Calcul des surfaces réglementaires : définitions et comparatifs

surfaces réglementaires

Les surfaces réglementaires des constructions sont nombreuses et ont chacune un mode de calcul et une utilité différente. En effet, elles sont utilisées soit dans le domaine de l’urbanisme, soit dans le domaine de la construction et de l’immobilier, ou bien par des services des impôts. Nous avons donc sélectionné et comparé 9 surfaces applicables aux maisons individuelles : SHOB, SHON, emprise au sol, surface taxable, surface de plancher, surface RT (ex SHON RT), surface privative (loi Carrez), surface habitable et surface de la déclaration H1. Ainsi, les documents disponibles dans cet article vous permettront de visualiser les différences de calcul en un coup d’œil.

Surfaces réglementaires : les différences

Les surfaces utilisées en urbanisme

Les surfaces suivantes sont utiles notamment pour les demandes de permis de construire ou déclarations préalables :

  • Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) : n’existe plus légalement depuis 2012. En effet, la surface de plancher l’a remplacée. (voir notre article détaillé sur la SHOB)
  • Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : de même que la SHOB, la surface de plancher l’a remplacée en 2012. (voir notre article détaillé sur la SHON)
  • Emprise au sol (ES) : surface un peu spéciale car c’est la seule qui n’additionne pas les planchers de tous les niveaux, il s’agit de la projection au sol de tout le volume de la construction. Elle sert essentiellement à définir si vous devez déposer un permis ou une déclaration préalable pour votre projet. (voir notre article détaillé sur l’emprise au sol)
  • Surface de plancher taxable (ST) : surface servant au calcul des taxes d’urbanisme, dont la taxe d’aménagement, c’est la somme de la surface de tous les planchers clos et couverts, y compris les garages. (voir notre article détaillé sur la surface taxable)
  • Surface de plancher (SDP) : sans doute la surface ayant le plus d’utilités différentes : définition de la formalité à laquelle votre projet est soumis, seuil de dérogation à l’obligation de recours à un architecte, application des règlements d’urbanisme, etc. Afin de la calculer, on prend la somme des surfaces de plancher closes et couvertes et on déduit les garages, les combles non aménageables, etc. (voir notre article détaillé sur la surface de plancher)
  • Surface thermique au sens de la RT (SRT) : anciennement appelée SHON RT, sa définition est toujours identique. Elle sert uniquement à définir la surface de référence prise en compte dans l’étude thermique RT 2012. Il s’agit essentiellement des surfaces de plancher des zones chauffées.

Les surfaces utilisées en construction et immobilier

Les surfaces suivantes se retrouvent notamment dans les ventes et baux immobiliers et dans le domaine de la construction :

  • Surface privative (Carrez) : applicable uniquement lors des ventes de lot de copropriété. Comme la surface habitable, il s’agit de la somme des surfaces de chaque pièce habitable. Cependant, il y a de petites différences avec la surface habitable.
  • Surface habitable (SHAB) : sans doute la surface la plus utilisée en construction et immobilier. Il s’agit également de la même surface que celle dite “loi Boutin”. De même que la surface Carrez, la surface habitable est la somme des surfaces de chaque pièce habitable. Cependant, la surface habitable n’inclut pas les surfaces telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les vérandas, etc. (voir notre article détaillé sur la surface habitable)

Les surfaces utilisées par les services des impôts

  • Surface de la déclaration H1, ou « surface affectée à l’habitation » à inscrire dans la déclaration fiscale H1. Elle sert notamment de base de calcul des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation). (voir notre article détaillé sur la déclaration H1)

Tableau comparatif des surfaces réglementaires

>> Téléchargez le tableau comparatif des surfaces au format pdf <<

Principe général

SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Surface de plancher de hauteur ≤1,80mOUIOUIOUINONNONNONNONNON
Epaisseur des murs extérieurs (compris embrasures)OUIOUIOUINONNONOUINONNON
Vides et trémies d'escaliers et ascenseursNONNONOUINONNONNONNONNON
Marches et paliers intermédiaires d'escaliersNONNONOUINONNONNONNONNON
Rampes d'accès intérieuresNONNONOUINONNONNONNONNON
Gaines et conduits de cheminées (hauteur ≤1,80m)OUIOUIOUIOUIOUIOUINONNON
Surface des cloisons (compris embrasures)OUIOUIOUIOUIOUIOUINONNON
Surface des placards et foyers de cheminéeOUIOUIOUIOUIOUIOUIOUIOUI
Surface de placard avec cumulus à hauteur ≤1,80mOUIOUIOUIOUIOUIOUINONOUI

