Privation de vue et trouble anormal de voisinage

par | 4 août 2020

La privation de vue peut constituer un trouble anormal de voisinage. Votre superbe vue dégagée sur la mer ou sur la montagne se retrouve obstruée par une nouvelle construction voisine ? Les procédures judiciaires pour trouble pour privation de vue conduisent généralement à des condamnations à dommages-intérêts, voire à la démolition. Que votre vue soit gâchée ou que vous souhaitiez éviter de cacher la vue de votre voisin, faisons le point sur la notion de privation de vue.

Qu’est-ce qu’un trouble pour privation de vue ?

Nous parlons de privation de vue ou perte de vue quand une construction voisine ou tout autre masque vient obstruer le panorama dont on peut jouir.

Pour entrer dans le cadre du trouble de voisinage, le panorama initial doit posséder les caractéristiques minimales suivantes :

  • la vue initiale doit être dégagée. Oubliez donc le trouble de voisinage si vous voyez vaguement un bout de montagne entre deux constructions…
  • la vue initiale doit revêtir un caractère d’exception, ou à minima avoir un intérêt particulier. Il peut ainsi s’agir d’une vue sur la mer, une montagne, la campagne, un parc, une ville, etc.

La privation de vue affecte les conditions de jouissance d’un bien et en fait baisser la valeur immobilière. Si la nuisance est importante, elle caractérisera un trouble anormal de voisinage (TAV). Toute personne estimant subir un préjudice par une construction voisine peut ainsi assigner son voisin au civil (tribunal judiciaire). La privation de vue est souvent associée à d’autres TAV : la perte d’ensoleillement et la perte d’intimité.

Le trouble anormal de voisinage est donc très différent du recours des tiers contre les permis de construire. Le recours des tiers s’exerce dans le but de faire annuler le permis de construire. Il s’agit donc d’une procédure administrative.

Tandis que dans le cas du TAV, la victime attaque le voisin à l’origine du trouble. Il s’agit d’une procédure civile, sans aucun rapport avec la légalité du permis de construire. La victime n’a pas besoin de prouver que son voisin commet une infraction à l’urbanisme. L’auteur du trouble peut ainsi respecter toutes les règles d’urbanisme et devoir des dommages-intérêts à son voisin !

Quel délai de prescription ?

La victime d’un trouble de voisinage dispose d’un délai de 5 ans à compter de la fin de la naissance du trouble pour agir en justice ! (art. 2224 du code civil)

Dans le cas de la privation de vue, la naissance du trouble est la fin de la construction litigieuse. Cela ne veut pas dire qu’il faut attendre la fin de la construction pour agir (voir la suite de la l’article).

Quelle jurisprudence en cas de privation de vue ?

Disons-le tout de suite : obtenir réparation d’un préjudice pour privation de vue n’est pas chose aisée ! La jurisprudence est moins favorable à la victime que dans le cas d’une perte d’ensoleillement ou une perte d’intimité.

Il faudra généralement un peu plus qu’une privation de vue pour espérer obtenir une quelconque indemnisation ou remise en état. La vue dont bénéficie un propriétaire n’est pas acquise. En effet, il n’existe pas de droit de vue ou de privilège de vue, notamment en milieu urbain ou en voie d’urbanisation. Cependant, le juge prendra souvent en compte ce trouble lorsqu’il y a également une perte d’ensoleillement ou une perte d’intimité.

L’auteur d’un trouble de voisinage est généralement condamné à verser des dommages-intérêts à la victime. On calcule l’indemnisation principalement selon la dépréciation de la valeur vénale du bien immobilier. Mais certains juges ont parfois ordonné la démolition de la construction litigieuse. Enfin, il est important de noter que pour obtenir une réparation du préjudice, la privation de vue doit être significative.

À titre d’exemple, une indemnisation pour privation de vue, d’ensoleillement et d’intimité peut atteindre 40% de la valeur vénale de la maison, ainsi que 50 000 € au titre du trouble de voisinage (CA Limoges, 08/10/13, n°12/00625).

Mon voisin me cache la vue : comment me défendre ?

Avant tout, vous devrez démontrer l’intérêt de la vue initiale et l’importance de la privation de vue. Seule une expertise de privation de vue permet de prouver l’intensité du trouble subi. Cette expertise est indispensable pour évaluer le futur préjudice quand les travaux de la construction litigieuse n’ont pas démarré.

