Calcul des surfaces réglementaires : définitions et comparatifs

surfaces réglementaires

Les surfaces réglementaires des constructions sont nombreuses et ont chacune un mode de calcul et une utilité différente. En effet, elles sont utilisées soit dans le domaine de l’urbanisme, soit dans le domaine de la construction et de l’immobilier, ou bien par des services des impôts. Nous avons donc sélectionné et comparé 9 surfaces applicables aux maisons individuelles : SHOB, SHON, emprise au sol, surface taxable, surface de plancher, surface RT (ex SHON RT), surface privative (loi Carrez), surface habitable et surface de la déclaration H1. Ainsi, les documents disponibles dans cet article vous permettront de visualiser les différences de calcul en un coup d’œil.

Surfaces réglementaires : les différences

Les surfaces utilisées en urbanisme

Les surfaces suivantes sont utiles notamment pour les demandes de permis de construire ou déclarations préalables :

  • Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) : n’existe plus légalement depuis 2012. En effet, la surface de plancher l’a remplacée. (voir notre article détaillé sur la SHOB)
  • Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : de même que la SHOB, la surface de plancher l’a remplacée en 2012. (voir notre article détaillé sur la SHON)
  • Emprise au sol (ES) : surface un peu spéciale car c’est la seule qui n’additionne pas les planchers de tous les niveaux, il s’agit de la projection au sol de tout le volume de la construction. Elle sert essentiellement à définir si vous devez déposer un permis ou une déclaration préalable pour votre projet. (voir notre article détaillé sur l’emprise au sol)
  • Surface de plancher taxable (ST) : surface servant au calcul des taxes d’urbanisme, dont la taxe d’aménagement, c’est la somme de la surface de tous les planchers clos et couverts, y compris les garages. (voir notre article détaillé sur la surface taxable)
  • Surface de plancher (SDP) : sans doute la surface ayant le plus d’utilités différentes : définition de la formalité à laquelle votre projet est soumis, seuil de dérogation à l’obligation de recours à un architecte, application des règlements d’urbanisme, etc. Afin de la calculer, on prend la somme des surfaces de plancher closes et couvertes et on déduit les garages, les combles non aménageables, etc. (voir notre article détaillé sur la surface de plancher)
  • Surface thermique au sens de la RT (SRT) : anciennement appelée SHON RT, sa définition est toujours identique. Elle sert uniquement à définir la surface de référence prise en compte dans l’étude thermique RT 2012. Il s’agit essentiellement des surfaces de plancher des zones chauffées.

Les surfaces utilisées en construction et immobilier

Les surfaces suivantes se retrouvent notamment dans les ventes et baux immobiliers et dans le domaine de la construction :

  • Surface privative (Carrez) : applicable uniquement lors des ventes de lot de copropriété. Comme la surface habitable, il s’agit de la somme des surfaces de chaque pièce habitable. Cependant, il y a de petites différences avec la surface habitable.
  • Surface habitable (SHAB) : sans doute la surface la plus utilisée en construction et immobilier. Il s’agit également de la même surface que celle dite “loi Boutin”. De même que la surface Carrez, la surface habitable est la somme des surfaces de chaque pièce habitable. Cependant, la surface habitable n’inclut pas les surfaces telles que les combles non aménagés, les sous-sols, les vérandas, etc. (voir notre article détaillé sur la surface habitable)

Les surfaces utilisées par les services des impôts

  • Surface de la déclaration H1, ou “surface affectée à l’habitation” à inscrire dans la déclaration fiscale H1. Elle sert notamment de base de calcul des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation). (voir notre article détaillé sur la déclaration H1)

Tableau comparatif des surfaces réglementaires

>> Téléchargez le tableau comparatif des surfaces au format pdf <<

Principe général

 SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Surface de plancher de hauteur ≤1,80mOUIOUIOUINONNONNONNONNON
Epaisseur des murs extérieurs (compris embrasures)OUIOUIOUINONNONOUINONNON
Vides et trémies d'escaliers et ascenseursNONNONOUINONNONNONNONNON
Marches et paliers intermédiaires d'escaliersNONNONOUINONNONNONNONNON
Rampes d'accès intérieuresNONNONOUINONNONNONNONNON
Gaines et conduits de cheminées (hauteur ≤1,80m)OUIOUIOUIOUIOUIOUINONNON
Surface des cloisons (compris embrasures)OUIOUIOUIOUIOUIOUINONNON
Surface des placards et foyers de cheminéeOUIOUIOUIOUIOUIOUIOUIOUI
Surface de placard avec cumulus à hauteur ≤1,80mOUIOUIOUIOUIOUIOUINONOUI

