Après mûres réflexions, vous vous êtes décidé à vous lancer dans la construction de votre maison ? Pour cela, il faudra d’abord chercher un terrain à construire. Et le moins que l’on puisse dire est que trouver le terrain constructible parfait aujourd’hui n’est pas une mince affaire. Il vaut mieux partir en quête de votre terrain avec quelques conseils en tête. Ainsi, nous vous proposons ici un guide d’achat de terrain à bâtir pour faire le bon choix. Il recense les bonnes questions à se poser avant d’acheter un terrain constructible. Présenté sous forme de check-list, il permet aussi de connaître tous les pièges à éviter.

L’emplacement géographique, le quartier

Avant même d’effectuer la première visite de terrain constructible, vous délimiterez une zone de recherche en fonction des critères suivants :

La qualité de vie de la commune et du quartier

• les temps et coûts de déplacement : estimez combien de temps vous mettrez pour aller au travail, sur vos lieux de loisir, chez votre famille, vos amis ou pour accéder aux services de proximité. Regardez aussi ce temps pendant les heures de pointe. Prévoyez le futur et pensez à tous les membres de votre famille. Essayez aussi d’évaluer le coût de ces déplacements. Un terrain constructible est moins cher en s’éloignant des métropoles. Mais il faudra mettre dans la balance l’augmentation des coûts de trajet.
• les possibilités de parking : si vous n’avez pas prévu de construire un garage sur votre terrain, regardez s’il est facile de se garer dans le quartier, autant en journée qu’en soirée. Pensez à vous, mais aussi à vos visiteurs !
• la qualité de l’environnement : le quartier, le village ou le lieu-dit sont-ils agréables à vivre ? Y a-t-il les équipements et services minimum à proximité ? N’hésitez pas non plus à vérifier quels sont les projets urbains ou d’infrastructures prévus dans les années à venir. Pour cela, regardez les sites internet de la commune, de la communauté des communes, du département et la presse en ligne.

Le coût moyen des terrains constructibles

• le prix des terrains : si vous avez prévu 20 000 € pour l’achat de votre terrain et que vous souhaitez une grosse maison, il est inutile de chercher un terrain dans une zone où les terrains constructibles sont autour de 100 €/m². Nous vous conseillons d’abord de budgétiser approximativement la construction de votre maison (n’hésitez pas à nous demander conseil pour ceci, via notre service de consultation en ligne), de déduire le coût de construction de votre budget global pour connaître votre budget restant pour l’achat d’un terrain. Lorsque vous avez votre budget pour l’achat du terrain, divisez le montant par la surface de terrain que vous souhaitez et cherchez votre terrain constructible dans une zone dans laquelle les prix au m² sont compatibles.

Le voisinage

Lorsque vous aurez ciblé un terrain constructible précis, il faudra vérifier les éléments suivants lors de la visite :

• les potentielles nuisances : elles peuvent être visuelles, sonores, voire olfactives. N’hésitez pas à inspecter les parcelles voisines. Vous pourrez également regarder les vues aériennes pour voir ce qui est invisible depuis la rue (celles de Google Maps sont extrêmement précises aujourd’hui). Vérifier aussi la présence des exploitations agricoles ou industrielles qui seraient à proximité. Enfin, une source d’information à ne surtout pas négliger : les voisins eux-mêmes. Après la visite, en l’absence de l’agent immobilier et du vendeur, essayez de discuter avec des voisins. Cette source de renseignement est souvent très intéressante !
• la constructibilité des parcelles voisines : enfin, si les parcelles voisines ne sont pas construites, vérifiez si elles sont constructibles. Si elles le sont, elles seront forcément construites un jour où l’autre. Votre terrain n’aura plus la même tranquillité ou la même vue quand il sera entouré de maisons neuves.

L’exposition du terrain

Venons-en au terrain en lui-même et à ses qualités intrinsèques. Le premier critère à prendre en compte pour bien choisir un terrain constructible sera sans doute son exposition. C’est le critère qu’il faut absolument vérifier si on souhaite avoir une maison lumineuse et économiser le chauffage en hiver (par apport solaire) et l’électricité (par éclairage naturel).