Il vaut mieux agir quand les travaux n’ont pas encore débuté ! En effet, c’est avant le début des travaux que vous pourrez plus facilement négocier une modification du projet voisin. Plus vous attendez, plus vos chances de conserver votre vue se réduisent.

Lors d’une négociation amiable, l’expertise de privation de vue permet de simuler la future vue et de prouver au voisin que vous êtes en droit de lui demander une indemnisation s’il réalise son projet tel que prévu. C’est alors un argument de poids pour obtenir une modification, voire un arrêt du projet.

EXPERTISE DE PRIVATION DE VUE

Par Joris Périé, expert judiciaire et architecte
Valable en justice - Intervention en France, Belgique et Suisse

Comment éviter d’être responsable d’une privation de vue ?

Le risque de trouble pour le voisinage est à anticiper dès le dessin des premiers plans. Votre architecte doit faire en sorte que le projet qu’il conçoit ne gâche pas la vue dont bénéficie les voisins.

Si vous venez d’obtenir votre permis de construire et que votre voisin se plaint d’une perte de vue : il faudra vous défendre ! Très souvent, le voisin n’aura pas pris la peine de mandater un expert pour prouver son préjudice. Cependant, débuter vos travaux avec le risque d’être assigné au tribunal pendant 5 ans n’est pas prudent… Pour savoir si votre voisin est en droit de vous demander une indemnisation, vous pouvez faire réaliser une expertise avant le début de vos travaux.

Vous voulez éviter d’être l’auteur d’un trouble ? Notre cabinet d’architecte réalise des expertises de privation de vue : découvrez ce service ici.

Une question ? Consultez-nous en ligne !

Par Joris Périé, architecte expert judiciaire - Réponse sous 2 jours ouvrés

par Joris Périé

par Joris Périé

Architecte, expert-conseil et expert judiciaire

Créé en 2016, le cabinet Périé architecte réalise des missions d’expertise, conseil et maîtrise d’œuvre pour les particuliers et les entreprises. Grâce à ses implantations multiples, le cabinet intervient aujourd’hui dans toute la France, Belgique et Suisse francophones.

53 Commentaires

  1. Bonjour,
    Mon voisin construit un cellier de 23 mètres carrés en limite de propriété et de 3,50 mètres de hauteur.
    Lorsque je rentre dans ma chambre , je me trouve devant un mur , il y a 5 mètres devant ma fenêtre.
    Est-ce que ce trouble peut être pris en compte.
    Cela dévalue considérablement la valeur de ma maison.

    Réponse
    • Bonjour,
      Oui, dans certaines conditions. Seule une expertise permettrait de répondre à votre question précisément.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  2. bonjour mon voisin c est construit une terrasse qui lui donne vue chez moi peut on l obliger a mettre un brise vue?

    Réponse
  3. Merci pour votre article très intéressant.
    Ma parcelle est issue d’une division qui a créé une servitude de vue.
    Le terrain de mon voisin vient d’être vendu à un promoteur qui souhaite construire un immeuble en limite de propriété, soit à moins de 1,90 mètres de ma fenêtre. Est-il dans son droit ?

    Réponse
    • Bonjour,
      Si c’est votre fenêtre qui bénéficie de la servitude de vue, alors le promoteur n’a pas le droit de construire à moins de 1m90 de cette fenêtre.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
      • Merci pour votre réponse, c’est très clair.

  4. Bonjour, quand j’ai construit la maison en limite de propriété j’avais la servitude sur le chemin. Le propriétaire m’a mise au tribunal et j’ai perdu cette servitude et maintenant il me demande de fermer toutes mes fenêtres qui donnent sur ce chemin . Puis-je mettre des briques de verre ds l’alignement de la façade . Merci d’avance cordialement.cc

    Réponse
    • Bonjour,
      Les briques de verre sont toujours possibles, car elles ne sont pas assimilées à des ouvertures.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  5. bonjour j habite a la campagne avec une vue magnifique vue sur les champs et les Pyrénées une maison vient de se faire a 25 mètres devant chez moi avec un étage donc plus de vue a part un mur de maison .
    que puisse je faire ????

