Recours, retrait et annulation de permis de construire : les 3 risques à connaître absolument

recours permis construire

Les recours et annulations de permis de construire constituent des risques importants qu’il vaut mieux ne pas négliger. En effet, on considère que le permis n’est définitif qu’après les délais de recours expirés. Et même lorsque tous ces délais sont expirés, le propriétaire d’une construction peut être attaqué longtemps après la fin des travaux… Puisque ces risques peuvent conduire à des situations dramatiques (démolition, amendes, dommages et intérêts), il vaut mieux les connaître avant de se lancer dans un projet de construction.

Recours et annulation de permis de construire : quels risques ?

Il existe 3 grands types de risques dont il vaut mieux se prémunir lorsqu’on demande une autorisation d’urbanisme (déclaration préalablepermis de construire ou permis de démolir) :

  1. Le recours des tiers (gracieux et contentieux)
  2. Le retrait administratif
  3. Le trouble anormal de voisinage (perte de vue et perte d’ensoleillement)

Si vous prenez en compte ces 3 risques dès la conception, vous pouvez considérer que votre projet de construction est suffisamment sécurisé pour le concrétiser. Mais dans le cas contraire, c’est comme si vous jouiez à la loterie

N°1 : Le recours des tiers (gracieux et contentieux)

Cette procédure permet à un voisin de contester la légalité d’un permis ou d’une déclaration préalable afin d’en obtenir l’annulation. Ainsi, c’est la justice administrative qui est compétente pour ce type de litige. La contestation ne peut se fonder que sur le non respect des règles d’urbanisme. Pour effectuer un recours, le voisin dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la date d’affichage du permis sur votre terrain.

Tout savoir sur le recours des tiers.

N°2 : Le retrait administratif

Toute autorisation d’urbanisme délivrée est soumise à un contrôle de légalité par la préfecture. Ainsi, si le préfet considère que la mairie a accordé illégalement le permis, il demande au maire de le retirer. Le maire peut également décider lui-même du retrait s’il s’aperçoit de son illégalité. Pour retirer le permis, le maire dispose alors d’un délai de 3 mois à compter de la date d’obtention du permis.

Tout savoir sur le retrait administratif.

N°3 : Le trouble anormal de voisinage (perte d’ensoleillement, perte de vue)

Toute nouvelle construction, même si elle a obtenu un permis de construire en toute légalité, peut constituer un trouble de jouissance pour un voisin. Le trouble peut être une perte d’ensoleillement, une perte de vue ou bien une tout autre nuisance. Ainsi, c’est la justice civile qui est compétente pour ce type de litige. Le voisin peut alors demander réparation de ce préjudice par démolition ou indemnisation dans un délai de 5 ans à compter de la fin de la construction litigieuse.

Tout savoir sur le trouble anormal de voisinage.

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20 réactions sur “ Recours, retrait et annulation de permis de construire : les 3 risques à connaître absolument ”

  1. Koala Réponse

    Bonjour, un vaste projet immobilier doit voir le jour dans ma commune (plus de 20 bâtiments) plus précisément dans un champ situé de l’autre côté de la route par rapport à mon bâtiment de résidence.
    Des voisins ont déjà contacté un avocat dans le délai initial de 2 mois suite au dépôt du permis et obtenu réparations à l’amiable. Ce délai étant aujourd’hui prescrit, puis je moi aussi faire valoir les troubles engendrés par ces nouvelles constructions pour obtenir gain de cause (même si mon logement est situé plus en retrait par rapport aux leurs)? Si oui, serais je dans le cas numéro 3 (perte de vue) étant donné que je risque d.etre gêné par le toit d’un des bâtiments en construction ? Cordialement.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Selon les informations que vous donnez, vous pouvez éliminer les 2 premières solutions. Pour vous répondre sur la possibilité de faire un recours pour trouble anormal de voisinage (cas n°3), cela nécessite une étude plus précise de votre situation. Pour cela, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne en précisant la localisation de votre résidence et celle du projet immobilier, et en joignant, si vous les avez, les plans, coupes et façades du permis de construire du projet immobilier.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  2. MOLTENI Réponse