• l’orientation du terrain : si le terrain est en pente, on préfèrera largement un terrain orienté vers le sud. Un terrain orienté à l’Est sera peu lumineux le soir, tandis qu’un terrain orienté à l’Ouest sera peu lumineux le matin. Si le terrain est exposé au Nord, ce sera alors toute la journée qu’il sera sombre et encore plus l’hiver.
• les masques solaires : vérifiez qu’il n’y a pas une montagne, un immeuble ou de la végétation à feuilles persistantes qui vous cacheront le soleil pendant les journées d’hiver. Attention, le soleil est beaucoup plus bas l’hiver ! Pour simuler précisément l’ensoleillement d’une parcelle selon l’heure et la saison, n’hésitez pas à utiliser notre service de consultation d’architecte en ligne.
• les vents : est-ce un endroit connu pour être exposé aux vents ? Une terrasse qui a trop de vent sera insupportable. Renseignez-vous sur les différents vents qui existent dans votre région, d’où ils viennent, s’ils sont humides, froids, forts, ou l’inverse.

L’accès au terrain et à la maison

La façon dont sera disposé l’accès à votre parcelle modifiera considérablement l’organisation de votre maison et son confort. Donc autant avoir les informations qui suivent en tête !

• la distance entre la voie publique et l’emplacement de la maison : plus cette distance est importante plus le coût des voiries et réseaux privés le sera aussi. Les longs chemins d’accès privés typiques des parcelles « en drapeau » sont donc un inconvénient de ce point de vue.
• les fossés, trottoirs et talus : s’il y a un fossé, il faudra payer le busage de ce fossé. Tandis que s’il y a un trottoir haut devant la parcelle, il faudra payer la création d’une dépression charretière (bateau). Idem s’il y a du mobilier urbain à déplacer pour vous permettre l’accès : ce sera à votre charge. S’il y a une gros talus à franchir pour accéder à votre terrain, les travaux de terrassement engendreront un surcoût pour créer une pente admissible pour un accès automobile.
• l’emplacement de l’accès : en règle générale, on privilégiera un accès à la parcelle par le nord plutôt que par le sud. En effet, un accès au nord permet d’avoir le garage au nord et donc de libérer de l’espace au sud pour les pièces de vie. Ces pièces de vie seront alors plus lumineuses et pourront s’ouvrir sur une terrasse. Cette terrasse sera ainsi à l’abri des regards et bruits venant de la rue. Cependant, un accès par le sud n’est pas forcément rédhibitoire, notamment dans les régions du sud de la France. Dans ces régions, sur une terrasse plein sud, même couverte, la chaleur y est difficilement supportable les mois d’été. Une terrasse couverte plein nord sera bien plus supportable. L’idéal est d’avoir un terrain constructible assez grand pour avoir une terrasse au sud et au nord. Encore mieux : avoir une terrasse aux quatre points cardinaux pour tous les repas de la journée et pour toutes les saisons !

La topographie du terrain

Ce critère, avec celui du paragraphe suivant, est sans doute celui qui va le plus influencer le coût de la construction. Il est donc capital. Ainsi, un terrain constructible qui présente les défauts évoqués dans ce paragraphe devra normalement être moins cher à la vente.

• les dimensions et la forme du terrain : plus il est restreint ou biscornu, plus il faudra de la matière grise pour concevoir vos plans. Ce temps supplémentaire de conception sera donc à rémunérer (peu importe le type de professionnel qui l’effectuera). Quand le terrain constructible est très petit par rapport à la surface de construction souhaitée, seul un architecte saura suffisamment optimiser l’espace. De plus, si les dimensions du terrain nécessitent de construire en mitoyenneté, ce sera une contrainte supplémentaire pour laquelle il faudra prendre quelques précautions. Il faudra notamment prévenir le risque de dégradations et de contentieux (constat des avoisinants). Il faudra aussi prévoir des fondations déportées, des murs de soutènement, gérer le tour d’échelle, etc.
• la pente du terrain : un terrain constructible en pente engendre toujours un surcoût de construction. En effet, il faudra davantage de terrassement, de murs de soutènement, de drainage, voire créer un niveau en sous-sol à cause de la pente. Si vous souhaitez une maison de plain-pied, évitez donc les terrains en pente. Ainsi, on considèrera qu’une pente au delà de 10% augmentera le coût de construction.

La nature du terrain

De même que pour la topographie, la nature du terrain constructible (en surface et sous terre) peut être un gros facteur de surcoût à la construction.