Niveaux habitables

 SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Local technique chaufféOUIOUIOUIOUIOUI ²OUIOUIOUI
Local technique non chaufféOUIOUIOUIOUIOUI ²NONOUIOUI
Cellier chaufféOUIOUIOUIOUIOUI ²OUIOUIOUI
Cellier non chaufféOUIOUIOUIOUIOUI ²NONOUIOUI

Combles

 SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Comble non aménageable³ (hauteur ≤1,80m)OUINONOUINONNONNONNONNON
Comble non aménageable³ (hauteur >1,80m)OUINONOUIOUINONNONNONNON
Comble aménageable et non aménagé (h >1,80m)OUIOUIOUIOUIOUINONOUINON
Comble aménagé (hauteur >1,80m)OUIOUIOUIOUIOUIOUIOUIOUI
Local technique en comble (hauteur >1,80m)OUINONOUIOUIOUINONOUINON

Sous-sol

 SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Sous-sol non aménageable (hauteur ≤1,80m)OUINONOUI ⁴NONNONNONNONNON
Sous-sol non aménageable (hauteur >1,80m)OUINONOUI ⁴OUIOUINONNONNON
Sous-sol aménageable et non aménagé (h >1,80m)OUIOUIOUI ⁴OUIOUINONNONNON
Sous-sol aménagé (hauteur >1,80m)OUIOUIOUI ⁴OUIOUIOUIOUINON
CaveOUINONOUI ⁴OUIOUI ²NONNONNON
Local technique en sous-sol (hauteur >1,80m)OUINONOUI ⁴OUIOUINONOUINON

Garage

 SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Surface de stationnement close et couverteOUINONOUIOUINONNONNONNON
Surface de stationnement non close (carport)OUINONOUINON⁵NONNONNONNON
Surface de stationnement extérieureNONNONNONNON⁵NONNONNONNON

Véranda

 SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Véranda chaufféeOUIOUIOUIOUIOUIOUIOUINON
Véranda non chaufféeOUIOUIOUIOUIOUINONOUINON

Construction non close

 SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Auvent et casquette non soutenus par des poteauxNONNONNONNONNONNONNONNON
Auvent et casquette soutenus par des poteauxOUINONOUINONNONNONNONNON
Construction non close (hangar, abri, préau, etc)OUINONOUINONNONNONNONNON
Loggia, balconOUINONOUINONNONNONNONNON
Toiture-terrasseOUINONOUINONNONNONNONNON
Débords de toiture et modénaturesNONNONNONNONNONNONNONNON
Terrasse surélevée ≥60cm du sol naturelOUINONOUINONNONNONNONNON
Terrasse de plain-piedNONNONNONNONNONNONNONNON

Piscines

 SHOB¹SHON¹ESSTSDPSRTCarrezSHAB
Bassin sans couvertureNONNONOUINON⁵NONNONNONNON
Bassin avec couverture de hauteur ≤1,80mNONNONOUINON⁵NONNONNONNON
Bassin avec couverture de hauteur >1,80mOUINONOUINON⁵NONNONNONNON
Pourtour bassin avec couverture de hauteur >1,80mOUIOUIOUIOUIOUINONNONNON

¹ La SHOB et la SHON n’existent plus depuis 2012. La surface de plancher les a remplacées.
² Sauf dans les bâtiments autres que maisons individuelles.
³ Non aménageable = encombré par charpente ou avec plancher non porteur.
⁴ Sauf si le sous-sol est totalement enterré, sans construction au dessus.
⁵ Les stationnements extérieurs et piscines sont soumis à la TA, bien que hors surface taxable.

Surfaces réglementaires : tableaux et schémas comparatifs au format pdf

tableau comparatif des surfaces réglementaires

>> Tableau comparatif des surfaces (format pdf) <<

schemas comparatifs surfaces

>> Schémas comparatifs des surfaces (format pdf) <<

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2 réactions sur “ Calcul des surfaces réglementaires : définitions et comparatifs ”

  1. LEGER Réponse

    Bonjour,
    Dans le second PDF avec l’illustration des surfaces, schémas comparatifs des surfaces, les combles aménageables non aménagés n’y sont pas retenus pour le point CARREZ

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Effectivement, il y avait une erreur sur l’illustration (les tableaux sont bons). Le pdf est corrigé. Merci beaucoup de me l’avoir signalé.
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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