    Bonjour,
    Le maire de ma commune prévoit l’extension d’une petite salle des fêtes en limite de ma propriété. Cette construction va occulter l’intégralité des ouvertures situées au rez de chaussée d’une dépendance dans laquelle se trouve une buanderie et un garage. Actuellement, ces fenêtres ont vocation à éclairer, aérer ces locaux et à voir. J’ai été concertée et j’ai signifié mon désaccord par courrier recommandé adressé au maire en argumentant la privation de ces jouissances. D’autre part, cette construction va permettre de nouveaux accès à cette salle, sous les fenêtres de mes pièces de vie, séjour et chambres à coucher. Aujourd’hui, je subis déjà des nuisances sonores . Aujourd’hui, l’affichage du permis de construire vient d’être effectué ! Que puis je faire ? Le recours des tiers ?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le recours contre le permis de construire ne peut porter que sur le non respect d’une règle d’urbanisme. Si le PC respecte ces règles, le contester est peine perdue.
      Ce que vous décrivez comme troubles potentiels sont des troubles de jouissance pour lesquels vous pourrez demander réparation lorsqu’ils auront lieu (délai de prescription de 5 ans à compter de leur apparition). Normalement, c’est au civil que ça se règle, mais si vous attaquez une mairie, c’est la justice administrative qui est compétente. Vous pouvez consulter dès maintenant un avocat spécialiste pour connaître les chances d’obtenir gain de cause dans votre cas précis et éventuellement entamer des négociations avec la mairie.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      • MOLTENI

        Merci de votre prompte réponse et de votre éclairage. Je contacterai un avocat spécialiste.
        Cordialement

  3. Delorme Réponse

    Bonjour Monsieur,

    Je vous écris car j’ai besoin de conseil. Voici la situation.
    Il y a 10 ans, j’ai fais construire une maison dans un lotissement (zone UC classée zone résidentielle) avec vue sur la seine.
    Dans ce lotissement, il y a un cahier des charges qui le régis.
    Celui-ci date de 1938 et a été réactualisé en 1955 puis 1973. Les colotis et moi même avons demandé au maire de la commune de bien vouloir, nous le réactualiser avec des modifications validées par un avocat spécialisé. Le maire a refusé de nous valider les modifications du cahier des charges sans nous le stipuler par écrit alors que nous lui avions fait parvenir en AR.
    Aujourd’hui, ma voisine d’en face est décédée et la maison vient d’être vendue avec les 4000 mètres carré de terrain. Nous avons tous des grands terrains car pour construire avant la révision du POS, il fallait un minimum de 3500 mètres carré. Nous n’avons toujours pas de PLU sur la commune.
    Le cahier des charges du lotissement, stipule que nous devons conserver les arbres afin que le lotissement est aspect boisé et que le voisinage de la rive paire dont je fais partie puisse avoir vue sur la seine et que le lotissement est constitué de grande parcelle avec 1 seule maison.
    La maison de ma voisine rive impaire vient d’être vendu et j’ai de surcroît apprit de la bouche de l’acheteuse, qu’ils ont l’intention de construire une autre maison sur le terrain pour leur fils.
    Si le projet abouti, je risque de perdre la vue sur la seine et d’avoir vue sur leur maison.
    Pensez vous que le cahier des charges est encore valable et si oui puis je m’appuyée dessus pour faire annuler le permis de construire lorsqu’il sera affiché sur le terrain ?

    Je vous remercie par avance de votre réponse.
    Cordialement,
    Charley

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Sur la caducité éventuelle du cahier des charges de lotissement, la jurisprudence est assez variable suivant le contenu de ce cahier des charges. Un avocat pourra étudier cette question pour vous.
      Veuillez noter que si vous vous appuyez sur le non respect du cahier des charges, c’est la justice civile qui est compétente et vous attaquez le voisin directement, pas son permis de construire (délai de prescription de 5 ans après la fin de la construction pour saisir le tribunal).
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  4. DAUMAS Réponse