• la nature du sol : un sol humide et imperméable entraînera des surcoûts de drainage, de rétention des eaux pluviales ou d’assainissement individuel. De plus, selon la consistance du sol, le coût des fondations sera très variable. C’est pour cette raison que les notaires incluent souvent dans les compromis de vente des conditions suspensives sur l’état du sol. Mais pour éviter d’annuler la vente à cause de la découverte d’un mauvais sol, vous pouvez dès maintenant savoir si votre terrain constructible se situe dans une zone de retrait-gonflement d’argiles. Si les constructions voisines sont récentes, vous pouvez aussi demander aux voisins s’ils ont réalisé des fondations spéciales.
• les plantations et ouvrages existants : il arrive souvent qu’on n’y fasse pas attention ou qu’on sous-estime leur impact sur le projet. Y a-t-il une petite construction préexistante sur le terrain ? Ou y a t-il des ouvrages invisibles (réseaux souterrains, fondations, cuves enterrées, anciens puits) ? Le coût de leur démolition, voire désamiantage, pourrait bien remettre en cause toute votre opération. S’il existe des arbres existants, il faudra abattre et dessoucher ceux qui sont sur l’emprise et les pourtours de la construction. Demandez également au vendeur s’il vous livrera un terrain constructible fauché et/ou débroussaillé. Il n’est pas rare de visiter en automne un terrain fauché et d’être propriétaire au printemps d’un terrain avec des herbes d’un mètre de haut…

Les réseaux disponibles et la viabilisation

Tout terrain qui ne peut être desservi par l’eau potable, l’électricité et les télécoms ne peut pas être classé constructible. Cela signifie que ces réseaux doivent être présents sur une voie publique à proximité. Lorsqu’on vous vend un terrain constructible, il y aura donc forcément des réseaux d’eau potable, d’électricité et de télécoms à proximité. Les réseaux parfois disponibles sont le gaz, l’assainissement collectif (tout-à-l’égout) et, plus rarement, un réseau séparatif pour les eaux pluviales. Quel impact pour vous ? Sans gaz disponible, il faudra renoncer au chauffage au gaz ou vous le faire livrer dans une cuve. S’il n’y a pas d’assainissement collectif, il faudra réaliser un système d’assainissement individuel. Un assainissement individuel revient bien plus cher qu’un raccordement à l’assainissement collectif.

S’il y a des réseaux disponibles à proximité, cela ne veut pas dire que votre terrain est viabilisé. Viabilisé signifie que les travaux de raccordement entre les réseaux publics et votre parcelle ont été effectués. Autrement dit, les coffrets et regards sont posés en limite privé / public. Ainsi, comptez entre 5 000 et 10 000 € pour une viabilisation de terrain. Un terrain constructible viabilisé est donc vendu en moyenne plus cher qu’un terrain non viabilisé.

Les risques naturels et technologiques

Vous serez normalement informé de la majorité de ces risques par les diagnostics obligatoires ERNMT.

• les risques naturels : parmi les risques naturels les plus répandus, on trouve le risque inondation. Ce risque n’est pas à prendre à la légère : un petit ruisseau peut se transformer en cours d’eau dévastateur. Normalement, un terrain entièrement en zone inondable ne sera pas en zone constructible. Mais il existe des terrains constructibles dont seulement une partie est inondable. Dans ce cas, il faudra consulter le règlement du PPRI. Celui-ci mentionne les aménagements possibles en zone inondable (en général vous ne pourrez pas faire grand chose dans cette zone). Il existe aussi les zones à risques de retrait-gonflement d’argiles, dans lesquelles il faudra éviter de construire des sous-sols partiels. Il y a aussi les risques d’effondrement des berges, le risque radon, termites, etc. En zone littorale ou montagneuse, il y a encore d’autres risques spécifiques.
• les risques technologiques : c’est le risque lié aux activités industrielles des établissements classés SEVESO.

Le vendeur a l’obligation de fournir un ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques). S’il ne l’a pas fourni au cours de la visite du terrain et pour connaître tous les risques qui concernent le terrain dès maintenant, consultez georisques.gouv.fr.