Niveaux habitables

SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Local technique chaufféOUIOUIOUIOUIOUI ²OUIOUIOUI
Local technique non chaufféOUIOUIOUIOUIOUI ²NONOUIOUI
Cellier chaufféOUIOUIOUIOUIOUI ²OUIOUIOUI
Cellier non chaufféOUIOUIOUIOUIOUI ²NONOUIOUI

Combles

SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Comble non aménageable³ (hauteur ≤1,80m)OUINONOUINONNONNONNONNON
Comble non aménageable³ (hauteur >1,80m)OUINONOUIOUINONNONNONNON
Comble aménageable et non aménagé (h >1,80m)OUIOUIOUIOUIOUINONOUINON
Comble aménagé (hauteur >1,80m)OUIOUIOUIOUIOUIOUIOUIOUI
Local technique en comble (hauteur >1,80m)OUINONOUIOUIOUINONOUINON

Sous-sol

SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Sous-sol non aménageable (hauteur ≤1,80m)OUINONOUI ⁴NONNONNONNONNON
Sous-sol non aménageable (hauteur >1,80m)OUINONOUI ⁴OUIOUINONNONNON
Sous-sol aménageable et non aménagé (h >1,80m)OUIOUIOUI ⁴OUIOUINONNONNON
Sous-sol aménagé (hauteur >1,80m)OUIOUIOUI ⁴OUIOUIOUIOUINON
CaveOUINONOUI ⁴OUIOUI ²NONNONNON
Local technique en sous-sol (hauteur >1,80m)OUINONOUI ⁴OUIOUINONOUINON

Garage

SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Surface de stationnement close et couverteOUINONOUIOUINONNONNONNON
Surface de stationnement non close (carport)OUINONOUINON⁵NONNONNONNON
Surface de stationnement extérieureNONNONNONNON⁵NONNONNONNON

Véranda

SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Véranda chaufféeOUIOUIOUIOUIOUIOUIOUINON
Véranda non chaufféeOUIOUIOUIOUIOUINONOUINON

Construction non close

SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Auvent et casquette non soutenus par des poteauxNONNONNONNONNONNONNONNON
Auvent et casquette soutenus par des poteauxOUINONOUINONNONNONNONNON
Construction non close (hangar, abri, préau, etc)OUINONOUINONNONNONNONNON
Loggia, balconOUINONOUINONNONNONNONNON
Toiture-terrasseOUINONOUINONNONNONNONNON
Débords de toiture et modénaturesNONNONNONNONNONNONNONNON
Terrasse surélevée ≥60cm du sol naturelOUINONOUINONNONNONNONNON
Terrasse de plain-piedNONNONNONNONNONNONNONNON

Piscines

SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Bassin sans couvertureNONNONOUINON⁵NONNONNONNON
Bassin avec couverture de hauteur ≤1,80mNONNONOUINON⁵NONNONNONNON
Bassin avec couverture de hauteur >1,80mOUINONOUINON⁵NONNONNONNON
Pourtour bassin avec couverture de hauteur >1,80mOUIOUIOUIOUIOUINONNONNON

¹ La SHOB et la SHON n’existent plus depuis 2012. La surface de plancher les a remplacées.
² Sauf dans les bâtiments autres que maisons individuelles.
³ Non aménageable = encombré par charpente ou avec plancher non porteur.
⁴ Sauf si le sous-sol est totalement enterré, sans construction au dessus.
⁵ Les stationnements extérieurs et piscines sont soumis à la TA, bien que hors surface taxable.