    Bonjour
    Mon voisin a obtenu un arrêté de non opposition à une déclaration préalable pour construire une piscine enterrée de moins de 100 M². Cet ouvrage empiète sur la zone non aedificandi du plan de masse du lotissement. Ce document et le règlement de copropriété de ce lotissement figurent bien dans mon acte de vente de 1988. Cette piscine est érigée sur un terrain obtenu par division d’une parcelle faisant l’objet du lot N° 6 du lotissement. Sachant que la réponse ministérielle N° 04517 n’a pas de valeur juridique. Puis-je contesté la validité de cette autorisation? Sachant que mon lot n’est pas contiguë à cette parcelle et que cette construction ne me gêne pas? Aucun affichage de l’autorisation de la mairie a proximité des travaux n’est visible. Merci de votre réponse

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour, le droit de recours des tiers est réservé aux voisins immédiats. Vous ne pouvez donc pas contester l’autorisation d’urbanisme.
      Cordialement
      Joris Périé architecte

  5. Guy SEPIERRE Réponse

    Oileron petit village zone un maison de 22m de long haut 4,7 limite de propre 3m de notre façade sud ouest terrasse qui va être plongée ds l’ombre sauf juiĺet août semble t ilnous sommes atterrés et suivons vos conseils référé. Merci

  6. BONNET Réponse

    Bonjour
    Je viens vous sollicitez pour nous aider à faire changer un pos de zone .
    Nous habitons en bordure d’un ru inondable à St génis des fontaines 66740 , et Mr le maire veut faire des constructions en zone inondable .(1 étage )
    Nous habitons rue des saules à st genis des fontaines ,nous sommes tous en plain-pied ,le pré en face de chez nous qui sert ” d’éponge ” va disparaitre et à la place il doit y avoir des bâtiments mixtes d’un étage .Pouvez vous donner un accord défavorable à ce projet ?
    Nous voulons une zone verte

    je suis disponible pour tous renseignements complémentaires
    Cordialement
    Mr BONNET jean-marc

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Je ne pourrai malheureusement pas vous aider sur ce point. Je ne réalise pas ce type de mission.
      Cordialement
      Joris Périé architecte

  7. Necer Réponse

    Bonjour,

    Le préfet dispose de trois mois pour retirer un permis de construire. Je voudrais savoir si le délai est le même pour une déclaration préalable.
    Mais ce que je voudrais surtout savoir est la chose suivante : pour entreprendre son éventuelle action de retrait, de quel délai dispose le préfet? On me dit que si le préfet n’a pas entrepris de contester le permis dans les deux mois, alors il ne peut plus le faire. Est-ce vrai? Merci. Necer

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le maire dispose de 3 mois à compter de la délivrance du permis pour le retirer. C’est aussi valable pour les déclarations préalables. À l’intérieur de ces 3 mois, le préfet dispose de 2 mois pour exercer son contrôle de légalité et éventuellement demander au maire de retirer le permis si celui ci est illégal (ce délai court à compter de l’envoi du dossier à la préfecture par la mairie, ce qui peut être très différent de la date de délivrance.. ).
      Cordialement
      Joris Périé architecte

  8. LECHAT Jérôme Réponse

    Bonjour,
    Un PC vient d’être délivré (20/03/2018) pour la construction d’un projet de 29 logements sur la parcelle mitoyenne derrière chez moi (Métropole Nantaise).
    En dehors du fait que le promoteur n’a encore pas acquis définitivement les 2 parcelles sur lesquelles seront construits les 2 bâtiments, j’ai constaté que le demandeur (une SCCV) et le signataire du PC (le promoteur mandataire) ne sont pas les mêmes… Est-ce normal, sachant que la société/promoteur ne semble avoir été officiellement mandataire qu’une semaine après signature du PC : promoteur mandataire de la SCCV à partir du 27/12/2017 (source société.com) et signature en date du 20/12/2017 ?
    Ensuite je pense que la future construction va m’impacter (sans parler du vis-à-vis direct) : soit en perte d’ensoleillement (bâtiment de 10m de haut plutôt orienté est-ouest) soit en perte de vue (le promoteur me proposant un mur végétal pour limiter le vis-à-vis)
    Ce que je trouve enfin dommage c’est que le PC semble certes respecter le PLU actuel (zonage Ubb) mais qu’il va à l’encontre du futur PLUM (classement en “zone pavillonaire”), ce qui m’interroge sur le précédent (exploitable par de futurs promoteurs ?) que pourrait créé cette construction au niveau de la Métropole…
    Si j’interprète votre article je pense être en mesure de formuler des recours (voire un retrait administratif), ainsi qu’un TAV (mais seulement quand la construction sera achevée)
    Pouvez-vous me confirmer que je peux, au moins dans un premier temps, faire un recours gracieux auprès du maire de ma commune (éventuellement pour demander la réduction d’un étage) ?
    Et si le cas échéant je peux moi-même directement solliciter le préfet pour une demande de retrait administratif ?
    Je vous remercie
    Cordialement
    Jérôme

