Les surfaces réglementaires des constructions sont nombreuses et ont chacune un mode de calcul et une utilité différente. En effet, elles sont utilisées soit dans le domaine de l’urbanisme, soit dans le domaine de la construction et de l’immobilier, ou bien par des services des impôts. Nous avons donc sélectionné et comparé 9 surfaces applicables aux maisons individuelles : SHOB, SHON, emprise au sol, surface taxable, surface de plancher, surface RT (ex SHON RT), surface privative (loi Carrez), surface habitable et surface de la déclaration H1. Ainsi, les documents disponibles dans cet article vous permettront de visualiser les différences de calcul en un coup d’œil.
Surfaces réglementaires : les différences
Les surfaces utilisées en urbanisme
Les surfaces réglementaires suivantes sont utiles notamment pour les demandes de permis de construire ou déclarations préalables :
- Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) : n’existe plus légalement depuis 2012. En effet, la surface de plancher l’a remplacée. (voir notre article détaillé sur la SHOB)
- Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : de même que la SHOB, la surface de plancher l’a remplacée en 2012. (voir notre article détaillé sur la SHON)
- Emprise au sol (ES) : surface un peu spéciale car c’est la seule qui n’additionne pas les planchers de tous les niveaux, il s’agit de la projection au sol de tout le volume de la construction. Elle sert essentiellement à définir si vous devez déposer un permis ou une déclaration préalable pour votre projet. (voir notre article détaillé sur l’emprise au sol)
- Surface de plancher taxable (ST) : surface servant au calcul des taxes d’urbanisme, dont la taxe d’aménagement, c’est la somme de la surface de tous les planchers clos et couverts, y compris les garages. (voir notre article détaillé sur la surface taxable)
- Surface de plancher (SDP) : sans doute la surface ayant le plus d’utilités différentes : définition de la formalité à laquelle votre projet est soumis, seuil de dérogation à l’obligation de recours à un architecte, application des règlements d’urbanisme, etc. Afin de la calculer, on prend la somme des surfaces de plancher closes et couvertes et on déduit les garages, les combles non aménageables, etc. (voir notre article détaillé sur la surface de plancher)
- Surface thermique au sens de la RT 2012 (SRT) : identique à l’ancienne SHON RT, elle n’existe plus depuis l’entrée en application de la RE 2020. Elle servait uniquement à définir la surface de référence prise en compte dans l’étude thermique RT 2012. La surface de référence de la RE 2020 est désormais la surface habitable.
Les surfaces utilisées en construction et immobilier
Les surfaces réglementaires suivantes se retrouvent notamment dans les ventes et baux immobiliers et dans le domaine de la construction :
- Surface privative (Carrez) : applicable uniquement lors des ventes de lot de copropriété. Comme la surface habitable, il s’agit de la somme des surfaces de chaque pièce habitable. Cependant, il y a de petites différences avec la surface habitable.
- Surface habitable (SHAB) : sans doute la surface la plus utilisée en construction et immobilier. Il s’agit également de la même surface que celle dite “loi Boutin”. Elle sert de surface de référence pour l’application de la RE 2020 sur les bâtiments d’habitation depuis le 1er janvier 2022. De même que la surface Carrez, la surface habitable est la somme des surfaces de chaque pièce habitable. Cependant, la surface habitable n’inclut pas les surfaces telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les vérandas, etc. (voir notre article détaillé sur la surface habitable)
Les surfaces utilisées par les services des impôts
- Surface de la déclaration H1, ou « surface affectée à l’habitation » à inscrire dans la déclaration fiscale H1. Elle sert notamment de base de calcul des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation). (voir notre article détaillé sur la déclaration H1)
Tableau comparatif des surfaces réglementaires
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Principe général
| SHOB¹ | SHON¹ | ES | ST | SDP | Carrez | SHAB | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Surface de plancher de hauteur ≤1,80m | OUI | OUI | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Epaisseur des murs extérieurs (compris embrasures) | OUI | OUI | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Vides et trémies d'escaliers et ascenseurs | NON | NON | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Marches et paliers intermédiaires d'escaliers | NON | NON | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Rampes d'accès intérieures | NON | NON | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Gaines et conduits de cheminées (hauteur ≤1,80m) | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | NON | NON |
| Surface des cloisons (compris embrasures) | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | NON | NON |
| Surface des placards et foyers de cheminée | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI |
| Surface de placard avec cumulus à hauteur ≤1,80m | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | NON | OUI |
Niveaux habitables
| SHOB¹ | SHON¹ | ES | ST | SDP | Carrez | SHAB | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Local technique chauffé | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI ² | OUI | OUI |
| Local technique non chauffé | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI ² | OUI | OUI |
| Cellier chauffé | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI ² | OUI | OUI |
| Cellier non chauffé | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI ² | OUI | OUI |
Combles
| SHOB¹ | SHON¹ | ES | ST | SDP | Carrez | SHAB | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Comble non aménageable³ (hauteur ≤1,80m) | OUI | NON | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Comble non aménageable³ (hauteur >1,80m) | OUI | NON | OUI | OUI | NON | NON | NON |
| Comble aménageable et non aménagé (h >1,80m) | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | NON |
| Comble aménagé (hauteur >1,80m) | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI |
| Local technique en comble (hauteur >1,80m) | OUI | NON | OUI | OUI | OUI | OUI | NON |
Sous-sol
| SHOB¹ | SHON¹ | ES | ST | SDP | Carrez | SHAB | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sous-sol non aménageable (hauteur ≤1,80m) | OUI | NON | OUI ⁴ | NON | NON | NON | NON |
| Sous-sol non aménageable (hauteur >1,80m) | OUI | NON | OUI ⁴ | OUI | OUI | NON | NON |
| Sous-sol aménageable et non aménagé (h >1,80m) | OUI | OUI | OUI ⁴ | OUI | OUI | NON | NON |
| Sous-sol aménagé (hauteur >1,80m) | OUI | OUI | OUI ⁴ | OUI | OUI | OUI | NON |
| Cave | OUI | NON | OUI ⁴ | OUI | OUI ² | NON | NON |
| Local technique en sous-sol (hauteur >1,80m) | OUI | NON | OUI ⁴ | OUI | OUI | OUI | NON |
Garage
| SHOB¹ | SHON¹ | ES | ST | SDP | Carrez | SHAB | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Surface de stationnement close et couverte | OUI | NON | OUI | OUI | NON | NON | NON |
| Surface de stationnement non close (carport) | OUI | NON | OUI | NON⁵ | NON | NON | NON |
| Surface de stationnement extérieure | NON | NON | NON | NON⁵ | NON | NON | NON |
Véranda
| SHOB¹ | SHON¹ | ES | ST | SDP | Carrez | SHAB | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Véranda chauffée | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | NON |
| Véranda non chauffée | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | NON |
Construction non close
| SHOB¹ | SHON¹ | ES | ST | SDP | Carrez | SHAB | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Auvent et casquette non soutenus par des poteaux | NON | NON | NON | NON | NON | NON | NON |
| Auvent et casquette soutenus par des poteaux | OUI | NON | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Construction non close (hangar, abri, préau, etc) | OUI | NON | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Loggia, balcon | OUI | NON | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Toiture-terrasse | OUI | NON | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Débords de toiture et modénatures | NON | NON | NON | NON | NON | NON | NON |
| Terrasse surélevée ≥60cm du sol naturel | OUI | NON | OUI | NON | NON | NON | NON |
| Terrasse de plain-pied | NON | NON | NON | NON | NON | NON | NON |
Piscines
| SHOB¹ | SHON¹ | ES | ST | SDP | Carrez | SHAB | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bassin sans couverture | NON | NON | OUI | NON⁵ | NON | NON | NON |
| Bassin avec couverture de hauteur ≤1,80m | NON | NON | OUI | NON⁵ | NON | NON | NON |
| Bassin avec couverture de hauteur >1,80m | OUI | NON | OUI | NON⁵ | NON | NON | NON |
| Pourtour bassin avec couverture de hauteur >1,80m | OUI | OUI | OUI | OUI | OUI | NON | NON |
¹ La SHOB et la SHON n’existent plus depuis 2012. La surface de plancher les a remplacées.
² Sauf dans les bâtiments autres que maisons individuelles.
³ Non aménageable = encombré par charpente ou avec plancher non porteur.
⁴ Sauf si le sous-sol est totalement enterré, sans construction au dessus.
⁵ Les stationnements extérieurs et piscines sont soumis à la TA, bien que hors surface taxable.
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Par Joris Périé, architecte expert judiciaire - Réponse sous 2 jours ouvrés
Surfaces réglementaires : tableaux et schémas comparatifs
Tableau comparatif des surfaces (pdf)
Schémas comparatifs des surfaces (pdf)
Bonjour, Comment distinguer comble aménageable et comble aménagé ? Merci
Bonjour,
Comble aménagé : il est habitable, donc avec isolation, menuiseries, revêtement de sol, murs et plafonds
Comble aménageable : il n’est pas aménagé et il pourrait l’être car il possède un plancher qui peut soutenir le poids des personnes et meubles et la charpente n’empêche pas le passage.
L’équipe perie-archi.fr
Bonjour,
Je souhaite réaliser une terrasse extérieure légèrement surélevée (d’environ 60cm), dont la surface fait moins de 20 m2. Cette création est soumise à Déclaration de travaux. J’aimerais savoir si la surface des marches (3 ou 4) est à prendre en compte dans la surface de la terrasse à déclarer. Par avance, merci. Cordialement
Catherine
Bonjour,
Seules les marches dont le niveau est à plus de 60 cm du sol naturel sont à inclure dans l’emprise au sol.
L’équipe perie-archi.fr
Bonjour, pour un local non clos au dernier étage et non au rdc, êtes vous sûr qu il n y a pas de shon ? En regardant la définition de la shob et de la shon ce n est pas exact il me semble.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Seuls les locaux non clos non situés en rez-de-chaussée constituaient de la SHON, quand cette surface existait.
L’équipe perie-archi.fr
Merci d’avoir partagé ces tableaux très utiles.
Bonjour quelle type de surface est prise en compte pour savoir s il y a un droit à construire en copro svp
Bonjour,
La surface qui est mentionnée sur votre règlement de copro 🤷♂️
L’équipe perie-archi.fr
Bonjour
Est. Ce qu’un abri de 250 m2 fermé sur 3 cotés subit la taxe d’aménagement ?
Merci
Bonjour,
Non, ce n’est pas de la surface taxable.
L’équipe perie-archi.fr
Bonjour, Pourriez-vous préciser combien de décimales il faut indiquer (et comment arrondir), et quelle est la précision exigée des calculs, dans les diverses cases des permis de construire / demandes préalables, en particulier pour la surface taxable ? Quand on est à la limite de 5 m2, ça a un gros impact financier sur le projet…
Cdlt
Bonjour,
Il ne faut pas chercher à arrondir, mais on constate que les surfaces sont souvent indiquées au dixième ou au centième près.
L’équipe perie-archi.fr
Bonjour,
Merci pour ce document.
Une question : un garage qui est accolé à la maison mais sans acces direct : comment est pris en compte le mur séparateur ?
Dans l’attente
Cordialement
Bonjour,
Tout dépend de la surface concernée. Votre question concerne quelle surface ?
L’équipe perie-archi.fr
Bonjour,
Je n’ai pas de question mais je trouve ce travail très professionnel et bien utile.
Merci à vous.
Bonjour,
Merci beaucoup pour ces informations utiles et claires.
Je me pose une question à propos d’un cellier isolé mais non chauffé : il rendre dans la surface habitable mais pas dans la surface RT, c’est bien ça ?
Bien cordialement,
Léna
Bonjour,
Bonne question, à laquelle nous n’avons pas de réponse certaine.
Mais nous dirions que dès qu’il est isolé, même sans la présence d’émetteur de chauffage dans la pièce, il est à inclure dans la SRT. C’est un raisonnement par analogie avec les WC, couloirs et autres pièces qui ne sont habituellement pas directement chauffées.
Cordialement,
Le responsable web
Un grand merci pour ce récapitulatif clair. J’ai encore une question quant à la qualification d’une surface.
Une pièce au même étage que le reste de l’appartement, les murs, le plafond sont à l’état brut (béton ou parpaing), il n’y a pas de revêtement de sol, pas d’appareil de chauffage, pas d’ouverture vitrée vers l’extérieur, les gaines techniques (électricité, plomberie, VMC) sont apparentes, doit elle être considérée comptabilisée dans la loi Carrez ?
Bonjour,
Pour nous, oui 😉
Cordialement,
Le responsable web
une cuisine d’été située au RdC, non chauffée , la surface rentre telle dans la loi carrez positivement, si non en installant un chauffage , cela change t il l’appréciation de la surface totale ?
merci
Bonjour,
Le fait que ce soit chauffé ou non ne change pas le calcul de la surface Carrez.
Il faudrait voir les plans pour vous confirmer que votre cuisine d’été est à inclure la surface Carrez.
Cordialement,
Le responsable web
Bonjour, merci pour vos tableaux très utiles. Je vois que le cas d’un atelier (non professionnel ) n’est pas précisé. Qu’en est-il exactement. Merci
Bonjour,
C’est effectivement une pièce que l’on retrouve souvent dans une maison d’habitation et pour laquelle nous n’avons pas défini l’appartenance à telle ou telle surface !
Nous le ferons sur la prochaine mise à jour, merci pour votre contribution.
Cordialement,
Le responsable web
Bonjour,
La surface d’un abri de jardin est elle considérée comme un surface de plancher figurant sur le CERFA dans le rubrique 4.4?
Bonjour,
Si l’abri de jardin est clos, il constitue de la surface de plancher.
Cordialement,
Joris Périé architecte
Bonjour,
Dans un bâtiment autre qu’un bâtiment d’habitation, comment comptabilise-t-on les surface des gaines technique? j’avais trouvé une information comme quoi si la gaine était suffisamment large pour faire passer une personne on devait la décompter …
Merci.
Cordialement,
Bonjour,
C’est ça, si elle permet le passage d’une personne, c’est une trémie, donc ce n’est pas du plancher.
Cordialement,
Joris Périé architecte
Bonjour,
Un vide sur séjour est bien considéré comme « Comble aménageable et non aménagé (h >1,80m) » et donc soustrait de la SRT mur extérieur compris ?
Merci par avance
Alexandre
Bonjour,
Un vide est considéré comme … un vide et ce n’est pas de la surface de plancher RT.
Cordialement,
Joris Périé architecte
Merci pour votre réponse rapide.
C’est effectivement logique mais mon « thermicien » l’avait pourtant inclut dedans …
Donc la surface murale ext sur cette partie non plus ?
Alexandre
Non plus !
Bonjour,
Merci de ces récapitulatifs très pratique.
Dans le second PDF avec l’illustration des surfaces, schémas comparatifs des surfaces, pouvez vous indiquer la véranda fermée dans la surface loi carrez. L’illustration concerne la véranda ouverte.
Si possible
Bonjour,
Les vérandas sont toujours fermées, sinon ce sont des terrasses couvertes. Les vérandas sont dans la surface Carrez.
Cordialement,
Joris Périé architecte
Bonjour , j’ai le projet de transformer un plancher non porteur de combles afin d’en faire des combles aménageables. Est ce que cette reprise entraine une nouvelle surface taxable ?
Cordialement
Bonjour, oui.
Cordialement,
Joris Périé architecte
Bjr je souhaite construire un abris de jardin bois de 2×2 m clos et en prolongement un auvent clos sur le côté et a l arriere mais pas en facade le tout sur dalle beton de 4×2 quelle sera la surface taxable et doit on déclarer en mairie dans l attente d une réponse merci
Bonjour,
La surface taxable se compte à l’intérieur des murs périphériques, et vous ne m’avez pas mentionné l’épaisseur de ces murs.
Cette construction sera bien à déclarer en mairie.
Cordialement,
Joris Périé architecte
Bonjour,
en plein questionnment sur la TVA des travaux de renovation, je cherche à comprendre ce que signifie un plancher non porteur dans une habitation . Pourriez vous me donner des exemples de plancher non porteur ?
Merci.
CDLT.
Bonjour,
Par exemple un faux-plafond sous charpente ou sous solives bois, ou toute surface plane qui ne supporte pas le poids d’une personne.
Cordialement,
Joris Périé architecte
Bonjour
Je viens de lire la nouvelle réglementation 2012.
Ce qui n’est pas dit, c’est qu’il va falloir recalculer les surfaces existantes en surfaces taxables pour pouvoir les additionner à celles des nouveaux projets.
Bonjour,
Je ne comprends pas votre remarque. Il n’y a pas de rapport entre surface taxable et RT.
Cordialement,
Joris Périé architecte
Bonjour,
Dans le second PDF avec l’illustration des surfaces, schémas comparatifs des surfaces, les combles aménageables non aménagés n’y sont pas retenus pour le point CARREZ
Effectivement, il y avait une erreur sur l’illustration (les tableaux sont bons). Le pdf est corrigé. Merci beaucoup de me l’avoir signalé.
Cordialement,
Joris Périé architecte