La réglementation applicable au terrain constructible

Le dernier critère, mais pas des moindres : les contraintes réglementaires. Cette question est la plus difficile à anticiper pour un acheteur car il existe énormément de réglementations différentes. Pourtant, il faudra prendre quelques précautions car une seule petite règle peut faire capoter tout votre projet. En effet, quand vous possédez un terrain dit « constructible », vous êtes loin de pouvoir construire tout ce que vous voulez. Et il se pourrait même que sa constructibilité soit très précaire ou très partielle…

Les règles d’urbanisme

• les documents d’urbanisme locaux (PLU ou carte communale) : le terme « terrain constructible » est à prendre avec des pincettes. En général, cela signifie qu’il se situe dans une zone U (urbaine), AU (à urbaniser) ou A (agricole) d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Mais ces zones n’autorisent pas tous les types de construction. Certaines vont imposer des contraintes de gabarit (retraits et hauteurs) très restrictives. Il peut aussi arriver qu’un terrain soit constructible pour seulement quelques mois encore. Ce cas est très courant puisque les zones constructibles sont drastiquement diminuées en ce moment. Dans ce cas, vous n’aurez peut-être pas le temps de déposer votre PC à temps. Et si vous avez le temps, vous ne pourrez pas plus tard agrandir votre maison ou construire une annexe ou piscine. Si le terrain est en zone constructible d’une carte communale, les règles applicables sont le RNU (Règlement National d’Urbanisme). Le RNU est bien plus permissif qu’un PLU. Pour évaluer la faisabilité votre projet, consultez le règlement du PLU de la zone du terrain. S’il est difficile à interpréter, n’hésitez pas à demander un conseil d’architecte pour savoir si ce règlement vous permettra de construire la maison dont vous rêvez. Nous vous conseillons également de vérifier que les éventuelles constructions présentes sur le terrain respectent bien toutes les règles d’urbanisme. Sinon, vous devrez répondre des infractions à l’urbanisme commises par le vendeur.
• les servitudes d’utilité publique : elles viennent rajouter une couche de règlementation… Il peut s’agir d’une protection patrimoniale au titre de laquelle votre projet sera soumis à avis de l’architecte des bâtiments de France. Il peut aussi s’agir d’un plan de prévention des risques (naturels, technologiques, etc.). Chaque servitude sera alors un facteur de complexité supplémentaire pour votre projet, et souvent un facteur de surcoût. Enfin, il peut exister un emplacement réservé sur votre parcelle ou bien un alignement. Cela génère une zone inconstructible qui doit faire l’objet d’un rachat ou expropriation par la collectivité pour réaliser une voie ou un ouvrage public. Là aussi, pour votre sécurité, demandez à un architecte de rechercher les servitudes applicables au terrain.

Les règles de droit privé

• le règlement et cahier des charges de lotissement : ce sont des règles privées, entre colotis. Elles viennent donc se superposer aux règles d’urbanisme et sont généralement plus contraignantes que ces dernières. Tout comme les règlements de PLU, il est préférable de les analyser ou de les faire analyser par un architecte avant l’offre d’achat ou le compromis de vente.
• les servitudes de droit privé : il peut exister toutes sortes de servitudes privées sur votre terrain constructible. Les servitudes peuvent exister au moyen d’une convention de servitude mais elles peuvent aussi être non apparentes. Le vendeur a l’obligation de mentionner la présence de ces dernières. Ce sont des charges imposées au terrain, elles font donc baisser la valeur de celui-ci. Parmi les servitudes les plus communes, ont trouve : les servitudes de vue, de passage, de puisage, le recul par rapport à une construction ou une plantation, un réseau, etc. On trouvera également d’autres contraintes comme la présence de murs mitoyens.
• les troubles anormaux de voisinage : vérifiez que l’implantation de votre maison ne va pas causer un trouble anormal pour votre voisinage (perte d’ensoleillement, perte de vue, perte d’intimité, etc.). Si c’était le cas, vous pourriez vous faire condamner à de lourds dommages-intérêts ou même à la démolition !

Lors du compromis de vente, il est possible de limiter les conséquences d’un achat de terrain sur lequel votre projet serait infaisable. En effet, les notaires ajoutent souvent des conditions suspensives aux compromis de vente liées à l’obtention du permis de construire. Cependant, devoir annuler la vente d’un terrain parce que vous n’avez pas obtenu votre PC vous coûtera beaucoup (financièrement et moralement). De plus, cette clause suspensive ne vous protège pas de l’impossibilité de réaliser votre projet du fait des règles de droit privé. Ainsi, il est plus prudent de demander un conseil, voire une faisabilité, à un architecte, et ceci avant de signer le compromis de vente. Enfin, lorsque vous sentez qu’il y a des éléments listés dans cet article qui vont complexifier votre projet, il est même préférable de demander conseil à un architecte avant de faire l’offre d’achat.