    Réponse
    • Bonjour,
      L’article ci-dessus vous indique comment vous défendre 😉
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  6. Bonjour,
    Un promoteur veut faire construire un lotissement avec des maisons mitoyennes. Nous auront donc une ligne de maisons parallèles aux nôtres nous privant de la vue sur un monument classé historique. De plus avec des balcons au 1 er étage ils auront vue directe chez nous.
    Peut on faire un recours ?

    Réponse
    • Bonjour,
      Oui vous êtes dans le cas évoqué par l’article ci-dessous, vous pouvez donc suivre les conseils de cet article.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
      • Bonjour,

        Construction actuellement en cours. Elle est devant ma résidence.
        Plus de vue mer.
        Mon bien dévalue de la mer.
        Ce permis à été accepté pendant le covid.
        Le maire d’Agde impliqué dans des affaires douteuses, la loi du littoral n’a pas été respectée.
        Nous cherchons un bon avocat pour défendre nos intérêts.

      • Bonjour,
        Notre cabinet peut réaliser l’expertise démontrant le trouble que vous subissez.
        Dans le cadre de cette expertise, nous pouvons vous conseiller des avocats spécialistes et des experts en évaluation immobilière.
        L’équipe perie-archi.fr

  7. Bonjour
    J’ai achete 1 maison mitoyenne ,1 coté (cellier pour mon voisin).hors cette construction n’a pas ete déclarée en mairie.je n’ai pas la date de cette construction.D’après les plans 3 mètres devraient nous séparés.quel recours puis je avoir.Merçi

    Réponse
    • Bonjour,
      Il faut saisir le maire qui doit dresser un PV d’infraction.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  8. Bonjour,
    Mon voisin a construit un petit chalet à l’angle de mon terrain et cela me prive de la vue sdu le parking et ne voit pas qui arrive et se gare et ne vois pas la place… puis je demander la démolition de ce chalet, merci de votre avis.
    Salutations

    Réponse
    • Bonjour,
      Non, il y a peu de chances pour que ce soit considéré comme un trouble de voisinage. En tout cas, il n’est pas anormal.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
      • bonjour, mon voisin vient de construire un chalet en limite de propriété entre lui et moi.
        Le problème est que ce chalet pas encore fini, me cache la vue de l’église.
        Nous sommes en centre ville d’un petit village dans un lotissement.
        Es ce que je peux faire quelque chose ?

        Cordialement

      • Bonjour,
        Oui, suivre les conseils de l’article 😉
        L’équipe perie-archi.fr

      • bonjour, aujourd’hui j’ai une vue sûr la nature ! demain un projet de parking 60 places..comment me défendre svp. Qui dois-je contacter. merci

  9. Notre voisin va faire une extension parallèle à notre maison de plain pied. Son mur sera de 2.69m et le faîtage a 3.45m dépassant la hauteur de notre habitation. Destruction de notre haievoir la détruire et L’expert immobilier estime la décote de notre bien à 57.000€. Comment procéder pour éviter les travaux. Nous avons saisi le T.À.

    Réponse
    • Bonjour,
      Il faut prouver le trouble au moyen d’une expertise, que nous pouvons réaliser pour vous.
      Demandez-nous un devis ou effectuez une consultation préalable à expertise : https://perie-archi.fr/consultation-prealable-expertise/
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
    • Mon voisin, qui se trouve entre moi et la mer et en dessous de moi a des grandes chenes, qui degagent de plus en plus ma vue. Il ne veut pas les couper, malgre que je suis pret a payer ca. Qu‘est-que je peux faire?

      Réponse
      • Bonjour,
        Cela peut être considéré comme un trouble anormal de voisinage. N’hésitez pas à nous demander un devis pour réaliser une expertise afin de prouver le trouble.
        L’équipe perie-archi.fr

  10. Bonjour, votre article est passionnant !
    Si la privation de vue – sans perte d’ensoleillement ou d’intimité – d’environ 50% entraîne une perte de valeur du bien foncier de 20%, le juge civil prend-il en compte ce préjudice ?

    Réponse
    • Bonjour,
      Une privation de vue seule, sans autre trouble, ne donne généralement pas droit à réparation.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  11. Bonjour, votre article concerne-t-il aussi les créations de chemin pour acceder à une propriété ?

