ordonner sa demolition ?

    merci pour votre site !

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Si l’arrêté de la mairie dont vous parlez est une décision de non opposition à déclaration préalable, vous pouvez déposer un recours des tiers dans les 2 mois suivant l’affichage de la DP. Voir cet article.
      Sinon, vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour trouble de jouissance et demander la démolition. Cela ne concernera pas la mairie et l’autorisation qu’elle a délivrée.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      • Ayo

        Bonsoir et merci pour votre reponse rapide !

        le Maire dit qu’il ne peut plus rien faire et que je dois voir avec un Tribunal…
        il n y a jamais eu de panneau d’affiché (temoignages de voisin à l’appui delivré au maire et d un gardien d’immeuble agent de mairie)

        Je compte donc saisir en premier lieu le Tribunal Administratif pour :
        1- trouble anormal de voisinage et de jouissance
        En effet du fait que l’ouverture de ma maison se fait sur la voie communale, les autres colotis estiment par eux memes que je n’ai plus interet au passage commun et ont donc decidé de le cloturer et de m’en interdire par la meme occasion l’acces… rien que ca. j n’ai plus acces depuis lors au passage – pourtant mon compteur EDF et l access a ma canalisation souterraine s’effectue que par ce passage.

        2- ils ont cloturer le passage pour en faire un parking privatif a eux et leurs visiteurs – je souhaite que ces stationnements abusifs cessent, car cela se passe devant mon mur privatif

        3- le non respect du reglement/cahier des charges qui stipulent explicitement que “le passage commun doit rester libre a la circulation publique sans que quiconque ne puisse s’y opposer jusqu’a son classement dans le domaine public communal”

        4- non respect des dispositions statutaires de l’ASL dont l’objet et la gestion des biens communs et de tous travaux attachés audits biens ainsi qu au respect du reglement et cahier des charges.

        ai je une chance de faire aboutir l’affaire au TA au sens des articles 600-1-2 CU ?
        faisant preuve manifestement d’un interet à agir et que les travaux n’ont pas fait l’objet de publicités conformes au CU.

        d’avance merci encore pour vos conseils

      • Joris Périé Auteur Article

        Bonjour,
        Les 4 points évoqués relèvent du civil, donc c’est le tribunal d’instance qu’il faut saisir, pour trouble de jouissance. Les 4 points évoqués n’ont pas de rapport avec le tribunal administratif, le recours des tiers et l’article du CU que vous avez cité.
        D’après ce que vous dites, il y a bien un trouble de jouissance, qu’il faut réparer. Il faut donc aller au contentieux si toutes les voies amiables sont épuisées. Dès que vous entrez en contentieux, les conseils d’un avocat spécialiste immobilier/construction/urbanisme seront plus appropriés que ceux d’un architecte 😉
        Cordialement,
        Joris Périé architecte

  7. OURLY Réponse

    Bonjour,

    Un projet de construction d’immeuble a vu le jour sur le terrain jouxtant le mien.
    Cet immeuble (de 11 m de haut) serait situé en bordure de mon terrain (au minimum 6-7 m de ma maison), au sud-ouest de ma maison, entrainant une grande perte d’ensoleillement pour mon terrain et ma maison.
    Je comprends que pour saisir le tribunal civil, il faut attendre que l’immeuble soit construit. Est ce le cas ou peut on s’en servir en amont?
    Merci d’avance de considérer ma question.
    Cordialement
    Hélène

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Vous pouvez engager les discussions avec le promoteur dès maintenant pour trouver un règlement amiable avant construction et en mentionnant votre intention de saisir plus tard la justice pour TAV si vous n’êtes pas entendu. Prenez un avocat dès maintenant pour ces discussions.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  8. GOBET Réponse

    Bonjour,
    quelle est l’ombre portée maximale pour un bâtiment de 7m de hauteur se situant au sud ouest d’une habitation au moment du solstice d’hiver entre autres?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Il faut modéliser le bâtiment pour le savoir.
      Si vous êtes un peu à l’aise avec l’informatique, vous y arriverez sans doute tout seul avec Sketchup version gratuite. Il y a une option pour mettre les ombres à n’importe quelle heure et jour de l’année (attention ce sont des heures solaires vraies). Il faudra aussi préciser dans les options la localisation du projet (les ombres ne sont pas les mêmes à Lille et à Perpignan..).
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  9. Linares Réponse

    Dans un lotissement, peut-on construire un “abri de jardin” en limite séparative de 3,26m de haut sur 4,20x3m au sol ? Projet établi par un maître d’œuvre et permis de construire accordé.
    Peut-on contester?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le permis de construire de cet abri doit respecter le règlement d’urbanisme de la commune (PLU ou autre) et le règlement et cahier des charges du lotissement. Si vous estimez qu’il ne les respecte pas, et si le délai de recours des tiers n’est pas dépassé, vous pouvez effectuer un recours gracieux auprès du maire pour obtenir l’annulation du PC (voir notre article). Si le délai est dépassé et si, une fois construit, cet abri vous cause un trouble anormal de voisinage pour perte d’ensoleillement ou perte de vue (sujet de cet article), vous pouvez tenter d’assigner votre voisin en réparation du préjudice subi par une indemnisation et/ou une démolition. Selon le montant réclamé, c’est le tribunal d’instance ou grande instance qui est compétent.
      En espérant vous avoir aidé,
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *