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Calcul des surfaces réglementaires : définitions et comparatifs

par Périé Architecte | 5 décembre 2017

Les surfaces réglementaires des constructions sont nombreuses et ont chacune un mode de calcul et une utilité différente. En effet, elles sont utilisées soit dans le domaine de l’urbanisme, soit dans le domaine de la construction et de l’immobilier, ou bien par des services des impôts. Nous avons donc sélectionné et comparé 9 surfaces applicables aux maisons individuelles : SHOB, SHON, emprise au sol, surface taxable, surface de plancher, surface RT (ex SHON RT), surface privative (loi Carrez), surface habitable et surface de la déclaration H1. Ainsi, les documents disponibles dans cet article vous permettront de visualiser les différences de calcul en un coup d’œil.

Surfaces réglementaires : les différences

Les surfaces utilisées en urbanisme

Les surfaces réglementaires suivantes sont utiles notamment pour les demandes de permis de construire ou déclarations préalables :

Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) : n’existe plus légalement depuis 2012. En effet, la surface de plancher l’a remplacée. (voir notre article détaillé sur la SHOB)
Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : de même que la SHOB, la surface de plancher l’a remplacée en 2012. (voir notre article détaillé sur la SHON)
Emprise au sol (ES) : surface un peu spéciale car c’est la seule qui n’additionne pas les planchers de tous les niveaux, il s’agit de la projection au sol de tout le volume de la construction. Elle sert essentiellement à définir si vous devez déposer un permis ou une déclaration préalable pour votre projet. (voir notre article détaillé sur l’emprise au sol)
Surface de plancher taxable (ST) : surface servant au calcul des taxes d’urbanisme, dont la taxe d’aménagement, c’est la somme de la surface de tous les planchers clos et couverts, y compris les garages. (voir notre article détaillé sur la surface taxable)
Surface de plancher (SDP) : sans doute la surface ayant le plus d’utilités différentes : définition de la formalité à laquelle votre projet est soumis, seuil de dérogation à l’obligation de recours à un architecte, application des règlements d’urbanisme, etc. Afin de la calculer, on prend la somme des surfaces de plancher closes et couvertes et on déduit les garages, les combles non aménageables, etc. (voir notre article détaillé sur la surface de plancher)
Surface thermique au sens de la RT 2012 (SRT) : identique à l’ancienne SHON RT, elle n’existe plus depuis l’entrée en application de la RE 2020. Elle servait uniquement à définir la surface de référence prise en compte dans l’étude thermique RT 2012. La surface de référence de la RE 2020 est désormais la surface habitable.

Les surfaces utilisées en construction et immobilier

Les surfaces réglementaires suivantes se retrouvent notamment dans les ventes et baux immobiliers et dans le domaine de la construction :

Surface privative (Carrez) : applicable uniquement lors des ventes de lot de copropriété. Comme la surface habitable, il s’agit de la somme des surfaces de chaque pièce habitable. Cependant, il y a de petites différences avec la surface habitable.
Surface habitable (SHAB) : sans doute la surface la plus utilisée en construction et immobilier. Il s’agit également de la même surface que celle dite “loi Boutin”. Elle sert de surface de référence pour l’application de la RE 2020 sur les bâtiments d’habitation depuis le 1er janvier 2022. De même que la surface Carrez, la surface habitable est la somme des surfaces de chaque pièce habitable. Cependant, la surface habitable n’inclut pas les surfaces telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les vérandas, etc. (voir notre article détaillé sur la surface habitable)

Les surfaces utilisées par les services des impôts

Surface de la déclaration H1, ou « surface affectée à l’habitation » à inscrire dans la déclaration fiscale H1. Elle sert notamment de base de calcul des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation). (voir notre article détaillé sur la déclaration H1)

Tableau comparatif des surfaces réglementaires

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Principe général

	SHOB¹	SHON¹	ES	ST	SDP	Carrez	SHAB
Surface de plancher de hauteur ≤1,80m	OUI	OUI	OUI	NON	NON	NON	NON
Epaisseur des murs extérieurs (compris embrasures)	OUI	OUI	OUI	NON	NON	NON	NON
Vides et trémies d'escaliers et ascenseurs	NON	NON	OUI	NON	NON	NON	NON
Marches et paliers intermédiaires d'escaliers	NON	NON	OUI	NON	NON	NON	NON
Rampes d'accès intérieures	NON	NON	OUI	NON	NON	NON	NON
Gaines et conduits de cheminées (hauteur ≤1,80m)	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	NON	NON
Surface des cloisons (compris embrasures)	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	NON	NON
Surface des placards et foyers de cheminée	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI
Surface de placard avec cumulus à hauteur ≤1,80m	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	NON	OUI