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le recours gracieux contre le permis de construire ne devra se fonder que sur l’illégalité de celui-ci, sinon il sera abusif et vous seriez redevable de dommages et intérêts. Dans votre cas, je ne saurai pas vous répondre sur la qualité du mandataire pour déposer le PC sans avoir le dossier sous les yeux. S’il n’a pas qualité, ce serait effectivement une irrégularité du PC et une raison suffisante pour effectuer un recours et éventuellement obtenir l’annulation, mais il lui suffirait de déposer un second PC en règle et vous auriez quand même le projet qui se construirait à côté de chez vous… Le fait que le PC aille à l’encontre du futur PLU n’entache en rien sa légalité, vous ne pourrez pas vous servir de ceci pour obtenir l’annulation du PC.
      C’est à confirmer par un avocat spécialiste, mais je pense que le recours contre le PC est peine perdue.
      Par contre, vous pouvez d’ores et déjà entamer les discussions avec le promoteur par le biais d’un avocat spécialiste, en évoquant la possibilité d’un futur contentieux au civil pour TAV si le promoteur ne modifie pas son projet. Vous devez donc préparer dès maintenant vos arguments avec votre avocat, démontrer la perte conséquente d’ensoleillement et de vue, pour que le promoteur vous prenne au sérieux et préfère modifier le projet avant de lancer la construction plutôt que prendre le risque d’une démolition plus tard.
      Bon courage

      Joris Périé architecte

  9. Gaillet Réponse

    Bjr
    J ai acheté une maison vue sur estuaire sur la gironde hors en nov 2 maisons les fondations o nt ete faites et plus rien ma maison a perdu toute sa valeur et je me trouve encadré quel recours et a qui je dois m adresser svp zidez moi merci

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Vous subissez un trouble anormal de voisinage selon ce que vous dites. Prenez un avocat spécialiste en immobilier, urbanisme et construction et il vous conseillera sur les procédures pour obtenir réparation.
      Bon courage
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  10. delalande Réponse

    Bonjour,

    Ma voisine (une mamie) est décédée 2015, des petits enfants (un couple) ont acheté la maison et près 1000 m² de terrain/ jardin, ils ont fait passer un géomètre.
    En février 2016 les 2 premiers ont vendu 429 m² à 2 autres des petits enfants ( célibataires) en mai 2016, ils ont déposé un permis de construire ( maison jumelée) à 3 mètres de la clôture mitoyen avec 6 ouvertures donnant sur ma parcelle.

    Dans les 2 mois de l’affichage, par l’intermédiaire d’un avocat, nous avons effectué 2 des étapes énumérées, refus, la bâtisse est réalisée.
    Maintenant, je subis le trouble anormal de voisinage (perte de vue et perte d’ensoleillement)
    J’ai demandé une expertise judiciaire, prévue en mai 13, aujourd’hui dans mes affaires j’ai une mauvaise nouvelle financière, comme vous l’avez indiqué, il faut du temps, je précise aussi que cela coûte pas mal d’argent.
    Rapidement, j’ai l’intention d’écrire au tribunal de reporter d’un an. Va-t-il accepter sans annuler mon dossier ? J’ai déjà versé une provision de 3000 e ? Quel motif je dois évoquer ?
    Cordialement.
    Merci d’avance
    Roger DELALANDE

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Dans le cadre de ma profession, je conseille mes clients afin d’éviter les recours contre leur permis de construire ou leur construction. Votre question concerne les règles de procédure lorsque le recours en engagé : la réponse serait plutôt de la compétence d’un avocat plutôt que d’un architecte.
      Je regrette de ne pas pouvoir vous aider sur ce point.
      Bon courage
      Cordialement
      Joris Périé architecte

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