Recours, retrait et annulation de permis de construire : les 3 risques à connaître absolument

recours permis construire

Les recours et annulations de permis de construire constituent des risques importants qu’il vaut mieux ne pas négliger. En effet, on considère que le permis n’est définitif qu’après les délais de recours expirés. Et même lorsque tous ces délais sont expirés, le propriétaire d’une construction peut être attaqué longtemps après la fin des travaux… Puisque ces risques peuvent conduire à des situations dramatiques (démolition, amendes, dommages et intérêts), il vaut mieux les connaître avant de se lancer dans un projet de construction.

Recours et annulation de permis de construire : quels risques ?

Il existe 3 grands types de risques dont il vaut mieux se prémunir lorsqu’on demande un permis de construire :

  1. Le recours des tiers (gracieux et contentieux)
  2. Le retrait administratif
  3. Le trouble anormal de voisinage (perte de vue et perte d’ensoleillement)

Si vous prenez en compte ces 3 risques dès la conception, vous pouvez considérer que votre projet de construction est suffisamment sécurisé pour le concrétiser. Mais dans le cas contraire, c’est comme si vous jouiez à la loterie

N°1 : Le recours des tiers (gracieux et contentieux)

Cette procédure permet à un voisin de contester la légalité d’un permis de construire afin d’en obtenir l’annulation. Ainsi, c’est la justice administrative qui est compétente pour ce type de litige. La contestation ne peut se fonder que sur le non respect des règles d’urbanisme. Pour effectuer un recours, le voisin dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la date d’affichage du permis sur votre terrain.

Tout savoir sur le recours des tiers.

N°2 : Le retrait administratif

Tout permis de construire accordé est soumis à un contrôle de légalité par la préfecture. Ainsi, si le préfet considère que la mairie a accordé illégalement le permis, il demande au maire de le retirer. Le maire peut également décider lui-même du retrait s’il s’aperçoit de son illégalité. Pour retirer le permis, le maire dispose alors d’un délai de 3 mois à compter de la date d’obtention du permis de construire.

Tout savoir sur le retrait administratif.

N°3 : Le trouble anormal de voisinage (perte d’ensoleillement, perte de vue)

Toute nouvelle construction, même si elle a obtenu un permis de construire en toute légalité, peut constituer un trouble de jouissance pour un voisin. Le trouble peut être une perte d’ensoleillement ou bien une perte de vue. Ainsi, c’est la justice civile qui est compétente pour ce type de litige. Le voisin peut alors demander réparation de ce préjudice par démolition ou indemnisation dans un délai de 5 ans à compter de la fin de la construction litigieuse.

Tout savoir sur le trouble anormal de voisinage.

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8 réactions sur “ Recours, retrait et annulation de permis de construire : les 3 risques à connaître absolument ”

  1. LECHAT Jérôme Réponse

    Bonjour,
    Un PC vient d’être délivré (20/03/2018) pour la construction d’un projet de 29 logements sur la parcelle mitoyenne derrière chez moi (Métropole Nantaise).
    En dehors du fait que le promoteur n’a encore pas acquis définitivement les 2 parcelles sur lesquelles seront construits les 2 bâtiments, j’ai constaté que le demandeur (une SCCV) et le signataire du PC (le promoteur mandataire) ne sont pas les mêmes… Est-ce normal, sachant que la société/promoteur ne semble avoir été officiellement mandataire qu’une semaine après signature du PC : promoteur mandataire de la SCCV à partir du 27/12/2017 (source société.com) et signature en date du 20/12/2017 ?
    Ensuite je pense que la future construction va m’impacter (sans parler du vis-à-vis direct) : soit en perte d’ensoleillement (bâtiment de 10m de haut plutôt orienté est-ouest) soit en perte de vue (le promoteur me proposant un mur végétal pour limiter le vis-à-vis)
    Ce que je trouve enfin dommage c’est que le PC semble certes respecter le PLU actuel (zonage Ubb) mais qu’il va à l’encontre du futur PLUM (classement en “zone pavillonaire”), ce qui m’interroge sur le précédent (exploitable par de futurs promoteurs ?) que pourrait créé cette construction au niveau de la Métropole…
    Si j’interprète votre article je pense être en mesure de formuler des recours (voire un retrait administratif), ainsi qu’un TAV (mais seulement quand la construction sera achevée)
    Pouvez-vous me confirmer que je peux, au moins dans un premier temps, faire un recours gracieux auprès du maire de ma commune (éventuellement pour demander la réduction d’un étage) ?
    Et si le cas échéant je peux moi-même directement solliciter le préfet pour une demande de retrait administratif ?
    Je vous remercie
    Cordialement
    Jérôme