Niveaux habitables

	SHOB¹	SHON¹	ES	ST	SDP	Carrez	SHAB
Local technique chauffé	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI ²	OUI	OUI
Local technique non chauffé	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI ²	OUI	OUI
Cellier chauffé	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI ²	OUI	OUI
Cellier non chauffé	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI ²	OUI	OUI

Combles

	SHOB¹	SHON¹	ES	ST	SDP	Carrez	SHAB
Comble non aménageable³ (hauteur ≤1,80m)	OUI	NON	OUI	NON	NON	NON	NON
Comble non aménageable³ (hauteur >1,80m)	OUI	NON	OUI	OUI	NON	NON	NON
Comble aménageable et non aménagé (h >1,80m)	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	NON
Comble aménagé (hauteur >1,80m)	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI
Local technique en comble (hauteur >1,80m)	OUI	NON	OUI	OUI	OUI	OUI	NON

Sous-sol

	SHOB¹	SHON¹	ES	ST	SDP	Carrez	SHAB
Sous-sol non aménageable (hauteur ≤1,80m)	OUI	NON	OUI ⁴	NON	NON	NON	NON
Sous-sol non aménageable (hauteur >1,80m)	OUI	NON	OUI ⁴	OUI	OUI	NON	NON
Sous-sol aménageable et non aménagé (h >1,80m)	OUI	OUI	OUI ⁴	OUI	OUI	NON	NON
Sous-sol aménagé (hauteur >1,80m)	OUI	OUI	OUI ⁴	OUI	OUI	OUI	NON
Cave	OUI	NON	OUI ⁴	OUI	OUI ²	NON	NON
Local technique en sous-sol (hauteur >1,80m)	OUI	NON	OUI ⁴	OUI	OUI	OUI	NON

Garage

	SHOB¹	SHON¹	ES	ST	SDP	Carrez	SHAB
Surface de stationnement close et couverte	OUI	NON	OUI	OUI	NON	NON	NON
Surface de stationnement non close (carport)	OUI	NON	OUI	NON⁵	NON	NON	NON
Surface de stationnement extérieure	NON	NON	NON	NON⁵	NON	NON	NON

Véranda

	SHOB¹	SHON¹	ES	ST	SDP	Carrez	SHAB
Véranda chauffée	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	NON
Véranda non chauffée	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	NON

Construction non close

	SHOB¹	SHON¹	ES	ST	SDP	Carrez	SHAB
Auvent et casquette non soutenus par des poteaux	NON	NON	NON	NON	NON	NON	NON
Auvent et casquette soutenus par des poteaux	OUI	NON	OUI	NON	NON	NON	NON
Construction non close (hangar, abri, préau, etc)	OUI	NON	OUI	NON	NON	NON	NON
Loggia, balcon	OUI	NON	OUI	NON	NON	NON	NON
Toiture-terrasse	OUI	NON	OUI	NON	NON	NON	NON
Débords de toiture et modénatures	NON	NON	NON	NON	NON	NON	NON
Terrasse surélevée ≥60cm du sol naturel	OUI	NON	OUI	NON	NON	NON	NON
Terrasse de plain-pied	NON	NON	NON	NON	NON	NON	NON

Piscines

	SHOB¹	SHON¹	ES	ST	SDP	Carrez	SHAB
Bassin sans couverture	NON	NON	OUI	NON⁵	NON	NON	NON
Bassin avec couverture de hauteur ≤1,80m	NON	NON	OUI	NON⁵	NON	NON	NON
Bassin avec couverture de hauteur >1,80m	OUI	NON	OUI	NON⁵	NON	NON	NON
Pourtour bassin avec couverture de hauteur >1,80m	OUI	OUI	OUI	OUI	OUI	NON	NON

¹ La SHOB et la SHON n’existent plus depuis 2012. La surface de plancher les a remplacées.
² Sauf dans les bâtiments autres que maisons individuelles.
³ Non aménageable = encombré par charpente ou avec plancher non porteur.
⁴ Sauf si le sous-sol est totalement enterré, sans construction au dessus.
⁵ Les stationnements extérieurs et piscines sont soumis à la TA, bien que hors surface taxable.

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Par Joris Périé, architecte expert judiciaire - Réponse sous 2 jours ouvrés

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Surfaces réglementaires : tableaux et schémas comparatifs

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