Surfaces réglementaires : tableaux et schémas comparatifs au format pdf

tableau comparatif des surfaces réglementaires

>> Tableau comparatif des surfaces (format pdf) <<

schemas comparatifs surfaces

>> Schémas comparatifs des surfaces (format pdf) <<

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40 réactions sur “ Calcul des surfaces réglementaires : définitions et comparatifs ”

  1. Patricia Réponse

    Bonjour, pour un local non clos au dernier étage et non au rdc, êtes vous sûr qu il n y a pas de shon ? En regardant la définition de la shob et de la shon ce n est pas exact il me semble.
    Merci pour votre réponse.

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Seuls les locaux non clos non situés en rez-de-chaussée constituaient de la SHON, quand cette surface existait.
      L’équipe perie-archi.fr

    • Max Réponse

      Bonjour quelle type de surface est prise en compte pour savoir s il y a un droit à construire en copro svp

      • Périé Architecte Auteur Article

        Bonjour,
        La surface qui est mentionnée sur votre règlement de copro 🤷‍♂️
        L’équipe perie-archi.fr

  2. Cormorand Daniel Réponse

    Bonjour
    Est. Ce qu’un abri de 250 m2 fermé sur 3 cotés subit la taxe d’aménagement ?
    Merci

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Non, ce n’est pas de la surface taxable.
      L’équipe perie-archi.fr

  3. Fred Eric Réponse

    Bonjour, Pourriez-vous préciser combien de décimales il faut indiquer (et comment arrondir), et quelle est la précision exigée des calculs, dans les diverses cases des permis de construire / demandes préalables, en particulier pour la surface taxable ? Quand on est à la limite de 5 m2, ça a un gros impact financier sur le projet…
    Cdlt

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Il ne faut pas chercher à arrondir, mais on constate que les surfaces sont souvent indiquées au dixième ou au centième près.
      L’équipe perie-archi.fr

  4. mayol Réponse

    Bonjour,
    Merci pour ce document.
    Une question : un garage qui est accolé à la maison mais sans acces direct : comment est pris en compte le mur séparateur ?
    Dans l’attente
    Cordialement

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Tout dépend de la surface concernée. Votre question concerne quelle surface ?
      L’équipe perie-archi.fr

  5. GINIER Réponse

    Bonjour,
    Je n’ai pas de question mais je trouve ce travail très professionnel et bien utile.
    Merci à vous.

  6. Léna Réponse

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour ces informations utiles et claires.
    Je me pose une question à propos d’un cellier isolé mais non chauffé : il rendre dans la surface habitable mais pas dans la surface RT, c’est bien ça ?

    Bien cordialement,

    Léna

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Bonne question, à laquelle nous n’avons pas de réponse certaine.
      Mais nous dirions que dès qu’il est isolé, même sans la présence d’émetteur de chauffage dans la pièce, il est à inclure dans la SRT. C’est un raisonnement par analogie avec les WC, couloirs et autres pièces qui ne sont habituellement pas directement chauffées.
      Cordialement,
      Le responsable web

  7. Mickael Réponse

    Un grand merci pour ce récapitulatif clair. J’ai encore une question quant à la qualification d’une surface.
    Une pièce au même étage que le reste de l’appartement, les murs, le plafond sont à l’état brut (béton ou parpaing), il n’y a pas de revêtement de sol, pas d’appareil de chauffage, pas d’ouverture vitrée vers l’extérieur, les gaines techniques (électricité, plomberie, VMC) sont apparentes, doit elle être considérée comptabilisée dans la loi Carrez ?

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Pour nous, oui 😉
      Cordialement,
      Le responsable web

  8. Gerard PANHELLEUX Réponse

    une cuisine d’été située au RdC, non chauffée , la surface rentre telle dans la loi carrez positivement, si non en installant un chauffage , cela change t il l’appréciation de la surface totale ?
    merci

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le fait que ce soit chauffé ou non ne change pas le calcul de la surface Carrez.
      Il faudrait voir les plans pour vous confirmer que votre cuisine d’été est à inclure la surface Carrez.
      Cordialement,
      Le responsable web