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Le recours gracieux contre le permis de construire ne devra se fonder que sur l’illégalité de celui-ci, sinon il sera abusif et vous seriez redevable de dommages et intérêts. Dans votre cas, je ne saurai pas vous répondre sur la qualité du mandataire pour déposer le PC sans avoir le dossier sous les yeux. S’il n’a pas qualité, ce serait effectivement une irrégularité du PC et une raison suffisante pour effectuer un recours et éventuellement obtenir l’annulation, mais il lui suffirait de déposer un second PC en règle et vous auriez quand même le projet qui se construirait à côté de chez vous… Le fait que le PC aille à l’encontre du futur PLU n’entache en rien sa légalité, vous ne pourrez pas vous servir de ceci pour obtenir l’annulation du PC.
      C’est à confirmer par un avocat spécialiste, mais je pense que le recours contre le PC est peine perdue.
      Par contre, vous pouvez d’ores et déjà entamer les discussions avec le promoteur par le biais d’un avocat spécialiste, en évoquant la possibilité d’un futur contentieux au civil pour TAV si le promoteur ne modifie pas son projet. Vous devez donc préparer dès maintenant vos arguments avec votre avocat, démontrer la perte conséquente d’ensoleillement et de vue, pour que le promoteur vous prenne au sérieux et préfère modifier le projet avant de lancer la construction plutôt que prendre le risque d’une démolition plus tard.
      Bon courage

      Joris Périé architecte

  2. Gaillet Réponse

    Bjr
    J ai acheté une maison vue sur estuaire sur la gironde hors en nov 2 maisons les fondations o nt ete faites et plus rien ma maison a perdu toute sa valeur et je me trouve encadré quel recours et a qui je dois m adresser svp zidez moi merci

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Vous subissez un trouble anormal de voisinage selon ce que vous dites. Prenez un avocat spécialiste en immobilier, urbanisme et construction et il vous conseillera sur les procédures pour obtenir réparation.
      Bon courage
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

  3. delalande Réponse

    Bonjour,

    Ma voisine (une mamie) est décédée 2015, des petits enfants (un couple) ont acheté la maison et près 1000 m² de terrain/ jardin, ils ont fait passer un géomètre.
    En février 2016 les 2 premiers ont vendu 429 m² à 2 autres des petits enfants ( célibataires) en mai 2016, ils ont déposé un permis de construire ( maison jumelée) à 3 mètres de la clôture mitoyen avec 6 ouvertures donnant sur ma parcelle.

    Dans les 2 mois de l’affichage, par l’intermédiaire d’un avocat, nous avons effectué 2 des étapes énumérées, refus, la bâtisse est réalisée.
    Maintenant, je subis le trouble anormal de voisinage (perte de vue et perte d’ensoleillement)
    J’ai demandé une expertise judiciaire, prévue en mai 13, aujourd’hui dans mes affaires j’ai une mauvaise nouvelle financière, comme vous l’avez indiqué, il faut du temps, je précise aussi que cela coûte pas mal d’argent.
    Rapidement, j’ai l’intention d’écrire au tribunal de reporter d’un an. Va-t-il accepter sans annuler mon dossier ? J’ai déjà versé une provision de 3000 e ? Quel motif je dois évoquer ?
    Cordialement.
    Merci d’avance
    Roger DELALANDE

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Dans le cadre de ma profession, je conseille mes clients afin d’éviter les recours contre leur permis de construire ou leur construction. Votre question concerne les règles de procédure lorsque le recours en engagé : la réponse serait plutôt de la compétence d’un avocat plutôt que d’un architecte.
      Je regrette de ne pas pouvoir vous aider sur ce point.
      Bon courage
      Cordialement
      Joris Périé architecte

  4. lespine Réponse

    Bonjour,

    En 2014, nous avons acheté une maison. Le propriétaire de celle ci avait divisé la parcelle du terrain et avait signé un compromis avec un autre acheteur afin qu’il construise une maison jumelée et une maison individuelle qui devait se trouver aux extrémités du terrain afin que l’on puisse avoir la vue dégagée de notre terrasse sur les montagnes. L’acheteur du terrain a fait faux bond et l’ancienne propriétaire a vendu le terrain à un promoteur. Celui ci décide de faire 3 maisons à ce jour, et l’une d’elle se trouve en plein milieu du terrain et nous coupe la vue sur les montagnes. Si nous avions su que le projet allait se terminer comme çà, nous n’aurions pas acheter cette maison. Pourriez vous nous aider et nous guider et nous dire quels sont nos recours.Cordialement

    • Joris Périé Auteur ArticleRéponse

      Bonjour,
      Ce serait un trouble anormal de voisinage pour perte de vue et cela se règle au civil. Vous devrez assigner le promoteur pour demander une indemnité et/ou la démolition. Cela ne sera pas simple et ce sera très long, je vous le dis tout de suite. La réparation de préjudice pour perte de vue est plus difficile à obtenir que pour la perte d’ensoleillement. Il vous faut prendre dès maintenant un avocat spécialiste en urbanisme / construction / immobilier. C’est le plus à même de vous conseiller pour ce litige.
      Bon courage
      Cordialement,
      Joris Périé architecte

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