    Réponse
    • Bonjour,
      Nous ne voyons pas bien comment la création d’un chemin peut conduire à une privation de vue.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  12. Bonjour

    Afin d’éviter une construction en hauteur privant la vue, un achat de servitude de vue est-il possible avec quel organisme et comment le chiffrer ?.

    Cordialement

    Réponse
    • Bonjour,
      Il s’agirait d’une servitude de non altius tolendi. La convention de servitude est à passer avec votre voisin concerné auprès d’un notaire.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  13. Bonjour, mon voisin construit un garage en mitoyenneté face à notre pièce principale, une grande baie vitrée de 3 mètres 80.
    Il y a 7 mètres entre son garage et notre baie vitrée.
    De mon salon je ne vois plus que le mur de son garage 4m50 par 6m50, assise à ma table pour manger
    Est-il possible de faire un recours pour privation de vue ?

    Réponse
    • Bonjour,
      Oui, c’est ce qu’explique l’article ci-dessus 😉
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  14. La qualité de vue entre elle en compte pour définir une privation de vue (exemple: nouvelle construction bouchant la vue mer à partir d’une petite lucarne du voisin) ?

    Réponse
    • Bonjour,
      Oui tout à fait.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  15. Bonjour,
    Pourriez-vous m’indiquer ce qu’il en est en tant que locataire lorsqu’il y a perte d’ensoleillement et d’intimité.
    D’avance merci
    FL

    Réponse
    • Bonjour,
      Tout occupant d’un bien immobilier peut demander réparation d’un trouble anormal de voisinage, qu’il soit propriétaire ou locataire.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  16. Bonjour
    Lu votre article sur la privation de vue … par des constructions …
    Mais peut-on être considéré comme « privé de vue » par des parasols ouverts ?
    Si vous avez l’amabilité de me répondre, ces parasols posés au rez de chaussée d’une copropriété et hauts de 3m30 dépassent la hauteur du seuil du balcon du 1er étage

    Réponse
    • Bonjour,
      Nous ne connaissons pas de jurisprudence en ce sens, mais s’ils sont ouverts de manière récurrente, nous dirions que oui.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  17. Bonjour si lors d une construction mitoyenne je perds ma vue sur la cathédrale de Strasbourg depuis mon balcon , peut on demander des indemnités ? Merci

    Réponse
    • S’il n’y a qu’une privation de vue et pas d’autre type de trouble, ce n’est normalement pas réparable.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  18. Bonjour,

    Les fenêtres de l’étage de mon voisin sont à 2,5m de la limite de propriété et donnent directement sur mon jardin. Puis-je mettre une voile d’ombrage en limite de propriété qui monte en diagonale (à 45°) vers notre jardin afin d’être protégé des regards? Y a-t’il une limite de hauteur?
    Merci d’avance,
    S.

    Réponse
    • Bonjour,
      Nous ne répondons ici qu’aux simples demandes de précisions sur le contenu de l’article. Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Une analyse de votre situation sera faite et une réponse précise et argumentée vous sera communiquée sous 48 h ouvrées.
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
    • bonjour mon nouveau voisin qui vient d’acheter sa propriété à décidé de couper les arbres qui cachait ma propriété de la sienne nous n avons plus d’intimité que pouvons nous faire merci de me répondre

      Réponse
  19. Bonjour, mon voisin avez déjà une haie d environs 2.60 depuis ca piscine et la terrasse basse ne voyer déjà pas la montagne lointaine mais depuis ca terrasse en haut oui ,avec ma construction il ne voit pas la montagne. mais pas de privation de soleil. Est ce que il a le droit d une indemnisation pour cela? merci

    Réponse
    • Bonjour,
      S’il n’a que ce trouble, il pourra très difficilement en obtenir la réparation.
      Cordialement,
      L’équipe perie-archi.fr

      Réponse
  20. Bonjour,

    Un recours des tiers ou une procédure pour perte de vue sont-ils en mesure de stopper les travaux?
    Merci d’avance de votre réponse,

    M.S

    Réponse
    • Bonjour,
      En général les travaux ne démarrent pas tant que le litige n’est pas clos, mais il y a des exceptions.
      Cordialement,
      Le responsable web

      Réponse

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