  9. Rosado Réponse

    Bonjour, merci pour vos tableaux très utiles. Je vois que le cas d’un atelier (non professionnel ) n’est pas précisé. Qu’en est-il exactement. Merci

    • Périé Architecte Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      C’est effectivement une pièce que l’on retrouve souvent dans une maison d’habitation et pour laquelle nous n’avons pas défini l’appartenance à telle ou telle surface !
      Nous le ferons sur la prochaine mise à jour, merci pour votre contribution.
      Cordialement,
      Le responsable web

  10. loris Réponse

    Bonjour,
    La surface d’un abri de jardin est elle considérée comme un surface de plancher figurant sur le CERFA dans le rubrique 4.4?

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Si l’abri de jardin est clos, il constitue de la surface de plancher.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  11. Manuel Réponse

    Bonjour,

    Dans un bâtiment autre qu’un bâtiment d’habitation, comment comptabilise-t-on les surface des gaines technique? j’avais trouvé une information comme quoi si la gaine était suffisamment large pour faire passer une personne on devait la décompter …
    Merci.
    Cordialement,

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      C’est ça, si elle permet le passage d’une personne, c’est une trémie, donc ce n’est pas du plancher.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  12. Alexandre Réponse

    Bonjour,
    Un vide sur séjour est bien considéré comme « Comble aménageable et non aménagé (h >1,80m) » et donc soustrait de la SRT mur extérieur compris ?
    Merci par avance

    Alexandre

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Un vide est considéré comme … un vide et ce n’est pas de la surface de plancher RT.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

      • Alexandre

        Merci pour votre réponse rapide.
        C’est effectivement logique mais mon « thermicien » l’avait pourtant inclut dedans …
        Donc la surface murale ext sur cette partie non plus ?

        Alexandre

  13. arnaud marande Réponse

    Bonjour,
    Merci de ces récapitulatifs très pratique.
    Dans le second PDF avec l’illustration des surfaces, schémas comparatifs des surfaces, pouvez vous indiquer la véranda fermée dans la surface loi carrez. L’illustration concerne la véranda ouverte.
    Si possible

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Les vérandas sont toujours fermées, sinon ce sont des terrasses couvertes. Les vérandas sont dans la surface Carrez.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  14. Kevin B Réponse

    Bonjour , j’ai le projet de transformer un plancher non porteur de combles afin d’en faire des combles aménageables. Est ce que cette reprise entraine une nouvelle surface taxable ?
    Cordialement

  15. Julien k Réponse

    Bjr je souhaite construire un abris de jardin bois de 2×2 m clos et en prolongement un auvent clos sur le côté et a l arriere mais pas en facade le tout sur dalle beton de 4×2 quelle sera la surface taxable et doit on déclarer en mairie dans l attente d une réponse merci

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      La surface taxable se compte à l’intérieur des murs périphériques, et vous ne m’avez pas mentionné l’épaisseur de ces murs.
      Cette construction sera bien à déclarer en mairie.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  16. Cedric Réponse

    Bonjour,
    en plein questionnment sur la TVA des travaux de renovation, je cherche à comprendre ce que signifie un plancher non porteur dans une habitation . Pourriez vous me donner des exemples de plancher non porteur ?
    Merci.
    CDLT.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Par exemple un faux-plafond sous charpente ou sous solives bois, ou toute surface plane qui ne supporte pas le poids d’une personne.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  17. Nicole Pierrepont Réponse

    Bonjour

    Je viens de lire la nouvelle réglementation 2012.
    Ce qui n’est pas dit, c’est qu’il va falloir recalculer les surfaces existantes en surfaces taxables pour pouvoir les additionner à celles des nouveaux projets.

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Je ne comprends pas votre remarque. Il n’y a pas de rapport entre surface taxable et RT.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  18. LEGER Réponse

    Bonjour,
    Dans le second PDF avec l’illustration des surfaces, schémas comparatifs des surfaces, les combles aménageables non aménagés n’y sont pas retenus pour le point CARREZ

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Effectivement, il y avait une erreur sur l’illustration (les tableaux sont bons). Le pdf est corrigé. Merci beaucoup de me l’avoir signalé.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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